• 九龙仓疯狂:无惧200亿负债再抢地

    地产 > | Time Weekly - 2011-01-20 03:24:02
  • [摘要] 九龙仓在内地的土地储备已超过1068万平方米,激进拿地难免埋下隐患。

    九龙仓上海时代广场。

    本报记者 姜燕 发自上海

    岁末年初,港资开发商“你方唱罢我登场”,频频上演抢地记,继李嘉诚一个月豪掷61亿元拿地后,九龙仓也不甘示弱,在新年伊始,力挫保利、合景等开发商,以29.1亿元拿下苏州吴中区尹山湖两幅地,成为苏州新年首场大型拍卖会上“最给力”房企。

    至此,九龙仓在内地的土地储备已超过1.15亿平方呎(约1068万平方米)。九龙仓发布公告称,2010年先后在成都、天津、杭州、无锡、上海、宁波、武汉、常州等购入多幅地块,进入2011年,集团将会继续伺机增加土地储备。

    疯狂拿地后,九龙仓的风险也在逐步加大。

    内地资产占比将提升至50%

    自2007年起,九龙仓开始加速铺展内地战线。该年最后4个月,九龙仓为拿地耗资279.46亿元人民币,使得土储由464.5万平方米跃升至约800万平方米。2009年,九龙仓全年共斥资100亿元拿地,土储上升至900多万平方米。

    2010年1月8日,九龙仓以15.58亿元夺得成都成华区二环路绵厂地块。2月1日,九龙仓联合中海地产以27亿元拿下天津河北项目,总面积15.04万平方米。3月25日,九龙仓又掷20.2亿元力压绿城夺得杭州文晖地块。此后,九龙仓通过复地与上海绿地合组的合营公司,在无锡购入一个新项目,九龙仓占项目四成权益。与此同时,九龙仓联合嘉里建设拿下宁波东部新城项目。

    从2010年9月份开始,九龙仓再度发力,以9.9亿元购入上海松江优质地块,随后不到一周,九龙仓又下一城,以48.3亿元竞得上海黄浦江沿岸滨江地王。随后11月1日、11月26日、11月30日,九龙仓分别以10.4亿元、10.2亿元、11.2亿元的代价在宁波、武汉、常州三城拿地。

    粗略计算,九龙仓仅2010年拿地就已超过150亿元。九龙仓频繁拿下的地块基本均属于高端住宅地块,价格并不便宜。对于如此激进地拿地,上海乘星行行销机构总经理李骁认为,前段时间,港资拿地处在弱势地位,央企、内地地产商财大气粗,地王都被它们拿走,为了拿地不计成本,当国企拿地受限制后,参与竞争者就少了,与此同时,国内房地产企业在经历前几年高速扩张后,资金链紧张,因此近期拿地看上去很多都是港资身影,这未必代表港资现在才想到要来竞争,把市场份额提高。

    李骁向时代周报表示,“九龙仓擅长做豪宅,豪宅市场从去年开始爆发,它们在豪宅市场尝到了甜头,并且看到未来内地市场潜力,可能认为这段时间是介入的好时机,因此加码内地市场。港资的特点是拿地段好的住宅用地做高端产品、综合性商业地块及城市规模化开发地块,这三方面市场发展都让他们感觉到市场有依托。”

    “现在中央一直在推动保障性住房建设,其结果就是商品房用地越来越少、越来越贵,一旦政策逐步加强,乃至以保障房建设作为地方政府的政绩标准,地方政府迫于无奈推动保障性住房建设,就使得商品房用地越来越贵,商品价格也越来越高,利润也变多。目前开发商都有危机意识,再不拿地,就拿不起地了。”台湾房地产政策研究学会秘书长蔡为民说。

    九龙仓2010年半年报显示,截至2010年6月30日,内地资产已占集团总资产的33%。集团拟在数年内将内地资产增至占集团总资产的50%。

    李骁称,九龙仓将内地市场的战略地位提高,也必须加快在内地的扩张步伐。“香港‘四大家族’占香港房地产市场65%-70%的份额,九龙仓在香港份额并不高。虽然九龙仓进入内地很早,但发展一直不好,没有抓住机遇,从它目前主要产品在二三线城市也足以看出它的地位,只有到二三线城市开发,品牌和规模优势才能凸显。”

    负债高达234亿港元

    激进拿地难免埋下隐患。2010年初,九龙仓与招商地产于2007年以24.1亿元联手竞得的南京仙林大学城地王被收回。九龙仓方面解释称,早在2008年,合作双方就已决定终止该项目的投资。

    佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出,“退地肯定与资金有关,如果预期盈利前景不好,硬着头皮开发,可能资金链断裂。目前国内大型开发商的土储一般在5000万-6000万平方米,很多是中低端项目。九龙仓目前土储1000多万平方米,都是优质地块,耗资多,风险必然加大。”

    “房企拿地至少往后看三年,九龙仓去年、今年拿地,应该不在乎2011年情况,新增加土地今年不会动。万一市场有波动,它们相较于中小开发商抗风险能力还是高一些。但不排除它也是头脑发热,内地房地产市场持续发展,会让它们认为市场仍然好下去,蛋糕一直在。如果判断错了,就要为错误买单。对港资开发商来说,扩张中有可能会水土不服,工作不扎实。另一方面,虽然跟内地老牌企业中海、招商等合作,但出了问题,可能合作方没有事,相对没有根基的港资变得‘好欺负’。”李骁说。

    除了退地外,2010年3月,在上海市政府闲置土地清理中,九龙仓的上海静安项目也榜上有名。九龙仓2010年中报显示,静安花园项目将提供71000平方米的建筑面积,2010年第四季度展开建设进度,整体将于2013年落成。但由于城市中心区开发与各方利益协调、规划调整等种种原因,静安花园项目迟迟难以动工。

    2010年7月,会德丰地产宣布私有化,会德丰地产隶属吴光正旗下香港会德丰集团,而会德丰地产均为会德丰集团的主要附属公司。会德丰的私有化引发了业内遐想,认为九龙仓大量土地储备的出让金缴纳、动工开建和扩张计划的实施,让九龙仓面临不小的资金缺口,会德丰退市或有助于把资源集中到九龙仓这个平台。

    2010年半年报显示,截至2010年6月30日,九龙仓负债净额高达234亿港元(近200亿元人民币)。11月25日九龙仓宣布,将在11月30日后的12个月内,发行20亿美元的中期票据,并已经向港交所申请将该等票据上市。如果中期票据发行受阻,九龙仓的资金链显然将面临更大的压力。

    而对于公司的激进拿地是否导致债务成本急剧上升,九龙仓集团香港总部迟迟没有向时代周报记者给出答复。

    玺园或违90/70政策

    2010年上半年,九龙仓项目落成较少,集团营业额下跌36%,盈利减少5%。佑威提供的数据显示,2010年玺园成交218套,总面积43331平方米,均价44650元/平方米。但时代周报记者发现,该项目用地为此前与绿城中国置换的新江湾地块,在该土地出让时,曾明确规定90平方米以下中小户型必须达到项目总开发面积的70%以上,而玺园推出的所有房源全部都是160平方米以上的大户型。

    但上海市规划和国土资源管理局网站2006年以来的规划调整公示中,并没有有关新江湾城D1地块调整的信息。对于项目是否违规更改规划,九龙仓玺园营销总监胡海嵘向时代周报记者表示,并不清楚具体情况。

    陆骑麟称,开发商为了追求利润,违反90/70政策的限制,是导致目前市场小户型产品稀缺的原因之一。

    此外,九龙仓在无锡热卖的时代上城也曾于2010年初被相邻的朗诗未来之家业主投诉,楼高与楼间距比例不符合要求,侵害了朗诗业主的权利,最终九龙仓以自降楼层高度“妥协”。同时,九龙仓在上海的另一项目新华路一号曾于2009年开盘,推出60套,当时卖掉25套,剩余35套于2010年销售,但佑威数据显示,2010年该项目零成交。对此,胡海嵘解释称,该项目产品在做环境等方面的调整。

    陆骑麟指出,“新华路一号产品相对老些,价格也不便宜。”

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