• 凶猛拿地 房企豪赌熊市机遇

    地产 > | Time Weekly - 2010-10-21 01:37:11
  • 房企“拥抱熊市”大肆掠地。

    本报记者 张睿 发自北京

    熊市中并不缺乏机会。

    9月份以来,已经有更多的内地房地产企业加入“抢地”行列,一如万科和保利等一线房企从年初就开始做的那样。

    显然,这些房企都做着“追涨买‘地王’,不如淡季‘捡便宜’”的打算—新政压顶、市场萎缩,对于手握重金者而言,却不失为一个土地储备加仓的良机。

    左手卖房 右手购地

    10月14日,上海举行了一场热闹的土地拍卖会,7幅地块除了吸引“万保金招”四大金刚之外,绿地、华侨城等大腕儿也适时出手。

    激烈的现场,几乎让人忘却“沪十二条”的“利空”消息抛出才仅有一周。其中,航头中心镇A1储备地块引来39家开发商领取申请书,18家开发商现场竞拍,最终竞得者金地联合体付出了溢价328%的代价;而徐泾镇徐盈路东侧B4-01地块被仁恒拿下,溢价率为431%。

    事实上,“9·29”新政后买地的房企不乏其人。10月8日,雅戈尔、华业地产和张江高科三家公司发布了拿地公告,合计动用资金约逾57亿元。而10月9日,央企中粮地产也以31.2亿元的价格拿下了沈阳市皇姑区一块被称为“绝版黄金地块”的商住混合用地。

    房企在土地市场上的“凶猛”,同其前三季度售房的市场表现几成正比。万科、保利、绿地、恒大等企业,都是“左手卖房,右手购地”。

    在“地王”四起的2009年,低调谨慎的万科全年获得的新增项目共44个,权益规划面积仅为1036万平方米,共支付地价款约241.8亿元,一度被外界视为“保守”和“踏错节奏”。但在2010年,万科前九个月累计拿地的总金额已经超过去年全年总量。万科累计新增项目为56个,合计支付地价约345亿元。

    而保利地产也不甘示弱。10月12日,杭州,在“限购令”新政后的首次土地拍卖会上,保利就以6153元/平方米的楼面地价“捡了个便宜”,购入下沙沿江地块;当天下午在南京,又以7.6亿将城东仙林湖板块的G34纯住宅用地收入囊中。整个9月共获得9幅地块,总新增土地面积达82万平方米,需支出地价款近百亿元。

    上海国企背景的绿地,也于9月连续在上海、北京、大连、武汉等地的土地市场上攻城略地。先是以3.26亿元投得上海城桥31号商务办公楼基地地块,九月中旬,又以25.8亿元的价格竞得北京大望京地块;9月27日,绿地以12.8亿元竞得武汉汉阳区地块,9月单月的拿地金额已几近60亿元。

    “全国性布局、不会因为一个城市的销售冷淡就造成资金紧张,整体销售良好,资金充裕,几乎是以上积极购地者的共同特征。”上海中原研究咨询部总监宋会雍告诉时代周报记者,“而像万科这样的企业,今年土地消化比较厉害,肯定是需要补充的。”

    万科、保利等企业都在今年录得史上最佳的半年或是单月销售记录。而根据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年前三季度中国房地产企业住宅销售排行榜》,目前活跃在土地市场上的万科、保利、绿地、绿城、金地等房企,均在这个榜单的前20席位。

    控制拿地成本

    中国房地产业界有不少房企喜欢“逆市拿地”。

    万达集团董事长王健林就偏好“低潮期买入、高潮期卖出”的反周期操作。只有在低潮时入市,才可能在行情好转时赚大钱,几乎成为万达集团上下谙熟的投资理念。

    “通过房地产价格的调整,积累了充足的现金就要吸收储备土地,此时不进行土地储备的话就失去了千载难逢的机会。” 恒大副总裁夏海钧在集团半年业绩发布会上就公开宣称,“2010年是有资金的房地产企业拓展土地的良好时机,到了2011年就没有这么好的机会。”

    恒隆地产董事长陈启宗更是将自己概括为一个“喜欢拥抱熊市的人”。

    熊市中有许多良机。尤其对于控制企业的拿地成本而言。

    根据万科公开资料,万科今年上半年拿地总耗资为251.44亿元,拿地均价在2060元/平方米左右,而去年这一数据为2400元/平方米左右,2008年为3581元/平方米,2006年为1861元/平方米。

    而在“熊市”果断拿地,除了能有效降低项目成本外,也让企业为市场转好时供应的充足做了准备,为日后占领市场铺平道路。

    二三线城市成主力

    在今年的购地潮中,二三线城市的土地市场温度明显比一线城市的高。根据中国指数研究院的报告,纳入统计的30个城市中,北京、上海和广州的成交额同比增幅只有51%、64%和31%;而长沙、福州等二、三线城市成交金额则非常火爆,其中,长沙同比增幅为411%,位居增幅榜首位;福州以329%的增幅位居其次。

    自去年以来,万科所获得的新增项目,大多数就位于房价、地价上涨较少的二三线城市,其中一些项目已经在今年实现销售。例如,8月份新增的10个项目中,除了深圳的两个旧城改造项目外,其他土地均位于福州、佛山、清远、珠海、沈阳和扬州;而九月新增项目7个,除了北京的一个项目之外,其余在东莞、唐山等地。

    而保利目前拿地也明显偏向二三线城市,且项目储备丰富,布局合理。截至10 月初该公司拥有权益未结储备约3803万平方米,分布于20 多个城市,一线城市土地储备占比约23%。中邮证券的研究报告显示,保利地产在一线城市除了广州仍占比较大外,武汉、成都、重庆、佛山、沈阳等二线地区均占据了重要位置,武汉地区的土地储备更是超过广州成为储备比重最大地区。

    正如阳光100总裁易小迪所言,房地产企业向二三线城市下沉的策略,既是主动的,又是被动的。

    一线城市的土地门槛高、竞争激烈,而今年以来又恰恰供应量有限。中国指数研究院年中发布的一份报告称,一线城市中,广州今年上半年实际供应量仅为计划的6%,深圳为14%,北京为22%;二线城市供应量明显高于一线城市,但也不足40%。

    而进入下半年来,尽管面临着巨大的供地压力,但一线城市土地供应量截至目前仍然没有明显进展。北京中原地产提供给时代周报记者的统计显示,截至10月14日前,北京住宅供应合计为705公顷,仅占计划的28.2%;而全年也仅完成供应1822公顷,占计划的28.5%。

    后市机会

    这不得不使北京要跑步加大土地的供应。北京土地储备中心日前表示,未来两月将有50块土地集中上市。这个最早启用限购令的城市,也加快了供应节奏。

    北京中原地产统计显示,50块土地合计供应建筑面积为8978760平方米,其中涉及居住内的土地为45块,合计供应面积为8550460平方米,即855公顷。按照一套房100平方米计算,这45块土地可以供应住宅高达8.5万套。按照北京楼市7-9月三个月分别销售4811、5511、10534套,平均6952套计算,4季度供应的土地可供北京12个月。

    “第二轮新政调控主要着眼于增加供应,从9月26日的国土资源部等两部委加强土地调控,限制囤积土地开始,到促进公租房建设,再到今天的北京大规模供应土地,相比往年历次调控的只限不增供,短期价格抑制后又出现上涨,本次的第二轮调控明显更坚决,而一旦供应得到缓解,楼市调控效果就可以预见。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对时代周报记者说。

    毋庸置疑,土地的集中入市,将为求地若渴的房企提供更多的选择和机会。

    但住建部政策研究中心副主任王珏林亦对时代周报记者表示,“房地产开发企业的发展基础主要还是依靠土地的储备数量,‘淡市’买地竞争不会那么激烈,确实是个好机会。但由于国家对房屋建设用地的管理越来越严格,靠土地增值的时机已经过去。对于房地产开发企业来讲,还是要根据需要和能力适当购地,要靠房屋的质量、品质、特色和服务来赢得市场为好。”

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