城市综合体大跃进真相

2010-12-09 07:29:20

来源: 时代周报

城市综合体让地方政府与开发商的利益联系更加紧密。

本报记者张晓雅发自广州

2010年12月，广州白云万达广场即将开业。这个总建筑面积56万平方米、总投资50亿元的城市综合体，只是万达集团城市综合体开发流水线上的产品之一。目前，万达在全国开业和在建的城市综合体高达50多座，最近一个月就开业了七八家，仅在广州、上海这样的城市，万达就计划分别开发10个以上的城市综合体。

然而，万达的项目只能算是城市综合体开发大潮中的沧海一粟，无数的城市综合体正如同藤蔓植物般蜿蜒覆盖向全国，城市综合体呈“大跃进”之势。

为什么这么多的开发商热衷于城市综合体的开发？

流水线上的城市综合体

如今，城市综合体已经像流水线上的工业产品，正在成批量地开发建设。

在万达的众多城市综合体项目中，将于12月开业的广州白云万达广场，被定位为全国万达广场中首批A级旗舰店。

今年2月广州白云万达广场奠基时，万达集团董事长王健林曾表示，要在广州做10个万达广场项目，规划以每年一个的速度进行。同时，预计在三年内以并购的方式进行海外扩张。

“万达做城市综合体已10年，这个模式在全国各地都很成功，也符合眼下的产业结构调整、扩大内需和促进消费。”万达集团企业文化部总经理石雪清向时代周报记者表示，如今，万达集团已在全国40多个城市投资项目，其中，已经开业的城市综合体项目27个，企业资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。

“最近一个月之内，万达广场开业了七八家，分布在天津、济南、呼和浩特、包头、襄樊、宜昌等城市。开业当天人流量都突破30万人次，在开业周平均都达到10万人次。”石雪清细数近期开业的万达广场。据悉，到今年底，将在全国开业15座万达广场。

万达城市综合体模式的成功大大刺激了开发商的神经，万达集团、中粮集团、华润集团、宝龙集团等行业领袖企业也曾提出只做城市综合体的发展战略，如今，原本专攻住宅地产的开发商也杀将进来。

“我相信未来10年，中国大型的商业地产开发商，绝对不会如今天这样只有大连万达一家。”这是今年初，金地集团董事长凌克在宣称自己将进军商业地产的同时，对未来这一行业的格局进行的预判。

“除了如万达做全国连锁型的开发商，现在很多零售企业也开始涉足城市综合体开发，大概从去年开始王府井、JUSCO、银泰都在进军商业地产领域。此外，一些金融企业也开始加入，如中信资本、平安、光大、黑石都已进入。这些企业都已经有了投入，而且都有产品，在加大力度发展城市综合体。”全国工商联商业不动产专委会主任兼秘书长朱凌波告诉时代周报记者。

今年9月中信资本在长沙启动首个商场项目悦方ID-MALL。这意味着，中信资本将以PE的身份全面进入商业地产。

今年8月初，一次城市综合体发展峰会上，开场发言的杭州官员表示：“杭州要再建100座城市综合体。”业内哗然。

就在城市综合体的发展势头愈演愈烈之时，甚至有开发商大放豪言：“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来。”

肥水不流外人田

为什么城市综合体的开发如此受青睐？

石雪清在接受时代周报记者采访时认为，这是顺应中国城市化进程不断加快这一大的潮流趋势：“中国城市化的进程在加快，种种因素都为城市综合体的发展作了最好的保障。尤其是二、三线城市未来的发展，使得这些中小城市都产生了对消费终端市场、商业中心的需求。”

对于当前全国各地城市综合体项目风起云涌，石雪清并不感到意外，“很多住宅开发企业现在也在跃跃欲试做商业地产，这是好事，因为中国很多城市缺失商业地产，市场机会很多。”

地产分析师们对城市综合体的未来也持乐观态度。“这一年来，涉足或者说想涉足城市综合体的开发商比过去多很多”。仲量联行投资部经理刘裕通告诉时代周报记者，主要原因是“最近一两年，住宅地产竞争激烈，拿地困难，而商业地产发展相对宽松”，同时，投资城市综合体可以“为开发商未来资金稳定性提供保证，这是最直接的利益驱动。另外城市综合体资产的增值可观，还有复制的可能性，华润现在就在全国复制万象城模式”。

朱凌波认为开发商热衷城市综合体有着两种动因。一种是主动地去做，如“万达、华润、中粮等，就是把城市综合体当作企业的运营模式”。而另外一些企业则是被动的，如“万科、富力等很多大型住宅类开发商，拿到城市中心大地块，政府已经不允许这样的地块只做单一的住宅，必须是一个复合性功能”，因为“城市综合体能成为一个城市的‘棋眼’，带动区域的土地价值，以及市民生活质量包括税收的整体上升”。

一位不愿具名的业内人士更加一针见血地指出，城市综合体让地方政府与开发商的利益联系更加紧密，因为地方政府想借开发商之手开发城市综合体，提升区域价值，从而在出让土地时获得更多的收益；而开发商则投其所好，可以在拿地及信贷上获得政府更多、更大的支持。

显然，这是一个更加诱人的利益链条。正因如此，地方政府在城市综合体的规划上、开发商在城市综合体的投资上，都表现出了空前的热情。

城市综合体不是避风港

朱凌波在接受时代周报的采访时表示，城市综合体项目有着诸多优势，但是并非任何企业都能驾驭。

朱凌波认为，地方政府和金融机构对于城市综合体类型的项目有所偏爱，因为对于政府而言，“政府要推动城市化进程，为市民生活打造更好的消费场所，提供更好的环境，提升城市的文化、消费的整体水平，城市综合体无疑是最好的载体。城市综合体可以变成一个城市的地标性工程，打造成城市的名片并带动就业、税收以及周边土地的升值”。而对金融机构而言，在值得融资的项目之中，地方的金融机构“也会抓大放小，能做城市综合体的企业当然愿意支持。银行也是企业，会追求风险最低，利益最大化”。

不过，正是因为城市综合体的发展不少动力是来源于政府，因此朱凌波强调了开发城市综合体项目必须有几个前提条件，一个城市能做城市综合体的地块是稀缺的，因此要做此类项目，“第一是政府资源，能拿到好地”。而从事城市综合体开发的其他几个要素，如品牌、资本、零售商资源以及人才等，在一定程度上也是从政府手中获取地块的条件，“现在政府的好地是不会给一般开发商的，它会先考察你有没有品牌能力、资金实力、招商能力”。

国信证券房地产行业分析师区瑞明面对时代周报记者的提问，直言“城市综合体是有风险的！”他认为，城市综合体这个模式的本质就是商业地产，而“商业地产需要经过长期的培育”。

在区瑞明眼中，城市综合体绝不是简单地盖一座大商场，再将其拆分成小的单位去卖，而是需要对当地的习惯和消费能力以及如何在此地形成一个商圈进行深入思考。他说，“开发商做城市综合体，就相当于做一个杠杆不高、风险很大、周转很慢的项目。”同时区瑞明提醒道，“很多开发商在历史上都吃过亏的。甚至万科在10多年前在武汉就炸了一个楼，后来又做回住宅。城市综合体这类型的商业地产并非是躲避住宅地产宏观调控的避风港，本来大家不做商业就是因为风险很大，这不是一个适合轻易涉足的领域，住宅调控为了避险就退出，为什么要涉足一个风险更高的领域呢？”

刘裕通承认，“城市综合体是一个发展趋势，要肯定它，越来越多的项目也会出现，毕竟这个模式带来一些很好的效益”，但是“涉足城市综合体需要的经验很重要”。刘裕通认为城市综合体这种高级的商业地产开发和住宅不一样，如果商场的布局设计不好，那么招商就困难；在写字楼的硬件配置上没有专业的顾问公司参与，以后推出市场就不会受到欢迎；同时城市综合体对资金链的要求比较强，中小型企业涉足这样的开发应当比较谨慎。

朱凌波对于城市综合体项目持谨慎乐观态度，“从现在城市化建设推进的速度，包括未来二三十年的加速期，人均收入水平、消费能力、车的持有量……所有都在高速成长，我认为当前城市综合体的总量并不多，但是会有问题！”

在朱凌波看来，城市综合体发展之中最大的问题是“如何避免同质化，恶性的竞争”。他不认为同质化是一个纯粹的贬义词，因为“在这样快速成长的过程中，如果没有连锁化、复制化很难跟上中国城市化进程”。但是，面对不同区域、不同文化、不同消费能力，商家的选址要求等方面需要做到差异化、同质化的并行。