楼市：背后一场拔河赛

2012-06-21 06:20:31

来源: 时代周报

在宏观经济持续下行背景下，以“稳增长”为目标的宏观调控频频出招，引发人们对房地产调控“松绑”的疑问。最近“发改委将松绑房地产”、“央行放松个人住房贷款”等新闻层出不穷，让

本报记者邓全伦特约记者滕昶发自重庆、杭州

6月17日，一场由十几家房产公司参与的置业节，在位于杭州下沙的城市建设规划馆外的广场举行。

当天正好是浙江省梅雨季节的前一日，暴雨如注。整个置业节的现场，不过是搭建在广场上的两个硕大的白色塑料棚。但这里却吸引了近万人前来看房，主办方共发出122趟班车运送看房市民。

现场成交房屋35套，近1200组意向购房者登记。在经历了2012年初的楼市寒冬后，如此成绩让参展开发商们直呼“幸福来得太突然”。

事实上，眼下的杭州楼市，成交量开始明显回暖，多个新开盘楼盘的成交率高达8成以上，甚至再次出现了开盘前彻夜排队的现象。

而这只是全国各大城市的楼市成交全线飘红的一个缩影。开发商的降价行为和地方政府的救市行为导演了又一轮楼市复苏。

搜房网数据监控中心监测的全国58个大中城市数据显示，六成以上城市5月份的住宅开盘量有明显增长，其中有13个城市的开盘量环比翻倍增长。

国家统计局18日发布的数据亦显示，今年5月，70个大中城市的平均房价指数同比和环比均出现了跌幅收窄的局面。随着楼市成交量的回升，成交价格上涨的情况开始显现。

据链家地产市场研究部信息，6月11日至17日，其重点监测的40个城市中，逾8成城市楼市成交周同比均有上升，7城市同比涨幅超过100％。

然而，在宏观经济持续下行的背景下，以“稳增长”为目标的宏观调控频频出招，引发了人们对房地产调控“松绑”的疑问。最近，“发改委将松绑房地产”、“央行放松个人住房贷款”等新闻层出不穷，让整个房地产市场躁动不安，再次进入了极度的敏感期。

监管层紧急辟谣

6月7日晚间，央行三年半以来首次宣布降息：自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。

在该信息的刺激下，楼市调控松绑的传闻开始涌现。6月10日，一篇名为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道出现在众多网站显眼位置。

该报道援引发改委内部人士话称，受外部经济影响，再加上房地产政策引发的经济真空，给经济回落带来的压力越来越大，政府有意通过集中放项目来提振经济。该发改委人士称，未来不排除给地产项目“开口子”。

6月11日，另一篇名为《银监会：给予二套房贷与首套同样风险权重》的报道，再次吸引了公众眼球。报道称，银监会发布文件，给予二套房贷与首套房贷同样的风险权重，而此前，首套房抵押贷款风险权重为45%，二套房抵押贷款风险权重为60%。该政策被解读为是在鼓励银行放宽二套房贷。

6月12日，《央行特级文件，首套房贷利率最低7折》的报道，更让众多购房者怦然心动。

这则新闻称，已从商业银行获悉，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。也就是说，首套房贷利率将获得七折的优惠。在2010年4月史上最严厉的房地产调控打响之后，七折优惠早已不复存在。

5月，各地楼市成交均出现了上涨。国家统计局数据显示，5月全国商品住宅成交环比增长16.37%；成交额环比增长19.12%。进入6月，楼市成交量上涨依然继续。

在交易量出现大幅增长、存贷款基准利率下调的情况下，上述有关房地产调控松绑的消息无疑成了一剂强心针，更让人觉得房地产调控将出现转向。

于是，“房价可能暴涨”的气氛开始在楼市弥漫，不断刺激着购房者的神经，许多人又开始感到恐慌。

国内部分地区再现千人购房潮。在杭州城东面的下沙板块，三个楼盘6月11日同时开盘，均出现了“深夜排队”的情况。其中，“宝龙•城市广场”推出的89平米的110套房源在40分钟之内抢购一空；“金隅•江城府”推出的300多套200平米左右的大户型成交率也超过了八成。

“回暖”迹象和人们的担忧明显加大了调控管理层的压力，被舆论推上风口浪尖的相关国家部委纷纷作出紧急回应。

6月12日和6月14日，国家发改委、银监会相继发布声明。前者针对《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》报道作出澄清，表示该委最近没有人接受过该媒体采访，有关报道纯属捏造。

后者则表示，有关媒体报道银监会降低个人住房抵押贷款的风险权重“纯属误解”，风险权重为50%，与现行监管规定相一致，未作任何调整。

此外，央行新闻发言人就“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事作出回应：中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。

6月18日，住建部新闻发言人针对近期媒体关于房地产信贷政策将有所松动的报道亦表示，住建部门将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。

而据时代周报的不完全统计，自2012年以来，北京市住建委、上海市房管局、厦门市国土资源与房产管理局、湖南省发改委都曾先后就各种涉及“限购松绑”、“房贷放宽”等问题发表过澄清声明。

多方力量博弈

在一周之内，四部委罕见密集回应市场传闻，实属罕见。业内人士认为，此举表明中央政府当前对于市场调控的态度依然十分严谨，近期虽无政策继续从紧的可能，但也无明显放松的倾向。

但今年上半年整体经济增长放缓，已经让一些开发商和地方政府很是着急，总想着让政策放松。实际上，放松调控的冲动从去年下半年开始就已经陆续出现。

2011年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等在内的超过30个城市政府均出台了不同程度的楼市调控微调政策，内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

在这些地方楼市微调政策中，至今已有佛山、芜湖等5个城市的“新政”被叫停，而大多数因尺度较小且符合“保护刚需”的政策框架而侥幸过关，这引起了更多城市的效仿和更大尺度的试探。

不难理解地方政府的冲动，在土地财政的现状下，冷清的房地产市场已经严重影响到地方财政收入，而各地都还没有找到摆脱土地财政的好方法。

杭州市的土地财政收入，曾在城市建设及房价抬升的背景下，一路水涨船高。2009年其土地出让金达到了惊人的1200亿元，冠绝全国，也超过了杭州当年财政收入一倍多。

但在国家楼市调控政策的抑制下，杭州的土地收入随着楼市的低迷，急转直下。2011年，杭州卖地收入仅为755亿元，其中主城区土地出让金仅316亿元。2012年前5个月，杭州主城区仅有一块住宅用地成交，出让总金额为9.27亿元，土地单价比周边地块也低了近一半。

杭州的这种冷清气息早已在全国蔓延。国泰君安一份最新研究报告显示，土地市场、楼市的持续低迷，带来相关税费的降低，使得2012年中国地方政府的财政收入下降18%。对于本身财政、债务压力缠身的地方政府来说，这笔资金缺口庞大得难以填补。据国泰君安预测，这个缺口高达4.8万亿元。

中原市场研究部的统计则显示，2012年前4个月，标杆房企拿地189亿，同比下调63%，仅占销售额的12%。其中，富力、华润、金地和绿城连续4个月都没有增加新的土地储备，房企拿地的积极性已然降至历史低位。

“开发商、地方政府希望房地产调控政策放松可以理解。”中国农业银行首席经济学家向松祚接受采访时称，现在的关键是中央政府对地方政府变相放松调控政策的容忍度有多大。在整体经济增长放缓的情况下，很担心中央政府容忍地方政府放松调控。

“近期出现多条放松地产调控的虚假消息，背后就是一场拔河比赛。”在向松祚看来，开发商、地方政府、还有买完房希望升值的人，也包括靠房地产广告活着的媒体都希望房地产政策放松。中央政府、想买房但又希望降房价的人，则不希望房地产政策放松。

在这个拔河比赛中，前面有三方，后面有两方。向松祚认为，前三方赢的可能性比较大。房地产调控已经不太可能再有新的严厉政策出台。如果前三方不断放出类似虚假消息，将会改变百姓对房地产市场的预期，而预期一旦改变，购房行为将跟着改变，近期部分城市出现楼市火爆场面就是明证。

上海房地产研究院副院长杨红旭也认同楼市调控目前进入拔河状态，僵持住了。一方面经济增幅下滑，需要刺激经济，房地产不能过度低迷，尤其房地产开发投资和新开工面积不能过度的低迷，所以现在不宜进一步追加政策、进行打压。

但另一方面，即便保持目前的调控口径不变，市场成交是持续反弹，接下来如果政策没有新的指示，房价可能在三季度反弹，“针对楼市到底是紧一点还是松一点，决策层部门应该比较纠结。”杨红旭说。

“回暖”迹象

事实上，今年3月以来，在不少地方微调楼市调控政策的刺激下，房地产市场出现了明显的复苏迹象。

国家统计局最新公布的数据显示，1—5月份，全国商品房销售面积约2.9亿平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月缩小1个百分点。商品房销售额1.7万亿元，同比下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点。

特别是此前成交量低迷的一线城市，5月住宅市场交易量均大幅反弹，“红五月”名副其实。

北京新建商品住宅和二手住宅成交量环比4月分别上涨34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破万套，创下去年2月限购以来的最高纪录。广州全市一手住宅成交量环比4月大增51%，同比去年5月增长19%，成为过去16个月中的销售量最高的月份。上海楼市的成交量也创出今年新高。

据中房信提供的一组数据显示，在微调的30多个城市中至少有20个城市的5月份成交量超过了今年3月、4月。

链家地产市场研究部的监测表明，6月11日至17日，其重点监测的40个城市中，逾八成城市楼市成交周同比均有上升，7城市同比涨幅超过100％。

不仅是商品房市场，一向身处“寒冬”的土地市场最近亦频频出现“回暖”迹象。据链家地产市场研究部统计，6月上半月，包括北京、上海等全国20个重点城市的土地市场推出586块土地，仅半月环比5月份多出239块，达到年内的最高峰。

楼市成交量之所以明显回升，不少业内分析人士认为，这主要得益于开发商“以价换量”，同时政策面的不断微调，加快了刚需的释放。

“据我们对北京在售项目价格的跟踪监测，2012年以来共有110多个楼盘采取了降价策略，占全部在售商品住房项目的30%以上，”北京市房地产协会秘书长陈志表示，5月份北京市商品房交易量出现井喷，一方面与众多大型房企降价有关；另一方面则是刚需入市的结果，目前购房者当中有九成比例为刚性购房需求。

住建部房地产市场监管司副司长张小宏，近期参与了一项调研。据他们调研发现，当下楼市明显回升的成交量有两个明显特点，一是自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重超过70%。二是部分降价促销力度比较大、价格下调比较到位的低总价、中小套型的普通商品住房成交的情况比较好。

张小宏据此判断，这些情况说明，目前以自住为目的的真实住房需求还是很大的，开发企业以价换量的空间也是有的。“这应该是市场回归正常的表现，不能简单用回暖两个字来概括目前的现象。”

房价依然处在探底和筑底的过程中，在杨红旭看来，不会走2009年报复性反弹的老路。因为目前投资者入市的非常少，大部分还是刚性需求。

他认为刚性需求入市，是楼市调控的理想状态：购房者为了自住，而不是炒房，不会推高房价；另外，刚性需求的释放，可为饥渴的房地产商和政府财政缓解资金压力。

而这，正是地方政府对楼市政策进行微调和修正的强大驱动力所在。

政策微调或加剧

近段时间以来，杭州对外地人购房的态度开始变得暧昧。按照杭州楼市限购令规定，外地人在杭州买房，需要一年以上社保证明。但在实际操作中，可通过寻找中介机构补交一年社保来“打擦边球”。

杭州一位要求匿名的知情者告诉时代周报，当地银行和相关部门对社保的审查不严，有时甚至是睁一只眼闭一只眼，“外地人很容易就能通过补交社保，获得购房资格甚至房贷”。

楼市调控松动预期，实际上已在不断升温。尽管在中央政府层面，调控政策从未有丝毫要放松的迹象，但一些地方政府希望通过政策微调，来适度放松楼市调控的心态已十分明朗。

“需要注意的是，房价继续下调而土地出让疲软，会使地方政府出台各种措施，以绕开中央调控政策的意愿增强。中央和地方政府利益之争，在未来几个季度将加剧。”摩根大通在一份调研报告中如是表述。

而随着宏观调控政策的变化，尤其是货币政策的调整，客观上对房地产的复苏起到了实质的推动作用。广州市同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文认为，为“稳增长”，货币政策、信贷政策的松动是大概率事件，虽然楼市调控总体基调未变，但一些资金难免会流入房地产市场。

在宏观经济承压下行的大背景下，地方财政和经济发展对于房地产的依赖性无法避免，是否就能据此判定，宏观调控的政策变化是在暗中“松绑”地产调控？

6月18日，《人民日报》以《房价还能不能压得住？》为题，吹风楼市调控。文章援引专家观点称，房地产调控的任务还没有完成，房价还没有回到合理价位，与房地产市场长期平稳健康发展相关的制度建设也只是刚刚起步。在这种情况下，房地产调控不能放松。

住建部房地产市场监管司副司长张小宏则表示，当前仍要坚定不移地加强房地产市场的调控，确保调控政策落到实处，决不让调控出现反复。“我们有理由相信，在近一个时期坚持调控和市场回调还将是整个房地产市场发展的主基调。”

今年初，有关部门负责人多次强调，将密切关注房地产市场的变化趋势，并积极研究储备政策。一旦房价出现反弹，将可能出台更严厉的调控政策。但目前业内人士普遍认为，中央层面很难再出台新的调控手段，唯一可能的是更严厉地执行现有政策。

事实上，作为宏观经济的支柱产业之一，即便采取再严格的行业调控政策，“稳增长”大目标的实现也不可能将房地产市场完全排除在外。在这种情况下，应当更多地着手解决导致房地产市场畸形发展的各种问题。

“房价回归到合理水平是一个短期目标，而促使房地产行业健康发展是一个中长期目标。在当前调控已进入政策见底期后，不能过多地聚焦在控制房价这个短期目标上，更重要的是要调整调控着力点，建立促使房地产市场健康发展的长效机制。”中国房地产学会副会长陈国强说。

在他看来，要使房地产市场健康发展，从根源来说，需要地方政府减少对土地财政的依赖，转变发展方式，改变依赖投资拉动的经济模式。