旧上海的房子有“土地所有权”吗？

2011-01-27 03:02:11

来源: 时代周报

沈彬

鸦片战争之后，上海作为通商口岸向外国开放，但当年的外国人是不许进入上海县城的，需要在城外租地建房居住，这就形成了“租界”。“租界”如今已成为中国国耻的象征性符号，但本意并不是清政府把土地租给英国政府，只不过是允许外国人在这个范围内租用土地的意思。作为土地凭证的“道契”里有“上海港口所定英人租地造屋居住界内”的表述，后来缩成“租地界内”，按照英文Settlement也只能译为英侨居留地。后来英国人逐步侵夺居留地内的司法权、行政权，形成“国中之国”。

英国驻沪第一任领事贝尔福与上海道台宫慕久于1845年签订《地皮章程》。中国官方为规避 “出卖土地给洋人”的指责，想出了“永租”的说法，其实就是卖地。永租的土地权益凭证就是“道契”，这是因为该凭证由外国领事和中国官方联合颁发，中国官方即是道台衙门（苏松太兵备道），故称“道契”。

1853年小刀会起义之后，大量华人涌入租界。英法美三国领事单方面修订了《地皮章程》。原道契里所规定的“英商退地，原业主必须将押租如数返还，收回土地”被修改（虽然这一规定从来形如虚设，土地“永租”之后，原主人与土地再无权利义务关系），更改为：英商如果要把土地转租，必须经中国官厅和领事馆双方查实无碍。虽然这个更改未经中国官方批准，但其内容是被默认的。这就为华洋杂居开了一道口子，从产权角度看，就是租界的永租土地被允许买卖流转，这是新的不动产流转方式，跟中国以前的土地流转方式大有不同。

由于近代中国动荡不安，相对安定的租界里吸纳了大量人口，造成旧上海的房产畸形繁荣，房价、地价爆涨。比如，如今南京东路外滩边的和平饭店北楼的地皮，1844年英商义记洋行支付给农民吴襄的永租费是每亩42两；到1869工部局估价涨到6000两，1933年为36万两，90年间涨了8571倍。旧上海的洋开发商哈同、沙逊等人，因为掌握了大量地皮的永租权，相当于掌控了土地的一级市场，自然大发横财。

基于上海地价暴涨的预期，外国大亨（还有拥有土地的华人，因为清朝后期，租界不断扩张，把根本没有“永租”的土地划入租界的范围）并不愿意转让土地，所以上海房产开发多是“租地建房”，一般租期是20年，期满之后要么拆屋还地，要么房子归土地主人所有。

再来说说租界里的土地权证制度。封建时代，中国的土地凭证叫田单，土地转让之后，是不需要去官府登记的，只要在田赋部门“粮串过记”，那是税赋转移的凭证，不是产权转让凭证。如果兄弟分田产，很多是将原田单割成几段，是谓“割单”。

相比之下，由中外当局联合颁发的“道契”体现出了物权保护上的优越性，一是因为帝国主义为道契提供了“保护”，不受中国政府约束；二是四至清楚，过户登记，产权明晰。所以，道契是当时最可靠的财产凭证，成为上海金融市场第一流抵押票据。

但《地皮章程》规定中国人不得领道契，于是出现了“道契挂号”—中国人委托外商出面，取得永租土地的道契。凭着这一超国民待遇，瘪三洋人赚得盆满钵满。一些爱国主义教育中，常提到租界内没有一寸土地是中国人的，这与史实相背。据统计，1931年公共租界地册10065方，属于中国业主的约有3700方。按解放后的土地登记情况，在南京路上三分之一的土地归中国人所有。不过其中，很多国人的土地是挂在洋人名下的，这和如今“假外资”企业有些神似。

太平洋战争之后，租界被实际取消了。抗战后上海成立了地政局。上海市政府规定：外国人的土地权利，以其本国与中国订有“平等互惠”条约为限；以往所发道契、永租契、土地执业证等一概作废，必须向中国当局换发土地所有权状或永租权状；市民执道契者，换发“土地所有权状”管业。等于说当年的中国政府收回了主权，但没有收回外国人在华的财产权。其他一些地方的租界，也大致采用相同的办法处理。

从以上历史可以看出，虽然洋人在租界里从来没有名义上的土地所有权，只有“永租权”，但正像法学家萨维尼所称：所有权是成熟的占有。这种“租凭”在租界畸形的现代公权保障之下，成了最“硬通”的所有权。而且“道契过户”制度，改变了中国旧有的地产交易制度，引进了现代化的物权制度—不动产转让登记。

作者系法律工作者