九龙仓疯狂：无惧200亿负债再抢地

2011-01-20 04:58:41

来源: 时代周报

九龙仓在内地的土地储备已超过1068万平方米，激进拿地难免埋下隐患。

本报记者姜燕发自上海

岁末年初，港资开发商“你方唱罢我登场”，频频上演抢地记，继李嘉诚一个月豪掷61亿元拿地后，九龙仓也不甘示弱，在新年伊始，力挫保利、合景等开发商，以29.1亿元拿下苏州吴中区尹山湖两幅地，成为苏州新年首场大型拍卖会上“最给力”房企。

至此，九龙仓在内地的土地储备已超过1.15亿平方呎（约1068万平方米）。九龙仓发布公告称，2010年先后在成都、天津、杭州、无锡、上海、宁波、武汉、常州等购入多幅地块，进入2011年，集团将会继续伺机增加土地储备。

疯狂拿地后，九龙仓的风险也在逐步加大。

内地资产占比将提升至50%

自2007年起，九龙仓开始加速铺展内地战线。该年最后4个月，九龙仓为拿地耗资279.46亿元人民币，使得土储由464.5万平方米跃升至约800万平方米。2009年，九龙仓全年共斥资100亿元拿地，土储上升至900多万平方米。

2010年1月8日，九龙仓以15.58亿元夺得成都成华区二环路绵厂地块。2月1日，九龙仓联合中海地产以27亿元拿下天津河北项目，总面积15.04万平方米。3月25日，九龙仓又掷20.2亿元力压绿城夺得杭州文晖地块。此后，九龙仓通过复地与上海绿地合组的合营公司，在无锡购入一个新项目，九龙仓占项目四成权益。与此同时，九龙仓联合嘉里建设拿下宁波东部新城项目。

从2010年9月份开始，九龙仓再度发力，以9.9亿元购入上海松江优质地块，随后不到一周，九龙仓又下一城，以48.3亿元竞得上海黄浦江沿岸滨江地王。随后11月1日、11月26日、11月30日，九龙仓分别以10.4亿元、10.2亿元、11.2亿元的代价在宁波、武汉、常州三城拿地。

粗略计算，九龙仓仅2010年拿地就已超过150亿元。九龙仓频繁拿下的地块基本均属于高端住宅地块，价格并不便宜。对于如此激进地拿地，上海乘星行行销机构总经理李骁认为，前段时间，港资拿地处在弱势地位，央企、内地地产商财大气粗，地王都被它们拿走，为了拿地不计成本，当国企拿地受限制后，参与竞争者就少了，与此同时，国内房地产企业在经历前几年高速扩张后，资金链紧张，因此近期拿地看上去很多都是港资身影，这未必代表港资现在才想到要来竞争，把市场份额提高。

李骁向时代周报表示，“九龙仓擅长做豪宅，豪宅市场从去年开始爆发，它们在豪宅市场尝到了甜头，并且看到未来内地市场潜力，可能认为这段时间是介入的好时机，因此加码内地市场。港资的特点是拿地段好的住宅用地做高端产品、综合性商业地块及城市规模化开发地块，这三方面市场发展都让他们感觉到市场有依托。”

“现在中央一直在推动保障性住房建设，其结果就是商品房用地越来越少、越来越贵，一旦政策逐步加强，乃至以保障房建设作为地方政府的政绩标准，地方政府迫于无奈推动保障性住房建设，就使得商品房用地越来越贵，商品价格也越来越高，利润也变多。目前开发商都有危机意识，再不拿地，就拿不起地了。”台湾房地产政策研究学会秘书长蔡为民说。

九龙仓2010年半年报显示，截至2010年6月30日，内地资产已占集团总资产的33%。集团拟在数年内将内地资产增至占集团总资产的50%。

李骁称，九龙仓将内地市场的战略地位提高，也必须加快在内地的扩张步伐。“香港‘四大家族’占香港房地产市场65%-70%的份额，九龙仓在香港份额并不高。虽然九龙仓进入内地很早，但发展一直不好，没有抓住机遇，从它目前主要产品在二三线城市也足以看出它的地位，只有到二三线城市开发，品牌和规模优势才能凸显。”

负债高达234亿港元

激进拿地难免埋下隐患。2010年初，九龙仓与招商地产于2007年以24.1亿元联手竞得的南京仙林大学城地王被收回。九龙仓方面解释称，早在2008年，合作双方就已决定终止该项目的投资。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，“退地肯定与资金有关，如果预期盈利前景不好，硬着头皮开发，可能资金链断裂。目前国内大型开发商的土储一般在5000万-6000万平方米，很多是中低端项目。九龙仓目前土储1000多万平方米，都是优质地块，耗资多，风险必然加大。”

“房企拿地至少往后看三年，九龙仓去年、今年拿地，应该不在乎2011年情况，新增加土地今年不会动。万一市场有波动，它们相较于中小开发商抗风险能力还是高一些。但不排除它也是头脑发热，内地房地产市场持续发展，会让它们认为市场仍然好下去，蛋糕一直在。如果判断错了，就要为错误买单。对港资开发商来说，扩张中有可能会水土不服，工作不扎实。另一方面，虽然跟内地老牌企业中海、招商等合作，但出了问题，可能合作方没有事，相对没有根基的港资变得‘好欺负’。”李骁说。

除了退地外，2010年3月，在上海市政府闲置土地清理中，九龙仓的上海静安项目也榜上有名。九龙仓2010年中报显示，静安花园项目将提供71000平方米的建筑面积，2010年第四季度展开建设进度，整体将于2013年落成。但由于城市中心区开发与各方利益协调、规划调整等种种原因，静安花园项目迟迟难以动工。

2010年7月，会德丰地产宣布私有化，会德丰地产隶属吴光正旗下香港会德丰集团，而会德丰地产均为会德丰集团的主要附属公司。会德丰的私有化引发了业内遐想，认为九龙仓大量土地储备的出让金缴纳、动工开建和扩张计划的实施，让九龙仓面临不小的资金缺口，会德丰退市或有助于把资源集中到九龙仓这个平台。

2010年半年报显示，截至2010年6月30日，九龙仓负债净额高达234亿港元（近200亿元人民币）。11月25日九龙仓宣布，将在11月30日后的12个月内，发行20亿美元的中期票据，并已经向港交所申请将该等票据上市。如果中期票据发行受阻，九龙仓的资金链显然将面临更大的压力。

而对于公司的激进拿地是否导致债务成本急剧上升，九龙仓集团香港总部迟迟没有向时代周报记者给出答复。

玺园或违90/70政策

2010年上半年，九龙仓项目落成较少，集团营业额下跌36%，盈利减少5%。佑威提供的数据显示，2010年玺园成交218套，总面积43331平方米，均价44650元/平方米。但时代周报记者发现，该项目用地为此前与绿城中国置换的新江湾地块，在该土地出让时，曾明确规定90平方米以下中小户型必须达到项目总开发面积的70%以上，而玺园推出的所有房源全部都是160平方米以上的大户型。

但上海市规划和国土资源管理局网站2006年以来的规划调整公示中，并没有有关新江湾城D1地块调整的信息。对于项目是否违规更改规划，九龙仓玺园营销总监胡海嵘向时代周报记者表示，并不清楚具体情况。

陆骑麟称，开发商为了追求利润，违反90/70政策的限制，是导致目前市场小户型产品稀缺的原因之一。

此外，九龙仓在无锡热卖的时代上城也曾于2010年初被相邻的朗诗未来之家业主投诉，楼高与楼间距比例不符合要求，侵害了朗诗业主的权利，最终九龙仓以自降楼层高度“妥协”。同时，九龙仓在上海的另一项目新华路一号曾于2009年开盘，推出60套，当时卖掉25套，剩余35套于2010年销售，但佑威数据显示，2010年该项目零成交。对此，胡海嵘解释称，该项目产品在做环境等方面的调整。

陆骑麟指出，“新华路一号产品相对老些，价格也不便宜。”