购房是购买整个居住环境

2010-05-24 16:32:48

来源: 时代在线网

广州市日前出台多项保护业主利益的新规定，其中最引人注目的是：“购房合同不附小区规划图，开发商领不到预售证”。规划局还表示：核预售证的时候，就会把公示图链接到预售合同的文本里，从网上下载合同文本的时候，最后一页就会自动附上规划图。这表明，以后购房不仅仅是购买专有部分的房子，而且连规划也一起购买来。

居住是要讲究环境的，这是谁都知道的一个不争的事实，购房是要讲究房子周边的环境的。开发商更是总拿楼盘周边的环境、楼盘内部的环境来作为卖点在炫耀。购房者也多是被良好的居住环境所吸引而购买。但是如此重要的商品质量，却没有在买卖合同里得到明确，显然是存在着巨大风险的。层出不穷的隐瞒规划所引起的物业纠纷已经把这个风险一而再再而三地摆在了购房者的面前：小区内好好的假山流水的公园，到了二期开发才告知原来规划就是建高楼；原来建设配套学校、配套运动场的地方，入住十年后居然变更规划，提高容积率，要建三栋高层住宅楼；把还没有征用的土地说成是控制用地，直到市政道路开始建设，才知道自己家的门口将会车水马龙。

购房合同附小区规划图，至少可以避免小区内变更规划引起纠纷：因为我买房是连桂花一起买下来的，要变更必须经过我的同意！这样一来，要变更小区规划，就必须获得全体业主同意！有些十分必要的变更，损害小部分业主的利益，就必须给予补偿，来换取他们的同意！

其实，购房合同附小区规划图的重要性还大得很！通过附规划，我们可以把《物权法》中第七十三条规定属于业主共有的“区划内的道路、区划内的绿地、区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房”一一确定下来！每个购房者都可以凭着这个附加的规划图，理直气壮地表示：自己是小区共有物业的所有人之一，对“共有部分享有共有和共同管理的权利”。通过业主大会的选举，我可以把对“共有部分享有共有和共同管理的权利”委托给业主委员会，他们可以通过招标选聘物业服务企业对共有物业进行管理。它可以说是整个物业管理工作的物权基础。

据此，开发商所聘用的前期物业企业，再也不能说共有物业没有卖给业主，他们再也不能霸占着共有物业开发利用的巨大收益（如道路停车收益、电梯广告收益）而不归还业主！如果开发商把巨大的共有物业（如车库、连廊、门卫间等）硬是通过各种手段等加以占用，则要他们同样按照专有面积分摊物业管理费（商业用途的要按2-3倍支付），且其本身的管理成本不得计入共有物业的管理成本。

购房合同附小区规划图对于落实《物权法》是个好主意。既然是好主意，那就让我们一起来把它落实好、完善好。

作者系广东人民政府参事