• 高房价下的逆城市化危险

    地产 > | Time Weekly - 2009-12-17 02:29:30
  • 刚刚结束的中国经济工作会议为未来的中国发展定了调,不能再把发展的基础建立在靠出口拉动的外需增长上,必须走靠内需发展的道路。而城市化进程将是扩大内需的一股重要力量。

    但一个值得注意的现象是,房地产价格与城市化却出现了相互背离的逆城市化趋势。

    城市化率“倒U”过程

    所谓逆城市化,就是许多原先来自农村的城里人又回到农村建房,准备在农村颐养天年的现象。这种现象在长江三角洲已成一种趋势。逆城市化现象将会严重阻碍扩大内需。

    有专家指出,每增加一个城市居民,城市需新增固定资产投资50万元,如果城市化率每年提高一个百分点,新增的城市固定资产投资需求就是6.6万亿元。这无疑是一个巨大的经济增长动力。“十二五”末期,城市化有望从当前的不到46%提高到60%左右,这意味着有2亿多人将从农村进入到城市。合理的逻辑是,扩大内需、转变发展方式,需要做大做强城市化这篇文章。

    农民能够在城市定居并逐步融入城市,一个基本条件是“住有所居”。一般来说,城市化率越高,意味着对商品房的需求 (包括租与购)越大,商品房的价格(租金或售价)也越高。但是,当商品房价格上涨超过居民收入上涨幅度时,城市化的门槛将逐步提高,城市化的速度将受到影响,甚至出现“逆城市化”。

    我们可以把改革开放以来30年的城市化进程粗略地分为三阶段:第一阶段,1979-1995年间,城市化率从18.96%提高到29.04%;第二阶段,1995-2005年间,城市化率由29.04%提高到42.99%;第三阶段,2005-2008年,城市化率从42.99%提高到45.68%。

    城市化率经历了一个“倒U”的发展过程,从年均增长0.63个百分点(前16年)到年均增长1.4个百分点(中间10年),然后迅速下降到0.9个百分点(后3年)。

    根在控制房价收入比

    什么原因使城市化率出现这样的变化?

    16年,由于城市化发展战略并未得到广泛认可,城市化率提高缓慢是可以理解的。中间10年,城市化发展战略得到确定,城市房地产价格(租或售)还没有上涨成为家庭的主要开支。较低的住房市场价格反而在一定程度上促进了城市化的进程,但是随着房地产价格相对于居民收入的全面走高,后三年城市化率的速度快速下降,尤其是,2008年城市化率仅提高0.74个百分点,仅比前15年平均增速高0.1个百分点。换言之,如果房价超过居民收入差距过大,城市化率有可能在未来几年停滞,甚至出现逆城市化—城市现有居民无法在城市支付居住价格,最后被迫离开城市。

    需要深入思考如何防止这个趋势发展下去。唯一办法是,控制住房价格上涨与居民收入上涨的差距。第一,全面管制。改革开放前30年住房问题的严重性已经说明,全面管制住房市场必然带来房屋的短缺。第二,全面市场化。这显然不是最优选择。在当前贫富差距如此悬殊的情况下,全面市场化只会使住房资源集中在少数人手中。第三,重构住房制度,加强保障性住房供给和加大市场化供给总量。前者要求政府把中低收入阶层保障性住房问题解决好,后者则要求政府放开相应的行业管制,鼓励生产商更多地提供商品房。而这必然涉及土地制度改革,包括农村土地流转制度的改革,也包括政府对商品房的财税政策调整。

    从短期看,使房地产价格上涨速度与居民收入上涨速度相匹配,可以缓解社会矛盾;从中长期看,可以防止逆城市化的出现,保障城市化健康发展,进而真正形成经济发展的内生动力。

    作者系中国(海南)改革发展研究院公共政策所副所长、副研究员

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