上海地产“七十大限”传言寻踪

2011-01-27 08:48:36

来源: 时代周报

2008年4月29日，国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，则为上海市的说法提供了直接依据。这意味着，上海此次并非出台了所谓“沪版新规

本报记者王珏磊实习生郝迎灿发自上海

2011年初，上海土地交易市场首拍时，在土地“欲申请须知”中首次标明“土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值”，此番表述被认为是对土地使用权到期后的一种处理尝试，此举引发公众对住房在“七十大限”后是否会被收回的焦虑。

舆论一片哗然之后，上海市规土局随后作了澄清，然而，对此举是否违反《物权法》的争论，并未止息。

住房七十年后会被收回？　

庄艺平，59岁的上海建筑师，与房屋打了大半辈子的交道。然而，最近他却因房子而迷茫。事情缘于1月初，上海中原研究咨询部的一份报告。报告注意到了发生在嘉定区的所谓2011年住宅地块的“第一拍”的一些异状。当天公布的嘉定高台路以南、沪宜公路以西地块《国有建设用地使用权出让预申请须知》显示“土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值”，中原研究咨询部认为，这在历来的土地出让交易中尚属首次，很可能是对土地使用权到期后的一种处理尝试。

“记得是1月10号那天，我正陪朋友到嘉定看房，突然朋友就收到了个短信，说了这份报告的一些内容。朋友当即决定，暂停看房，回去研究再说。”当时，庄艺平还宽慰朋友，说这只是传说中遥遥无期的“七十大限”，并无明确的现实意义。可是，当他们回到办公室，上网查询后发现，网络关于此事已沸沸扬扬，众口滔滔。关于此项“预申请须知”，一个最主要、最通俗的解释，就是现在买的住房很可能在七十年后会被收回，所付房款只不过是七十年的租金。

在如此密集而凶猛的语言瀑布的冲击下，老成持重的庄艺平也迷惑了。他在上海也有房产：一套八十年代的公房，这几年又新置两套公寓，另外还有一套继承下来的房龄早已过七十年的老私房。“我最担心的就是那套已过七十年的老私房，如果此说能成立，这套房子不是随时可以被无偿收回吗？”庄艺平开始四处打听，他要探个究竟，但众口纷纭，莫衷一是。

庄艺平找到了供职于上海市规土局的一位朋友。朋友告诉他，自从那份报告出来以后，他的电话差不多都被打爆了，很多人都来问他这事。“他很诚恳地告诉我，他并不知道这件事的由来，以他个人的理解，这只是一个偶然事件，可能是次‘误撞’，并非是什么上海土地政策的一个试探性动作。据他所知，上海并未出新政策，因为这么重大的事情，光上海是不能决定的，这是要全国人大讨论审议的。现在网上爆出这新闻，也让市规土局很有些被动。”庄艺平告诉时代周报记者。

1月17日，上海市规划和国土资源管理局（以下简称“规土局”）网上贴出了一则“澄清通知”，引用《上海市国有建设用地使用权出让合同》的相关规定称，“土地期满后的处理方法”是针对第二十八条的内容，明确该宗土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。“澄清通告”还引用了其中“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”这一条。

此外，上海市规土局办公室主任余亮也回应称，土地市场近期没有“出大政策”。时代周报报记者数次致电市规土局，则未获正式回应。

看了这则“澄清”之后，庄艺平略感心安。“看来，房子是自动续期的，也许我不必担心了。不过，我还有几个疑点：一，续期的时候是有偿还是无偿；二，社会公共利益如何界定，这到现在还没有个明确的说法；三，当自动续期遇到社会公共利益，以哪个为准？”

“政府要出政策，主旨应该是稳定市场，让恒产者有恒心，否则像这一次搞得人心不安，不利于市场平和发展。而且房产市场本来就是一个很吊诡的所在，一点风吹草动都会有强烈反应，希望政府方面也要谨慎。”庄艺平认为。

开发商拿地热情未受影响

事实上，这并非上海首次注明土地到期后将收回，中国房地产信息集团研究总监薛建雄告诉时代周报记者，他在市规土局的网站上，查阅了一百多幅土地出让“预申请须知”，发现其中很多都有类似标注。“住宅用地和商业用地都有，预申请须知是去年开始才在网上公示，我们才看到的。我最早看到2009年的土地出让时已经有这样的说法。据了解，在土地出让合同中也有这样的说法，不过具体我也不清楚。”

调查发现，2010年9月21日后，上海进行土地公开预申请的区县共有8个。其中，金山区、奉贤区和宝山区招标和挂牌地块《国有建设用地使用权出让预申请须知》中，“土地期满后”的处理方式均为“出让人无偿收回”；浦东新区、崇明县、杨浦区、青浦区和嘉定区等区县的“土地期满”处理方式均为“出让人收回并补偿相应残余价值”。

不过，上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣告诉时代周报记者，这样的说法在土地出让合同中并无体现，合同中只注明了地块的出让年限，对期满后如何处置并无明确说明。“最近嘉定的两块地是有期满收回的说法，我注意到规土局也作了澄清。住宅用地租用期是七十年，商业用地四十年，综合或其他用地五十年，这个规定是一直有的，并没有变化，因此不会影响开发商拿地的意愿。房地产市场有些风声鹤唳，一点点风吹草动就搞得像世界末日一样，其实并没有那么可怕。这个问题我认为目前没有讨论的价值，是媒体在瞎起哄。”

万科集团一位不愿透露姓名的高级分析师也告诉时代周报记者：“我认为这还是民间的一种过度解读。关于土地的说法，现在和以前并没有什么区别，此事在短时期内肯定是悬而未决的，不会有明确的结论，可能还是要留待将来去解决。我相信这种说法对现在的房产市场不会有太大的影响。”

事实上，虽有期满收回的规定喧嚣尘上，开发商拿地热情并未消减。1月21日，上海土拍市场又迎来一场土地大餐，共有5幅地块共计24.85万平方米进入现场竞拍环节，而这些地块皆有住宅用地成分。其中的纯住宅用地大场镇捆绑基地塘祁路南侧地块，最终以26.57亿元的价格被保利地产下属子公司上海保利建霖房地产有限公司竞得，溢价高达156%。

“可以肯定的是，这事是执行不了的。七十年产权的问题是全国性的，没有中央政府的认可，上海的政策执行起来缺乏底气。我认为这只是房产调控的一个筹码而已，没有什么效果。即使七十年到了，还存在很多问题，比如应按照什么样的房价标准来补偿，缺乏评估的标准。此外，在七十年期间，有些房子可能还会进行二次开发，怎么解决这样的问题，并不简单。”华燕置业分析师张宏伟告诉时代周报记者。

并不存在的“沪版新规”

尽管政府部门作了澄清，开发商平静面对，质疑的声浪仍在业界充分发酵，主要焦点在于，上海此说是否有违于《物权法》的规定。

2007年10月1日起施行的《物权法》中第149条明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

而上海市的说法也有其法律渊源。1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

1994年7月5日发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，则在某种程度上修正了国务院条例的说法，对土地续期作了相应规定。其中第21条是：“办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。”

2008年4月29日，国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，则为上海市的说法提供了直接依据。该示范文本中第五章为“期限届满”，其中第二十五条到第二十七条和上海版《出让合同》的第二十七到第二十九条完全吻合。这意味着，上海此次并非出台了所谓“沪版新规”，而是遵照了国土部的精神。

“上海的说法，照原来的法律确实是没错的，土地出让条例和房地产管理法都是这样定的，但对这个问题，大家有分歧，后来试图通过物权法来解决，也没有解决透。物权法只是明确可以续期，但是否要再次收费，还是搁置争议留待以后再说。”上海一位资深法律界人士告诉时代周报记者。

不过，上海杜跃平律师事务所主任杜跃平则表示：“与国务院的条例相比，物权法肯定是上位法，效力更高，它是物权领域内的‘宪法’，房地产管理法也应该归在物权法的下位法。但物权法究竟怎样具体操作，还未出台配套文件，还要留待以后的立法专家、立法技巧去解决。”

而据业内人士透露，2009年初，《土地管理法(修订草案征求意见稿)》据传曾在全国国土管理系统征求意见，在该征求意见稿中，对于住宅土地使用权到期后的表述为“按照国家有关规定自动续期”。

“这部法律尚未修订成功，修订后，它也不能违背物权法的精神。”杜跃平认为。

不过，上述资深法律界人士却认为，物权法不应该解决土地问题，在土地方面，物权法不能算上位法。“不是还有土地管理法嘛，那应该才是上位法。”

“这事可能还要慢慢磨蹭。不过，把这个问题提出来是好事，不断地冲撞冲撞，有冲撞才会有松动。”他说。

“我认为在土地期满、房子还有使用价值的情况下，两种做法的可能性最大：一是无偿续期，二是交纳一部分土地使用金，也是有限的数额。”朱大鸣表示。

“期满后要延续使用，收物业税和土地使用金都有可能，如果时机成熟的话，收物业税是比较合理的。”张宏伟则认为。

当住宅用地遭遇公共利益

在上海市的澄清中，虽引用“住宅用地到期自动续期”规定，然而，在申请续期时，也可能因社会公共利益需要而不获批准的说法，又让包括庄艺平在内的许多业主心生疑问。当住宅用地遭遇公共利益，是续还是不续？

“按道理来说，确定了社会公共利益的定义以后，住宅也要为社会公共利益让步。房子在70年内也会面临这样的问题，不是说70年后才会有，现在拆迁也在天天发生。”杜跃平认为。

“我们更应该关注的是何为公共利益，何为强制拆迁的条件，符合哪些条款就要收回，这些在法律条款中要非常明细化，以避免将来的纠纷。”上海鑫灵锐投资管理有限公司董事、副总经理汤辉告诉时代周报记者。

在21日国务院公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，对公共利益作出了一些详细规定。如政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要，由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要，以及法律、行政法规规定的其他公共利益的需要等等。“条例对社会公共利益作了一个初步解释，但它对公共利益仍然没有下准确的定义，它只是采用了列举法，然后又赋予了一个法律扩大的解释，对公共利益的核心界限仍然没有划分清楚。”杜跃平认为。

对庄艺平关心的已超过70年的老私宅，杜跃平认为，这样的房子该如何处理，目前并没有明确的说法。“房子肯定是业主的，但土地的使用费并没有缴纳，毕竟土地出让金的概念在上世纪八十年代才开始出现。土地使用费是不用交了，还是留待以后补交，都还不确定。这是一个新的问题。”

“建国以前买卖的房屋，土地也是属于私人的。这样的房屋如何处置，法律目前还没有明文规定。”薛建雄也表示。