• 宋卫平:浪漫的地产赌徒

    地产 > | Time Weekly - 2010-06-23 21:14:50
  • 杭州绿城别墅项目细腻中透出浪漫。

    一直到今年4月,绿城的形势一直大好。年初制定的年销售670亿元的目标,似乎不难完成。但随后严厉的地产调控,打乱了绿城的步骤。刚刚在2009年绝地逢生的绿城,又将面临新一轮的生死考验。

    (“浙派地产”系列调查之一)


         绿城集团的员工们,已经有几个月没见到董事长宋卫平来公司了。

    420,绿城中国在香港举行业绩发布会。绿城行政总裁寿柏年、行政经理罗钊明等均出席发布会,但宋卫平没有露面。

    宋卫平的去向无法确定,可以确定的是,以“好赌”著称的杭州房地产老大宋卫平,正把绿城推向危机的边缘。

    根据最新公布的销售业绩,今年5月,绿城销售额仅有区区20亿元,不及上月的31%4月份,这一数字为65亿元。绿城已赫然位列5月上市房企销售业绩下跌榜首位。

    刚刚在2009年绝地逢生的绿城,又将面临新一轮的生死考验。

    绿城豪赌

    绿城成立于1995年,2000年走出杭州,进军上海、北京、合肥,开始全国性扩张。到2009年,绿城已进入全国40个城市,但大部分项目,仍集中在浙江,尤其是杭州。

    2001年,绿城的销售额不过6.7亿元,2003年突然跃至29.8亿元。2007年,又跃升至151亿元,绿城已经稳坐杭州地产一哥的宝座。但这样的数字,跟万科等地产大鳄相比,显然还不在一个层次上。

    戏剧性的一幕,发生在2009年。

    当年54日,一笔高达4亿美元的高息债压境,让绿城险些陷入破产清算的危局。最终绿城用发行20亿元的信托计划获取资金,顺利度过这笔海外债务之劫。但有关绿城资金链断裂的传言,依然在地产圈流传。压力之下,510,绿城破天荒地召开“2009春季股东、媒体、金融机构恳谈会”,进行“公关”。

    就在绿城召开媒体恳谈会的5月之后,楼市发生了大反转,绿城因为有大量的可售资源,成为最大受益者之一。短短数月后,1026,绿城的销售额突破400亿元。第四季度仅仅三个月时间,绿城就卖出229亿。

    善于豪赌的宋卫平,此时果断出击,屡屡在杭州高价拿地。

    200993,杭州新华地块拍卖,宋卫平身穿红衣入场,6轮共加价8.4亿,以20.05亿拍得,开启绿城新一轮拿地狂潮。

    910,杭州田园地块拍卖,绿城以66666万元拍得,楼面价9547/平方米。

    121,绿城继续在田园拿地,并且以11118/平方米的楼面价创下了田园地价的新高。

    128,经过48轮竞价,绿城以37.5亿竞得杭州滨江地块,楼面价达15397/平方米……2009年,杭州总价地王前十位中,有4个出自绿城之手。

    年底公布的数据,让很多人大跌眼镜。年初还濒临破产边缘的绿城,2009年全年销售额达到510亿元(2008年销售额不过151.6亿元),一举超越保利、中海等大鳄,跃居全国第二,仅比万科的销售额少120亿元。而且绿城的平均售价达到14530/平方米,比万科高了5000多元。此前在全国影响力一般的绿城,一下成为挑战万科龙头地位的不二人选。

    绿城的异军突起无疑令人惊愕,而其背景,则是杭州市政府的支持及杭州楼市的火爆。

    2009年,杭州(包括余杭、萧山两区)土地出让金高达1054亿元,超越上海、北京等城市,位居全国第一。其中杭州主城区土地出让总额784.8亿元,光绿城一家,就达到97.6亿元,占12.44%

    在楼市风声鹤唳的200811月,杭州市政府出台了稳定楼市的“24条”,杭州成为救市措施力度最大的城市。时任杭州市委书记王国平,更是公开力挺楼市,称“房价下跌最大受害者是老百姓”。而此时,正是绿城资金链趋紧、岌岌可危的时候。坊间传言,宋卫平曾对杭州市主要领导表示:杭州市政府如果再不救市,下次开会,就见不到他宋卫平了。

    在地方政府支持下,2009年,宋卫平躲过一劫,豪赌成功。

    双面宋卫平

    1957年出生的宋卫平,是浙江嵊州人,1982年毕业于杭州大学历史系,在舟山市委党校任教,1987年南下珠海经商,其后回到杭州,创建绿城房产。

    根据《新财富》杂志2007年度500富人榜的排名,宋卫平、夏一波夫妇以82.5亿的身家成为内地最富有的夫妇。但这对“内地最富有夫妇”偏偏没有孩子。在杭州地产圈,许多人将其理解为宋卫平激进、敢赌的原因。据称,宋卫平经常去的地方,即是澳门和拉斯韦加斯。反映在公司文化上,绿城一向以杠杆率著称,这使得绿城在房地产形势大好的关头,押宝成功,一举成为全国亚军。

    在房地产业内,绿城巨额负债经营的方式一直备受争议。2007年年末,绿城资本负债率为88.2%,到2008年年末上升到140.1%2009年负债水平回落至105%,但在地产上市公司中仍属高位。

    与“绍兴师爷”一贯低调的作风不同,宋卫平一向敢说敢做。早在成为全国销售亚军前,宋卫平就多次对万科董事长王石“出言不逊”。

    2008年以前,万科是我们的一个学习榜样,但现在不是了。我们去看过杭州万科的房子,我们要是造出万科那么粗糙的房子,我们的项目经理要跳楼自杀N次!”宋卫平说。

    在公司内部,宋卫平也以“骂人很凶”出名。“虽然他骂的事情肯定是对方做错的,但骂得确实不留面子,令人屈辱。”一位离开绿城的员工说。

    但在地产圈火药味甚浓的宋卫平,却颇有细腻的一面,绿城的房产,被业内称为国内最女性、最追求完美的典型。

    宋卫平对桂花情有独钟,这首先体现在其开发的项目名称上:丹桂花园、金桂花园、银桂花园、月桂花园、云桂花园、紫桂花园……有人就把宋卫平喜欢的桂花的“桂”字拆解开来:“桂”字正好由一个“木”两个“土”字构成,暗合了建筑物中最主要的两种材料。

    此外,绿城开发的楼盘中,很多还以玉兰、百合、紫薇、海棠、郁金香、玫瑰、丁香等命名。而这些,颇吻合“中国最女性化城市”杭州的地域文化,绿城“创造城市的美丽”的理念,亦与杭州“生活品质之城”的定位契合。

    业内人士称,宋卫平是个完美主义者,如果发现某些待交付的楼盘不能满足他的要求,即使影响上市公司当期业绩,宋卫平也会毫不犹豫要求返工。

    甚至有说法称,绿城每个项目的卫生间装修,宋卫平都要认真检查。而绿城也确实成为了品质的代名词。在杭州相同地段的房子,只要打上绿城的标签,就可以比其他楼盘高出20%的价格。

    相对于万科的批量化生产,有人将绿城的房子,比喻为“纯手工制作”。

    资金链再趋紧

    一直到今年4月,绿城的形势一直大好。年初制定的年销售670亿元的目标,似乎不难完成。

    但随后严厉的地产调控,打乱了绿城的步骤。

    进入5月,绿城推盘的力度比4月份明显减弱,新推6个项目,总推盘面积约15万平方米。4月,绿城共有16个新项目或者项目分期推出新房源,总推盘面积约33万平方米。月销售额从65亿元骤降至20亿元,5月,绿城集团遭遇了寒流。

    5月开始,绿城的业主,开始不断收到绿城发来的短信,推介各地的楼盘。

    “意向金30万元抵35万元,5天内签约优惠1万元,一次性付款优惠6万元。若贷款首付50%优惠2万元,送一个车位、中央空调、净水器。有意向可先交意向金,马上要开盘了。” 这是无锡绿城玉兰花园向客户发出的一条短信。

    在杭州最有人气的楼市论坛“口水楼市”,题为《绿城不死,调控不止》的帖子,跟帖无数。

    614,绿城中国公告,截至613,绿城实现累计合同销售金额突破200亿元,同比上升17%。这似乎是个不错的数字。但这一数字,来源于今年1-4月房地产的火爆,如果按照520亿的销售业绩,全年670亿目标如何完成,无疑困难多多。

    或许是为了回应外界对其资金链绷紧的质疑,绿城中国特意指出:集团目前现金流情况良好,本年度的总授信额度为660亿元,除已用授信额度外,尚有约380亿可用授信;同时,集团今年携手信托合作伙伴成功发行31.5亿元的人民币信托基金,且基于绿城与平安信托签署的框架协议,预期未来2-3年内,平安信托投入绿城的资金总额有望达到150亿元。

    时代周报记者发现,去年9月以来,高歌猛进的绿城,即不断加大与信托和银行的合作。

    2009910,绿城与平安信托签署投资战略合作框架协议,未来三年平安信托投资规模有望达到人民币150亿元。

    2009919,中国农业银行与绿城签署银企合作协议,未来两年农行将提供人民币100亿元授信额度。

    据绿城透露,2009年,计算所有绿城有股权的地皮,去年绿城拿地总价455亿,其中归属绿城的大概是246亿,占60%左右。这些地价中,今年尚未付清的大致有120亿元。今年,绿城又多次拍地,耗资90亿元,其中绿城需支付的占85%

    “绿城95%以上的资产是住宅和土地,公司变现能力非常强。资金一旦发生问题,可以通过合作变现,我们有大量的战略合作伙伴,他们有钱。如果我们出让一些项目股份,他们还是非常乐意接受的。”绿城行政总裁寿柏年依然表现乐观。

    寿柏年表示, 政府出台的严厉调控政策,并未影响绿城670亿元的销售目标。绿城105%的高负债率依然是合理的水平,今年并未打算降低,公司的项目平均售价,预计还将进一步提升。

    不过,在杭州一直标榜“不降价”的绿城,能否在这轮调控中笑傲江湖,显然还是个未知数。

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