• 地产调控风暴再来

    地产 > | Time Weekly - 2010-04-01 00:10:06
  • 315,全国“两会”落幕,北京就诞生了三个地王,此时,“两会”政府工作报告首次提出的要抑制土地价格过快上涨,以及从中央政府到地方政府坚决表态要反对地价与房价暴涨的声音犹在耳边。

    国资委立即表态:要求78家不以房地产为主业的央企要退出房地产市场;银监会相关负责人表示,对国资委公布的78家不以房地产为核心主业的中央企业停止新增授信;证监会也采取措施,暂停地产或与地产相关的上市公司通过股市进行再融资;国土部也摸底酝酿收紧地根。重庆、广州、南京等市也相继出台调控房价的政策……

    北京一日三地王,正引发中国新一轮的地产调控大风暴。

    中国农业银行总行高级分析师何志成对两会后地价和房价的再次疯狂颇为担心:“如果地价和房价还将继续飙升的话,中央或许会有更加严厉的政策出台,时间估计是在今年五六月份,那时宏观经济走向大致明确。”

    329,国务院新闻办公室举行的新闻吹风会上,国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志表示,正加快物业税出台进程。物业税或许成为调控房价的最后一个撒手锏。

    一场地产大风暴正在酝酿之中。

    市场再度弥漫恐慌情绪

    一切似乎是以全国“两会”的结束为分水岭。

    2009年年底,全国各地房价出人意料地飙升,让房价问题再度成为各界关注的焦点话题。为此,在两会前,一系列房地产调控政策密集出台。从营业税征免时限由2年恢复到5年、到中央经济工作会议的增加供给、“国四条”、五部委打击囤地通知,再到“国十一条”,国土资源部、住建部、财政部、银监会等多部委同时出动,形成了土地、市场、信贷等全方位立体监管。

    从已出台的政策组合拳来看,大有翻版2007年年末的趋势:二套房政策从严以及从紧的货币政策,再加上上调资本金比例,这三条政策直接将2008年楼市打入冰冻期。如今,这三条政策组合拳已经打出了两个:二套房贷政策收紧、上调准备金率。

    这一系列的政策,确实在短期内对楼市起到了降温的效果。今年年初,京、沪、广、深四大一线城市一手房市场成交总量一度环比下跌20%,其余5个重点城市成交总量下跌44%

    期望购房的人希望在两会上,能够有更加严厉的房产调控政策出台,而这也恰恰是开发商们所担心的事情。

    但是,盼望的、担心的事情都落空了。两会期间成了房地产政策的真空期。“细心的人甚至发现,就连国务院总理温家宝答记者问时,中外记者甚至没有提关于高房价的问题。这像是刻意安排的一样。”何志成对时代周报记者说,就连物业税法案也没有列入本届人大法律审议的议题,这表明在本届人大常委会任内,物业税不太可能出台。

    这可以说明,两会结束后的第一天,在各界对高房价的一片讨伐声中,北京土地市场缘何又涌现出三个央企新“地王”。值得注意的是,中国兵器装备集团、中国烟草总公司这样的主业非房地产的央企也杀入地产领域。

    北京接连诞生地王的当天,就有人惊呼“房价又要涨了”。

    果不其然,在地王频出的影响下,两会前房价稍有回落的各地市场,北京、深圳、上海、杭州等地再次展露暴涨苗头。

    统计显示,上周北京共开盘12个项目,开盘均价已经达到了23560/平方米。而其中有6个项目在去年同期已经开始销售,从去年3月至今,几乎所有项目售价接近翻番,价格涨幅最高的甚至达到了140%

    近期,深圳楼市成交迅猛反弹,伴随着价格快速上涨,年前190万元的房子目前卖到260万元,年前预计卖1.8万元/平方米的现在要卖2.5万元/平方米,不少房子价格已经上涨30%以上。

    328,从深圳调往广州上班的徐小姐想在广州买一套房,结果发现雅居乐剑桥郡的一套六层电梯江景洋房竟然卖到1.9万元/平方米。深受打击之后,只好来到祈福新村看看二手房,发现去年9月才卖8000/平方米的房子,现在要卖到1.1万元/平方米,短短半年多时间就上涨了四成多。

    来自杭州的消息也显示,楼市急速回暖。328,位于杭州下沙的保利东湾楼盘通知开盘,仅170余套楼房引来一千余人排队等候,且该楼盘在4小时内基本售罄,预售均价在1.5万元/平方米左右。

    房地产市场再次被恐慌气氛所弥漫。

    恰在此时,一份“房地产崩盘时间表”在网上流传。它回顾了日本1985年至1991年房地产市场走势,发现与中国2005年至2008年的房地产市场走势颇为相似。

    如果按照这个比较看下去,就会得到惊人的预测:中国房地产将在2011年发生类似日本楼市崩盘的现象。

    新一轮调控风暴来临

    为了遏制房价,控制恐慌气氛的蔓延,中央和各地方政府此次出人意料地迅速反应。

    318,国资委就下达“撤退令”,要求除16家以房地产为主业的央企外,78家不以房地产为主业的央企在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。国资委并给出了15天制定退出计划“大限”。

    紧接着,银监会主席刘明康表示,已经注意到国内资产泡沫风险所带来的挑战,也正在严格管理购地贷款的使用。

    相关报道称,银监会已经对国资委公布的78家不以房地产为核心主业的中央企业,对以非在建工程为抵押贷款的一切项目,不受理授信申请,已授信的要保全,并要停止对其新增授信。

    同时,为配合国务院整顿房地产市场秩序,查处房地产企业违规行为,银监会要求商业银行,经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地、捂盘行为的房地产开发企业,要将其列入警示名单,不得对其发放新增贷款,已有贷款要切实采取保全措施。

    时代周报记者就此事询问银监会一位张姓处长,但他不愿透露有关详情。

    同时,来自《金陵晚报》的消息称,证监会已经采取措施,暂停地产或与地产相关的上市公司通过股市进行再融资,以抑制房地产泡沫。近期至少有30多家地产企业放弃了上市计划。记者致电证监会研究员王欧,其不愿就此发表评论。

    而来自万科地产企业股份有限公司内部人士的消息称,去年9月,获得股东大会通过的万科112亿元的再融资方案,至今没有获得证监会的批复。

    中国社会科学院金融研究所研究员尹中立在接受时代周报记者采访时为这些调控政策叫好。他说,只要严格控制房地产类上市公司的再融资行为,同时让所有央企从房地产市场撤出,只要政府下决心控制银行资金通向地产的通道和途径,货币就不会在房地产领域泛滥,房价也就会得到遏制。

    另有消息称,国土部已经派出百多名官员,分成30个小组,奔赴30个省市,进行为期10天的实地调研。同时,国土部今年将从3月开始到7月底,在各地用5个月时间全面开展清理查处房地产开发中闲置土地、囤地炒地、向别墅供地等各种违法违规用地的专项整治行动。

    国土部大动作的背后,显然是在酝酿新一轮土地调控政策。

    令人颇感吃惊的是,一向对调控消极对待的地方政府,此番也一改常态,充当急先锋。

    重庆市政府网消息称,重庆市委副书记、市长黄奇帆在324所作的《关于2010年全市重点工作的情况报告》中表示,政府将采取四个有力措施管理好商品房市场,防止房价不正常波动。其中包括对高价商品房征收特别房产消费税,相关方案已上报国务院。

    广州也不甘落后。325日下午,广州市国土房管局公布了落实国土资源部34号文的7条土地新政,包括加大土地供应、重新推出限价房用地、严格土地监管等。

    跟进出台调控政策的还有南京市政府。近日,该市公布了6条“加强房地产市场监管”的举措,严禁开发商捂盘惜售,一旦发现将严厉打击。

    山雨欲来风满楼。种种迹象表明,一场大的地产调控风暴即将来临。

    国金证券首席经济学家金岩石说,国资委的“撤退令”可能意味着房地产调控的“重拳”将至。

    楼市重蹈日本覆辙?

    楼市会崩盘吗?

    金科集团副总裁李战洪说,“崩盘说”有点杞人忧天,他们忽略了中国的城市化还只到46%,城市化率没到75%,谈崩盘是谬论。

    众多房地产业内人士都对这种看法持赞成态度。中国社会科学院金融实验室主任刘煜辉承认目前房地产市场中存在泡沫,但是他相信政府可以让地产泡沫软着陆。

    “实际上,房价和地价上涨的根本原因是负利率和城市骤然增长产生的人口红利造成的。所以,此时妄言楼市崩盘还为时尚早。”何志成说,但是房地产市场的上涨最好适可而止。

    万科集团董事长王石也认为,318,国资委限制央企介入房地产是不得已为之,相信北京抑制房价上升的决心和能力。如果房价继续疯涨,那就不是地产泡沫破裂那么简单了。不自律,必自毙。

    但是更多的人,对于房地产市场持有一个乐观的态度。

    颐和集团副总裁赵永爽认为,只要房价上涨在一定的合理范围之内,就不会遭遇更加严厉的调控政策。中央目前出台的调控政策,其主旨是为了让市场更加健康,并不是为了打压房价。

    李战洪认为,调控政策是规范行业发展,实力不强的企业可以退出。政策让行业专业度更高。

    来自国信证券的研究报告甚至乐观地认为,未来两三个月难有更严厉的新调控政策出台,上半年的房价仍将坚挺,地产板块2009年业绩平均增长在60%左右,2010年将更为靓丽。

    接下来,很多人发出这样的疑问:中央会对楼市采取更加严厉的调控措施吗?

    有人猜测,在国资委的“撤退令”后,还会有重拳。那可能就是房产物业税的开征。有人甚至把329,国土部官员提及的“正加快物业税出台进程”的讲话,作为物业税即将开征的旁证。

    但何志成认为,作为调控房价最后一个手段,只有在房价再次无法控制之时,才可能会临时召开人大常委会,审议物业税的草案。目前,更应该采取的措施是多建保障房等来抑制房价的过快上涨。如果猛踩刹车,导致房价暴跌,可能问题更加严重。中央的调控政策应该是防止暴涨,也要防止暴跌的。

    住房和城乡建设部政策研究中心副主任王钰林认为,地王的频出,反映出的是调控政策需要时间,同时也看出调控政策要抓紧落实。

    目前的主要问题是,企业宽松的资金和对出让后的土地没有进行科学配置和严格的管理。78家央企逐步退出住房用地的竞争,对其他开发企业应当是有利的,但不等于“地王”不会出现。

    他同时对维护房地产市场的健康稳定发展提出其建议,主要还是加大市场供应量,囤地、捂盘的现象不能存在,另一个重点是规范市场行为,使消费者的权益得到保护。

    一位地产企业的人士说,市场对我们来说,永远是充满悬念的,而政策也是一个未知数。就在大多数人持乐观态度时,一场更猛烈的调控风暴可能就不期而至了。



    专题阅读:

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