• 对话天则经济研究所所长盛洪:“楼市调控只是权宜之计”

    地产 > | Time Weekly - 2010-09-16 03:54:55
  • 天则经济研究所所长盛洪。

    本报记者 张睿 发自北京

    目前楼市成交量开始逐渐回暖,房价却依旧在高位震荡(尽管大多开发商都采取了小幅优惠促销),有的开发商甚至看见形势转好,又有提价的准备;而土地市场上,又开始重新出现“地王”。为此,时代周报记者采访了天则经济研究所所长、山东大学经济研究中心盛洪教授。

    “调控政策是失败的”

    时代周报:怎样看待目前房地产市场出现的局面?是否意味着4月以来的宏观调控没有取得预想结果、宣告失败?

    盛洪:首先,房价的上升根本原因是土地价格的上升,土地价格的上升有合理的也有不合理的地方。合理的地方在于,我们中国在经历一个城市化的进程,目前城市化率只有50%左右,要达到80%的目标,每年还有很多人要进到城里,城里和城市周边土地是有限的,越来越多人要拥到比较小的城市空间中,土地价值必然上涨,这并非是坏事。

    但是上涨过快不是好事。目前房价上涨过快,同宏观经济政策有关,主要原因是货币供给过多。从这个意义上讲,4月份以来的楼市的调控政策,只是个治标不治本的权宜之计。

    这套政策严格来讲有特别大的问题。在于政府没干政府该干的事儿,干的是企业干的事儿。政府干预商业银行放贷政策、第二套、第三套房的贷款政策,给几套房贷款、利率多少、甚至干预消费者,要不要买,买几套。这些本来是企业的权利、消费者的权利,政府如果做,就越界了,也没有好效果。表面上看这个政策很严厉,但其实是最糟糕的政策,最不正常的政策。

    因为造成房价快速上涨的最重要的因素是宏观经济状况,货币供给量大。货币供给量大的时候,人们需要买东西和投资。房地产市场是中国比较标准的、受到保护的、比较成熟的市场,同时由于城市化进程中,房价总体是一个上涨的趋势,房地产是保值比较好的一个投资渠道,因此,当人们手头有很多货币的时候,房地产市场的需求是不能通过人为的限制,就能限制得住的。例如水不停往下流的时候,可以垒个坝,暂时不让水再往下游流,就像堰塞湖,但是上游的水却会越积越多,不一定哪天就冲垮了。

    政府要做的正确的事情,应该是管宏观经济政策,管货币量。从这个角度看,楼市调控政策的失败是肯定的。而从目前的形势看来,已经可以判断是失败的。

    “要理顺房地产市场体制”

    时代周报:接下来,房地产宏观调控政策应该朝哪个方向走?是沿着目前的轨迹出台更为严厉的政策,还是从整体的制度设计上着手?

    盛洪:政府目前出台的所谓严厉政策,其实都不严厉,都是本末倒置的政策,因为政府越界了。政府不该替银行规定贷款政策,不该替消费者做消费决策。

    政府的事儿无非就两个政策,一个是财政政策,一个是货币政策。今年以来,财政政策收缩了一些,但是货币供给仍然过多。而面对目前国际和国内的经济形势,中国政府的调控也确实有难度。一方面害怕通货膨胀,通货膨胀压力比较大,而压力就来自货币过多;但是又担心经济往下掉,因此货币政策的确比较难把握。但总体上来说,中国目前的货币政策还是偏于宽松。中国的货币供给有很大一块儿来源于国际收支的顺差。6、7、8月份三个月,贸易顺差都在增加,尤其7月份达到287亿美元,这个数字偏高,导致国内货币供给增加。这是很大影响。货币政策还应该再稍微紧缩。

    其次,要对房地产市场的整个体制做调整,目前房地产市场最扭曲的地方在于,制度没有理顺。目前调整的不是一个完整的房地产市场。房地产市场不仅包括大产权市场,还包括小产权市场,但现在却限制小产权市场。小产权房在很多城市举足轻重,例如深圳,40%的人都在住小产权房里。一旦放开小产权房,就能够起到房价稳定的作用。这块如果不理顺的话,房价也肯定高。目前所说的房价,并不是房地产真正统一的房价,小产权房再加上经济适用房等,形成分裂的房地产市场,这块儿如果不理顺也是问题。片面说房价很高,堵住小产权房,只看大产权房,价格肯定高。如果放开小产权呢?

    另外,必须要保证合理的收入分配。例如央企的收入是全国平均收入的5-10倍。有几千万人的平均收入数倍于其他人的话,对房价会有影响。有人十倍于你收入,他买得起的话,你肯定买不起。高收入群体会影响价格。收入分配本身存在重大问题,尤其某些高收入者属于垄断和特殊政策照顾下的行业或企业。收入分配存在问题,让有的人买了好几套,有的人一套买不起。

    要理顺房地产市场,要将整个房地产市场都统一起来,小产权、大产权和经济适用房,统一起来。不能只盯着大产权房,而对其他方面的供给不予以承认;并理顺收入分配,加上比较好的宏观经济政策,才能是一个比较好的、健康的房地产市场。

    “房地产重要性被扭曲”

    时代周报:目前有观点认为房地产行业对于宏观经济很重要,因此“房地产宏观调控不宜更加严厉”。您觉得,房地产行业在整个国家经济中所扮演的角色是否应该、以及正在发生转变?

    盛洪:房地产行业是很重要,是城市化中很重要的一个行业,而且规模比较大,但目前是过大了。被扭曲得过于重要了。最重要的是地方政府的“土地财政”,低价从农民手里拿地,然后招拍挂,获得高额差价,是地方政府创收的重要手段。城市化过程中大部分的投资来源于此。虽然这并不是地方政府一定要采取的一种收入方式。

    “土地财政”在地方政府收入中比例偏重,是地方政府能够动用的主要“活钱”,都使得现有的制度结构下,房地产行业显得被扭曲得偏向重要了。

    “国家干预贷款政策不妥”

    时代周报:政府宏观调控的政策预期是怎样的?

    盛洪:在房价方面,政府肯定不希望掉太多,因为如果地方政府利益受到影响,他们会嚷嚷,从而影响到中央政府的决策。而这个政策实施起来,也不应该让房价掉得太多,而是应该不让它涨得太快,让其保持稳定。稳定过程中,将泡沫挤没了,将来保证房地产价格上升不要太快的局面。想要让它跌多少,几乎是不可能的。短暂的跌,只是表面的。楼市的政策目标应该是稳定的,不希望大跌,楼市大跌,地方政府遭受损失,银行也会出坏账,买房的人也不高兴,因此大跌也是不现实。应该能够达到稳定、稍微缓慢上升的局面。

    时代周报:目前市场上又有加息政策很快出台的消息传出,您觉得这个政策出台的必要性和可能性有多大。

    盛洪:对于加息政策我是赞成的。但应是微调,比较微妙。目前各项指标比较温和,但货币供给仍旧偏多,所以0.25%的加息比较妥当。至于出台的可能性,就是政府的事情了。

    时代周报:房地产的银根方面,如果加强对预售资金的监管、而开发贷款方面也不停收紧,对房地产行业的影响大吗?

    盛洪:其实开发贷款是松是紧,还是应该由商业银行本身自己决定。商业银行的贷款政策应和其它企业的产品价格政策一样。国家可以通过收紧银根去进行宏观调控,但如果直接干预到商业银行内部的贷款政策的话,这种做法我并不赞同。

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