• 叫卖第一高楼 森大厦储粮意在攻池

    地产 > | Time Weekly - 2010-11-10 03:01:00
  • [摘要] “地震不会摧毁高楼,高楼应该成为地震时人们蜂拥而至的避难所。”

    环球金融中心正在寻求“低价出售高区办公房源”的传闻不胫而走。

    本报记者 肖素吟 发自广州

    “地震不会摧毁高楼,高楼应该成为地震时人们蜂拥而至的避难所。”这是日本最大商业地产开发商和运营商森大厦株式会社(以下简称森大厦)社长森稔所奉行的一个信念,这个76岁的古稀老人对于摩天大厦的狂热迄今无人可比。在中国,他同样建造了中国大陆第一高楼—上海环球金融中心。

    然而,连日以来,打破“只租不售”传统的环球金融中心散售传闻一出,市场一片哗然,有人甚至认为,森大厦是因为商业地产泡沫,选择撤资等。

    然而,真实的原因或许是,在中国耕耘15年的森大厦,希望通过叫卖第一高楼融资,为进一步拓展中国的商业地产市场储粮。

    出售第一高楼1/4面积

    遥望上海陆家嘴,内层核心的“品”字形布局不由得让人触目惊心:420.5米的金茂大厦,492米的环球金融中心以及日益拔高且设计高度达632米的上海中心大厦。其中,环球金融中心是目前的中国大陆第一高楼。在这里,任何的风吹草动,无疑都将是舆论中的“风暴眼”。

    11月2日,一份印有环球金融中心办公室图样及“高端办公楼分层销售”字样的宣传单出现在上海商业市场。环球金融中心正在寻求“低价出售高区办公房源”的传闻不胫而走。一石激起千层浪,昔日创下20元/平方米/天沪上写字楼租金新高的环球金融中心再次被推上风口浪尖。

    “一般情况下,甲级写字楼散售比较少,主要是整体放售为主,环球金融中心散售的机会非常小,市场上更没有同类甲级写字楼散售,所以才引起市场上广泛的关注。”

    环球金融中心委托方之一DTZ戴德梁华东区董事总经理陆逢兆对时代周报记者表示,自用买家一般都是在写字楼刚建或者是建好时和开发商进行谈判,很少在入市之后才谈,毕竟写字楼本身部分已经是出租出去的,大面积自用是比较困难的。

    森大厦(上海)有限公司媒体宣传部部长Michiho Kishi接受时代周报记者采访时则表示,森大厦经常收到来自投资者和潜在购买者购买物业的请求,但是在此之前,森大厦对此还没有具体的想法,直到最近才开始考虑这个问题,这也是森大厦近期进行市场调查的原因,但是目前调查还没有结束,至于售价还没有确定下来,甚至会否出售还是一个未知数。

    有传闻称,环球金融中心拟售6万-7万元/平方米。根据《日本经济新闻》报道,森大厦计划出售环球金融中心部分楼层,套现400亿-500亿日元,按照当前日元对人民币0.0824的汇率折算,即32.96亿-41.2亿元人民币。再按照单层3000平方米的面积折算,销售单价为7万元/平方米,则将出售15-20层,几近环球金融中心7-77办公楼层的1/4以上。

    森大厦(上海)有限公司媒体宣传部经理潘蓓对此矢口否认,连称“不可能”,并表示即使最终决定出售,其出售比例也是相当小的。

    但是,“6万-7万元/平方米”一说甚嚣尘上,却不似空穴来风。“6万-7万元/平方米可能是企业报出的价格,最后卖的话可能还有一轮讨价还价的过程。价格还没有完全确立,预期价格可能更高。”中国房地产信息集团分析师薛建雄对时代周报记者表示。

    雅仕铂(亚洲)有限公司总裁杨咏诗接受时代周报记者采访时则认为,如果环球金融中心确定散售,将刷新中国商业地产市场的新单价。

    她表示,以东海广场来说,目前的市场价格是6.5万元/平方米。根据地理位置和品质等价值评估来说,环球金融中心的价格肯定高于东海广场。再从租金回报来评估,东海广场所在的静安区租金水平达到8元/平方米/天。目前,环球金融中心的租金回报可以达到11-12元/平方米/天。“从几方面来考虑,环球金融中心的售价起码要比所谓的6万-7万元/平方米高出1/3才是一个比较合理的销售水平。”

    随着散售消息一出,各路买家更是蠢蠢欲动。“按照目前来讲,这是一个完全低调的出售。对环球金融中心感兴趣的买家不少,但目前还处于观望阶段。”陆逢兆说,主要有两类客户,一类是自用,一类是投资。

    正略钧策管理咨询顾问邓宇明则认为,买家在这个时机入手比较好,因为现在是深度调控的时期,房地产市场比较低迷,且看好商业地产的未来增值空间。

    每年财务成本8亿元

    “现在是处于新一轮低迷期的初步回暖期,森大厦销售环球金融中心的时机并不是很好。如果出售的话,应该选择在两三年后的过热期,到时的价格应该是最高的。”薛建雄对时代周报记者表示。

    为此,上述分析人士均认为,环球金融中心此时此举,甚至打破森大厦一贯奉行的“只租不售”的传统,并非是因为“商业地产泡沫威胁论”,而是森大厦对现金流的需求高企。

    薛建雄表示,目前陆家嘴写字楼实际成交价就是在6万元/平方米左右,10元/平方米/天的租金价格在陆家嘴是一个比较正常的价格,并没有很大的泡沫空间。

    “目前来说,本来物业供应量比较稀缺,虽然在目前时间段推出不是说没有市场,但是往后推出的增值空间是比较大的,长期持有的回报毫无疑问会更高,”杨咏诗表示,“目前更重要的不是考量上海甲级写字楼供求因素,而是开发商森大厦母公司看中其他项目,还是看中其他发展机遇,需要大量的现金才出售手中的核心地段的核心物业。”

    实际上,环球金融中心15载的耕耘苦旅,不得不让人质疑森大厦的现金负债。1995年,森大厦买下陆家嘴土地,并于1997年8月27日举行奠基仪式,殊不料亚洲金融危机爆发,2000余根基桩刚刚完工,环球金融中心工程却因资金问题搁浅,直到2003年重新启动。

    好事者曾于2006年为环球金融中心算过账。该项目面积约为金茂大厦的2倍,按当年5%的年贷款利息算,每年的财务成本就达4亿元人民币,加上运营成本和人工成本,未来每年的成本将达8亿元人民币以上。即使不考虑竞争的加剧,参照金茂大厦的出租水平,环球金融中心的年收入最多达到8.45亿元人民币。假设环球金融中心2007年能够建成,那么也就还有40年的经营时间,要在40年中还清700亿日元的贷款,每年还本的人民币就要1.5亿元。

    颇具戏剧性的是,“高楼建成之日,即是市场衰退之时”的“劳伦斯诅咒”更是纠缠着第一高楼。2008年8月,环球金融中心落成,时隔一月,金融海啸随之而来,刚刚入市的环球金融中心的租金和出租率更是受到严重影响。这笔账似乎不得不重新盘算一番。

    “这么大的项目在开发的时候可能要经历比较长期的准备,这是一个长期的战略准备,但是它竟然受到金融危机的影响,两次停止开工。这说明在前期进行投资的时候就不是很稳健。当时计划是1997年开工、2004年完工,如果2004年入市的话,从2004年到2008年,上海写字楼行情非常火爆,到2008年可能就非常好了。所以说,在前期投资战略上,森大厦并没有做好。”薛建雄如是说。

    而根据美国CNN于2008年的报道,尽管森大厦在东京拥有100多个高回报的项目,但是森稔却背负着72亿美元的高额负债。值得注意的是,继森大厦签署上海项目两年后,森稔与其弟森章分道扬镳,两者的分歧正是森稔对高风险投资的情有独钟。

    这或许是它作为日本最大的商业地产开发商和经营商却至今未上市的原因。森稔这位古稀老人甚至对此并不讳言,“如果森大厦株式会社公开上市,我可能早就被迫下台了。”

    森大厦志在上海

    森大厦首席执行官兼董事Tsutomu Horiuchi今年6月接受路透社采访时表示,森大厦今年计划在本会计年度筹集资金近500亿日元,折合41.2亿元。

    其实,早于2月,森大厦就宣布发行首次债券,计划融资1300亿日元,折合107.12亿元。

    Tsutomu Horiuchi表示,森大厦已经作好同一些中国投资者就向其项目进行投资的谈判准备。他同时表示,森大厦将一改“只租不售”的传统战略,灵活地销售东京的部分高楼项目。值得注意的是,时至11月,这一改变也随之在上海悄然上演。

    “我们正在考虑调整我们在中国的投资策略,其中包括我们在中国增加多少投资额,”Tsutomu Horiuchi接受路透社采访时表示,“目前森大厦的总资产是1.2万亿日元,其中日本占1万亿日元。考虑当前经济增长,调整日本和中国的投资比例对我们来说非常关键。”

    “森大厦确实计划在环球金融中心周边地区开发新物业,但是涉及公司战略,具体不便透露。”Michiho Kishi对时代周报记者如是表示。日本总部在回复时代周报的采访函中作出同样的回应。

    不过,除了早期的大连项目,森大厦或许志在上海。潘蓓表示,“我们老板至今对中国市场非常看好,如果投资下一个项目,他肯定还会选择中国。目前森大厦还是考虑首选在上海投资项目,因为经过这么多年的发展,森大厦对于上海市场比较熟悉。部分计划等情况比较明朗之后才能提供比较具体的信息。”

    薛建雄对此表示,如果是森大厦计划在环球金融中心周边地区开发,极可能是在世博周边拿地,可能政府也会邀请森大厦参与,甚至是参与环球金融中心对面外滩的开发。不难看出,森大厦储粮或许意在攻池。

    “整个上海写字楼市场还在活跃阶段。比较从去年到今年陆家嘴写字楼租金上涨幅度和企业入驻情况,目前需求还是大于供应。陆家嘴甲级写字楼的平均租金比浦西静安区高出20%,可以说是十年以来比较罕见的情况。”杨咏诗表示。

    “随着上海市政府宣布上海国际金融中心建设,陆家嘴未来10年对甲级写字楼的需求将不断上涨,目前智能化甲级写字楼供量非常小。这对于森大厦在中国的发展是非常有利的。”Michiho Kishi如是表示。

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