绿城举债豪赌进行时

2010-09-16 07:02:53

来源: 时代在线网

负债率158.8%，半年仅完成全年目标1/3 绿城举债豪赌进行时

本报记者姜燕发自上海
　　
去年，在遭受资金链质疑、陷入连环债危机后，绿城险遭灭顶之灾，市场行情的逆转将绿城从泥沼中救出。“感谢上苍，让我们活了下来。”去年的一次会议上，绿城董事长宋卫平仍心有余悸地说。

起死回生后，以豪赌闻名的宋卫平似乎已然忘却了教训，从2009年下半年开始，在公开市场激进拿地。而绿城最新的半年报显示，绿城的负债率达到了158.8%，销售目标仅完成全年的1/3。负债率是把双刃剑，而让外界看不懂的惊人的高负债率是绿城借势扩张的发动机，还是压垮骆驼的最后一根稻草？宋卫平是否还会一赌到底，上演惊天大逆转？

人事之殇

8月24日，绿城发布2010年中期业绩，截至6月30日，绿城集团共有65个在建项目，总在建面积达994万平方米；共有土地储备项目101个，分布在中国35个城市，土地储备总规划建筑面积为3244万平方米，总可售面积约为2259万平方米，土地储备平均成本(以可售面积加持有物业计算)为每平方米人民币4474元。上半年总销售金额219亿元人民币，同比2009年仅增长4%。而绿城早先制定的2010年预售目标是670亿元，据此仅完成全年销售目标1/3。绿城的负债率则为158.8%。

在公布半年报一周后，就有一条消息在微博上迅速散播，“绿城集团三位副总‘下课’，进入金九，绿城集团传出更为激烈的人事动荡。负责企业发展的胡军，人力资源的冯雨峰，营销的裘剑平，以及人力资源总监余详均已下课。下课原因大家不妨看一下公司的半年报以及相关新闻。”

绿城集团本体建设部副总监王秋菊确认，胡军、冯雨峰、余详已转去绿城发展研究院，不再担任原有职务；裘剑平仍然担任原职，负责市场营销和企业文化工作，只是同时兼顾绿城发展研究院工作。

但绿城副总裁裘剑平对于该话题，讳莫如深，仅向时代周报记者表示，“成立研究院一事，人力资源系统已有答复。” 除此以外，并没有做过多解释。

王秋菊称，绿城经过十几年的发展，市场拓展非常快，需要更多的理论支持。因此绿城在今年8月初成立了绿城发展研究院，目的就是为了攻克发展过程中的难点、重点问题，做更多有前瞻性的研究。

将上述几位领导调入研究院，主要是看中他们丰富的市场经验和扎实的理论基础。因为研究院工作量很大，个人精力有限，所以有三位领导不再担任原职，“这是一次非常正常的内部机构调整。”

时代周报发现，不仅是几位高层职务变动，短短两年时间，绿城首席财务官一职连续更替。2008年10月13日，绿城首席财务官林锦堂辞职，由林战接替。今年4月28日，林战辞职。7月20日，绿城公告宣布委任冯征为首席财务官、公司秘书及授权代表，由2010年8月1日起生效。

上海中原研究咨询部总监宋会雍向时代周报表示，“几位高层的调职，未必会实现输血功能，至少短期内会造成沟通不畅。但对于绿城来说，基本上都是宋卫平一个人说了算，上回赢了，有可能这回再赌一把。”

宋会雍认为，首席财务官替换，不仅仅是企业负债率高的问题，要保证资本运作及资金顺畅，必须有强有力的人选，但频繁换，未必是好事，企业也会死得很难看，“不知根知底的话，怎么拿意见出来呢”。

高负债隐忧

在2009年5月之前，绿城还在经历着债务危机，彼时，业界揣测绿城是否将成为第一个在危机中倒下的大鳄。

彼时，宋卫平甚至表示，“在任何时候，绿城的负债率都会很高，上市前的负债率比现在还要高很多，有400%。但是只要迅速开发销售，就不会有任何风险。”他补充道“土地资产是否贬值是公司面临的唯一风险，而非高负债率。高负债率在我们的把控之中，只要有钱，就去买地，再转化成好的产品。只要有好的项目，并能够快速变现，就不会出现资金链断裂。”

2009年，绿城业绩轻松地翻了3倍，成为规模仅次于万科的行业第二。宋卫平的豪赌让绿城彻底咸鱼翻身。

融资、拿地，再融资、再拿地，早销、快销、多销，这是绿城中国迅速扩张的主要模式与策略。

公开财报显示，2008年底，绿城负债率为140.1%。随着销售额剧增后，2009年底，绿城负债率降至105.1%。但2010年上半年，绿城负债率再度上升至158.8%。对此，绿城表示，负债率的上升主要是公司规模扩大、项目增多所致。

此前，SOHO中国董事长潘石屹曾向时代周报记者透露，“绿城半年报出来，把香港的分析师吓了一跳，负债率近160%，所有的分析师都问我，这个公司怎么了，我说我也不是特别了解。就市场来说，这远远超过他们的预期了。因此半年报一出来，绿城股价大跌。”

“如果下半年政策从紧，销售状况跟上半年差不多甚至逊于上半年的话，绿城会有大概20-30%左右的资金缺口。目前这种情况下，股权融资比较困难，很多融资渠道不一定能走得通。” 北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹向时代周报记者表示。

绿城的中报显示，截至2010年6月30日，绿城的现金及银行存款为110.5亿元人民币。2010年度绿城的总授信额度为人民币660亿元，除已用授信额度外，公司尚有约人民币400亿元的可用授信额度。

但绿城常务副主席兼行政总裁寿柏年在业绩说明会上介绍，公司在今年内还有约100亿元人民币的土地出让金需要支付，建筑费用亦涉及110亿元。仅此两项，公司的资金缺口已超过100亿元。

此外，绿城还有高达105.22亿元的一年内到期的短期借贷总额，如果下半年低迷的销售状况无法得到有效缓解，绿城的资金链的巨大压力可想而知。

摩根大通在一份研究报告中指出，绿城的净负债与股东权益比率在6月末达到211%，而去年12月底该比例为136%，负债比率创新高。摩根大通预计，至2011年下半年绿城该比率会维持在200%以上的高位。

或无法完成全年指标

9月9日晚间，绿城公布的8月销售数据显示，绿城实现合同销售金额约为人民币34亿元，环比止跌。前8月累计实现销售金额约人民币281亿元，总销售金额中归属于绿城权益的金额为人民币190亿元。2010年上半年绿城的去化率为68%，较之2009年的89%已明显下滑。

宋会雍认为，如果按照当前的去化率，绿城完成全年指标几乎没有可能。8月份的供应量虽然增大，但并没有积极拉动成交量。 “临近年底，上市公司要冲业绩，必须要有大的动作，否则会比较危险。绿城只能调整房价。”

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，最近一段时间，调控对中高端产品影响很大，绿城从产品层次来看，比较单一，因此会受到较大冲击。不管是投资还是自住，对价格敏感性都很高。

据绿城中国董事局副主席罗钊明透露，绿城95%以上的资产是土地和住宅物业，变现能力非常快。一旦资金发生问题，绿城有机会用合作的方式变现。绿城有大量的战略合作伙伴，乐意接收绿城如果出让的一些项目股份。这似乎也暗示，绿城宁愿将项目卖出，降低负债率，也不愿意轻易调整价格。

宋会雍称， “绿城通过项目出售，换点钱出来问题不大，如果房价下降，不太符合它的风格，这也表明，绿城虽然资金压力大，但有腾挪的方式。”

2009年，在绿城公告信托融资的同一天，宣布了与九龙仓的一项交易。九龙仓以12.3亿元的代价收购绿城位于上海的新江湾城D1地块100％权益，同时将自己位于杭州的蓝色钱江地块项目40％权益作价13.8亿元转让给绿城中国。

这两块地均是绿城在2007年高价拍得的地王。但2008年楼市低迷时，新江湾项目面临着一开发就亏损的尴尬境地。而绿城开发蓝色钱江项目又缺乏资金，因此，绿城中国当初以12.6亿元取得的新江湾城D1地块，不得不亏本出手转让给九龙仓，借以维持项目开发。

陆骑麟指出，绿城成本很大一部分都在激进拿地上，即使资金链到了迫不得已的时候，退掉几块地，负债压力也可以大大减轻。“绿城似乎并没有接受去年的教训。”

对于下半年是否会降价，裘剑平并没有向时代周报记者给出答复。而寿柏年在业绩发布会上曾表示，“下半年可能有更为严厉的调控政策出台，我们现在也不想再给自己定一个新的目标。我们只能告诉大家，我们可能要完不成（全年指标）。”

从财报数据来看，绿城已经做好调整的准备，动工目标已从年初的1100万平方米下调至960万平方米。据悉，绿城也正在探索设立房地产基金的可能性，今年下半年至明年上半年或有实质性的进展，而绿城将会参与基金管理，基金投资项目将为绿城拥有或管理项目。

但这毕竟是燃眉之急的解决方案，而不是把包袱处理掉的最好方式，宋会雍指出，“基金公司或其他合作伙伴进去之后，肯定是要有个好的回报，而不是仅仅把钱借给绿城用。即便是转手，不用绿城的名义降价，基金等也要考虑用怎样的速度、方式去卖，资本有报表和流动速度的需要，中间用什么形式，换什么花样并不重要。因此，价格可能才是解决问题的唯一方式。”

宋会雍说。“现在势头处于回暖，能否实现销售目标，接下来要看绿城的动作。除非宋卫平赌明年市场有个大的回暖，才不会降价。虽然他很爱赌，但不会到现在还看不明白。这次如果赌的话，肯定会死，最后肯定要卖项目，之前曾与九龙仓项目兑换，就做过这样的处理。”