• 加紧对接复星 复地72亿抢地

    地产 > | Time Weekly - 2012-02-09 02:27:12
  • 本报记者 姜燕 发自上海

    如同一个武侠高手,此前一直苦于无法打通任督二脉。

    2011年5月以前,上海复地(集团)股份有限公司(以下简称“复地” ),因为苦于遭受最为严厉的房地产宏观调控政策,在香港资本市场上的融资功能受限,与此同时,复星集团对其的注资也受到限制。

    2011年5月13日,复地正式退市。这有如一剂良药,神奇般地助力复地打通了资本和销售二个渠道。私有化以后,2011年前11月,复地累计权益后合约销售额仅76.22亿元,同比下降40%。但是,最后一个月的冲关,让复地董事长张华长长地舒了一口气。

    日前,张华在接受时代周报记者采访时表示:“复地供应量第四季度比较大,造成销售压力很大,但最后几天还是完成了全年的业绩指标,非常不容易,销售额120多亿元,原来定的是100亿元。”

    退市后,复地加紧了与复星的对接,打通了资本渠道。张华称,2011年也是复地史上投资最大的一个年份,因为长期看好房地产,逆市拿地花了72亿元,并且强化了投资集团的地位,基金管理规模达到18.7亿元。2012年,复地投资集团的基金业务将是一个重要的方向,把规模做大,通过业绩树立基金品牌。

    投资板块将贡献4成利润

    2011年1月,复星国际发布公告:“复地集团各项经营状况正常,但继续维持上市地位,成为了复地集团谋求未来成功发展的障碍。一方面,作为在香港联交所上市的内地注册H股公司,复地集团海外融资的能力非常有限,而房地产开发是周期性、资金密集型行业;另一方面,复星国际为复地集团注入更多资本的能力,受限于香港《上市规则》中关于上市公司与其控股股东关联交易的规定,使得复地集团无法进一步扩大规模。”5月13日,复地正式从香港联交所退市。

    张华告诉时代周报记者,当时复地的股价在资本市场被低估,融资功能不强,而复星又非常看好房地产,要通过复地加大配置,但上市公司负债率到了一个高限,影响投资者和分析师对复地的判断,同时,复星要投复地的话,面临同业竞争的关系。最终,复地选择了退市,复星跟复地打通了资本渠道,为复地发展搭建了一个很好的平台。

    退市以后,复地并没有改变2010年制定的双核驱动战略,而是继续深化了这一战略。按照这个十年总体发展战略的规划,到2019年,复地的利润要达到100亿元,整个投资板块的利润贡献能占到复地集团的40%左右,即40亿元。 复地内部一直认为,房地产越是波动的时候越有机会,但单纯住宅开发面临一定风险,所以要把投资作为新的业务培育,投资前提是融资,与复星理念高度契合,发展私募基金,对接更多的优质资本,通过管理别人的资金来发展复地的业务,让各方面参与者分到应得的利益。

    “2011年,复地在南京、杭州、长沙、重庆等拿地投资72亿元,在复地历史上也是投资最大的一个年份。尽管调控,复地对房地产中长期看好,所以逆市投资。投资集团方面,去年基金管理规模做了18.7亿元,新发了12亿元基金。目前不是通过基金挣钱,而是要把规模做大,通过业绩树立基金品牌,这是2012年的重点工作。”张华说。

    战术打法不断变化

    2011年销售业绩着实让复地捏了把汗。复地在年初提出去库存,第三季度提出决战,7月份第二轮限购出来后,开发商们对政策放松失去了期望,复地也及时作出了调整,在中西部及北方的长春、天津等加大推盘力度,但由于推盘量集中在第四季度,增添了销售压力。

    复地的战略不会因为宏观调控调整,但战术打法却在不断变化。张华表示:“这次宏观调控,更使我们看清对城市研究的重要性,产品的定位要有跑量做利润的结构。开发进度不是一刀切,对开发量作了指导调整。有些地方产品正好是刚需,它的开发节奏就会快一点,把量做出来。有些2011年销售得不好,库存很大的,后期开发节奏就放慢一点。”

    在问及2012的销售目标时,张华透露,2011年,北京和长三角地区受调控影响比较大,但只要定价合理,在中西部的重庆、武汉、成都等一些城市去化还是不错的。2012年复地对形势判断不乐观,总的目标比较保守,差不多120多亿,维持2011年的状况,价格也作了预留,对销售时机的把握,也希望能提前,留点时间给销售。“我们前几年做好了中西部布局,对2012年销售完成充满信心。趁宏观调控比较深,考虑在北京、上海寻找机会拿些地,当然要看时机、项目、成本。”

    目前,复星系下有三个地产基金管理平台,星浩资本侧重于城市综合体,复地旗下的智赢和共赢则分别偏重于住宅开发项目和城市新区产业园区综合体。

    据介绍,复地近期正在考虑如何打造商业地产,住宅仍是主力,但会考虑社区的配套商业、城市综合体等商业地产项目。因为在北京、上海等拿地,已经呈现了综合体项目的趋势,这也是复地希望抓住的机会。复地在上海、杭州、成都均有复城国际项目,包含了住宅、商业、办公,虽然商业体量并不大,属于社区型,但共赢将这种模式进行了固化总结,未来有望于形成系列,方便复制。

    由于纯住宅项目血拼激烈,地王项目成本太高,因此,复地在2011年储备了一些工业地产产业办公项目,如复地在上海的中环天地、漕浦一号地和四号地两个项目、金山的金石湾等,这将是2012年复地冒出来的一个重点,也是一个新的战术调整,并到上海以外城市介绍,“很多地方政府对这种项目感兴趣,因为除了开发项目外,他们认为复星背后的商会资源还会带去企业和产业。”张华说。

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