深圳中心城违规售铺：祸起产权纠纷

2012-02-23 02:09:23

来源: 时代周报

本报记者毛瀚民深圳报道

2月20日下午，时代周报记者在福田中心城看到，贴着“铺王开售”广告的售铺中心冷冷清清，大门紧闭，现场一片狼藉，墙幕上大幅的“怡景中心城铺王发售新闻发布会”字幕还挂在会议大厅，时代周报记者转了十几分钟，完全没见到人影。

因涉嫌违规销售商铺，引发投资者退款纠纷，2月13日的新闻发布会现场，中心城女老板刘伟宏以暴打深圳商报女记者而声名鹊起。

时代周报记者21日多次拨打刘伟宏此前提供的手机号码，试图采访怡景中心城违规售铺事件，该手机号显示已被停机。

据熟悉该事件的一位业内资深记者透露：“中心城在没有取得分割产权证的形式下二次销售商铺，明显涉嫌违规，且有圈钱诈骗嫌疑，目前经侦局已经介入调查。”

刘伟宏在当日的发布会承认，中心城的产权证抵押在以招商银行所在的银团手中，目前还没有办理分割产权证书。

而招商银行则公开对外回应，银团未同意对“新怡景商业中心”进行分割销售，且银团将保留采取法律救济措施的权利。据招商银行深圳分行相关人员对记者介绍，中心城只有一本房产证，需要还清招商银行深圳分行为首的银团贷款后，才能按程序分割、分证和交易。据悉，保怡物业（深圳）有限公司（以下简称“保怡物业”）及其境外股东，以中心城为抵押，向“银团”贷款折合人民币12亿元，产权证成为“银团”抵押物。

随着事件渐趋明朗，中心城的卖铺纠纷也牵出了背后复杂的产权纠纷。

刘伟宏不寻常发家史

2月13日的发布会，刘伟宏高调表示将及早退还所有置业者款项：“如果我是骗子，能退掉3个亿吗？”

公开资料显示：刘伟宏，哈尔滨人，深圳市怡景投资发展有限公司（以下简称“怡景公司”）董事长、深圳市怡景中心城商业发展有限公司（以下简称“怡景中心城公司”）董事长，广东省政协委员。

据熟悉刘伟宏的朋友介绍，其最早发家，是在深圳东门租了一间40平方米的商铺，做汽水批发生意。

此后，1992年至1997年，刘伟宏一连在深圳皇岗口岸、泥岗村、笋岗等地方开了四家酒楼，生意越做越大。

1994年，刘伟宏与其弟弟刘尔刚成立怡景公司，开发位于深圳梅林路原万科大厦旁边的“怡景大厦”；此后，与办公地点一步之遥的万科合作开发了“万科四季花城”第四期。

积累了一定资金后，2002年，刘伟宏与其弟弟刘尔刚成立怡景中心城公司，投资开发深圳中心城。

据时代周报记者调查，深圳中心城位于深圳福田CBD中央位置，地段优越，也是深圳市重点扶持的商贸流通项目。

一位业内人士告诉记者，深圳中心城地块最初属于深圳地产商卓越地产所有，刘伟宏从卓越地产接手后，才开始构思做大型SHOPINGMALL。

2004年12月，深圳中心城正式动工，项目总投资约7亿元。由于缺少后续资金，深圳怡景中心城商业发展有限公司不得不引入战略投资者，2007年3月，美国保德信基金以50%的股权参与合作，与怡景公司成立保怡物业，共同经营管理中心城。

消息人士透露，开业数月后，战略合作方美国保德信基金对前期中心城盈利状态并不满意，并提出购买前5年经营管理权，条件则是将百货商业进行调整。为此，刘伟宏与美国保德信一度僵持不下，2007年10月，双方最终妥协达成一致条件，于2008年4月底前关闭部分百货经营门店。

2008年4月，美国保德信聘请仲量联行负责中心城整体运营和管理，对一些百货商店管理混乱现象进行了调整。

由于深圳中心城股权分散，在经营管理上中心城一直未能实现良好的盈利。刘伟宏为了统一经营管理中心城，打算收购美国股东持有的50%股权，为此，双方暗中博弈。

也许正是由于急于取得控制权，回购股权资金又不足，从而为刘伟宏日后分割卖铺埋下了伏笔。

违规销售惹风波

2007年8月，怡景公司以买卖方式将深圳中心城转让给保怡物业。同时，保怡物业将深圳中心城房产抵押给招行深圳分行牵头的“银团”。

刘伟宏认为，招行一直没有正式同意售铺，是因为银行要求一次性还清近12亿元贷款。

资料显示，深圳中心城现产权人保怡物业及其境外股东巴巴多斯中心城有限公司（以下简称“巴巴多斯”）以“新怡景商业中心”物业为抵押，向银团申请贷款折合人民币近12亿元，受银团委托，招行深圳分行代理银团持有“新怡景商业中心”的抵押权。

按照相关法律规定，在未清偿银团贷款之前，借款人任何处置“新怡景商业中心”物业的决定需经得银团一致同意。同时，招行深圳分行约定中心城的租金收入作为银团贷款的还款资金来源，并作了质押登记。

据悉，自2010年12月起，保怡物业及巴巴多斯曾先后三次向银团提交对“新怡景商业中心”进行分割销售、偿还境内外贷款的书面申请，但均未获得招行深圳分行的同意。

针对刘伟宏及怡景公司等相关方擅自分割销售“新怡景商业中心”的行为，招行深圳分行曾先后六次向借款人保怡物业、怡景公司及其他相关方发出律师函。

为了还清银行抵押贷款12亿元，在招商银行等银团不同意分割销售的情况下，2010年10月，深圳中心城第一次公开分割卖铺，推出总面积8000平方米的带租约商铺，单位面积为30-500平方米，售价18万-26万元/平方米。第一次卖铺，怡景中心城便收到3亿多元的订金。

起初，代理销售公司只有美联地产一家，为了加快资金回笼速度，世华地产和中原地产也开始加入，联合销售代理。

“开发商先斩后奏，未办理分割手续，便卖铺收钱去还银行贷款，是在打擦边球。”上述人士称，按照正常的商铺销售程序，商业项目必须先进行产权分割登记之后才能公开销售，否则属于违规销售行为。

“如果他以销售商铺的名义来作推广的话，很明显就有欺诈行为。”该地产人士说，如果委托销售合同不是一家公司，就不是买卖房产的问题，而是变成非法集资问题了。原先的销售协议，就变成一个借款协议，对于置业者来说，其中风险很大。置业者有可能拿不到购买的铺位，等产权分割完以后，实际上不一定有那么大的面积。

广东圣方律师事务所颜宇丹律师认为，中心城规划之初已确定只可“整体转让”，在未办理分割分证登记前售铺属隐瞒情况的非法销售。

产权纠纷浮出水面

面对违规售铺的指责，刘伟宏却王顾左右而言他：怡景公司在转让中心城广场股权后，至今未收到保怡物业的转让房款。

工商局注册资料显示，保怡物业为刘伟宏与境外投资者于2006年10月31日设立，董事长为刘伟宏。

此后，保德信亚洲基金答应刘伟宏退出对深圳中心城的经营管理。为了回购股权，缺钱的刘伟宏不得不通过分割出售商铺的行为筹集资金。2010年12月和2011年10月，深圳中心城两次公开出售15000平方米商铺，卖得预售款和部分房款共计4亿元。此时，连同第一次股权转让，深圳中心城已属于二次售卖了。

然而，刘伟宏及深圳中心城的卖铺行为并未获得抵押权人招行的支持。此时，刘伟宏控制的怡景公司却与保怡物业之间因股权转让而发生纠纷。

随后，双方公司针对深圳中心城的产权纠纷愈演愈烈。据招行深圳分行的声明显示，在刘伟宏及借款人与银团协商卖铺过程中，2011年11月，怡景公司强行赶走保怡物业公司聘请的物业管理人员（仲量联行），随后以停水、停电方式胁迫商户将租金交至该公司，截留了借款人保怡物业公司应收的租金，也导致银团贷款还款资金被截留，银团也多次要求刘伟宏纠正截留租金及干涉物业正常管理的行为，但刘伟宏至今未落实。

今年1月13日，保怡物业发出致新怡景中心城全体租户及社会各界的公开信，信中声明：除我公司外，任何其他公司均无权处分或转让中心城商铺，无权对外出租中心城商铺或场地，亦无任何权利或依据向中心城租户收取任何租金或其他财产性利益。

至此，怡景公司与保怡物业之间因股权转让而发生的纠纷公开化。目前据记者了解，刘伟宏及其怡景公司与保怡物业的产权纠纷已经上诉到深圳市福田区法院，此案正在审理当中。

刘伟宏则表示，“如果我们赢了，那我们以上行为（卖铺）合法又合理，如果我们输了，我们损失好几千万。”

眼下，深圳中心城涉嫌违规销售商铺的事件闹得沸沸扬扬。

有深圳业内人士指出，深圳中心城没有实现商铺产权分割登记，也没有取得预售证，在销售程序上存在违规。尽管其与置业者签订的销售合同降低了开发商风险，却将市场风险转移到置业者身上。