社论：解决退房纠纷莫忘契约精神

2009-07-22 22:52:07

来源: 时代在线网

7月19日，最高人民法院发布《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》。《意见》指出，要最大限度避免连锁案件引发群体事件。

据统计，今年上半年，全国法院受理房地产民事案件67294件，同比上升10.58%。由于此前商品房价格严重下跌，买房人请求解除商品房买卖合同纠纷案件大幅上升。

购房纠纷正在扩大，并可能危及社会稳定，《意见》在此时出台，表明了高层对此类事件的忧心。

现在需要明确的是，司法部门在调解、审理退房案件的过程中，应该遵循的最高原则是什么。这不是一个伪命题，因为我们通常所说的很多原则相互之间可能是存在某种冲突的。

比如，维护房地产业健康发展在某种意义上意味着不要让开发商大量倒闭进而导致银行巨量呆坏账的产生，如果以此为出发点处理退房纠纷，就很难保护购房者的利益；而一味偏袒弱势群体，则又可能陷入民粹主义，导致多数人的暴政，这对开发商又是不公平的。

有人说，那就“两害相权取其轻”。不过，孰轻孰重又岂是那么容易分辨的？

“风物长宜放眼量。”只有放宽眼界，才能看清到底什么原则是最重要的。

30年来，中国的改革开放过程就是一个市场经济体制逐步建立、深化的过程。历史潮流浩浩荡荡，大多数中国公民是欢迎并拥抱这股历史巨流的。可以预见的是，中国经济体制的改革方向以后也必然沿着市场经济的道路前进。

市场经济的基础是什么？简言之，是权利平等的思想。只有充分尊重交易双方各自的权利，市场价格才能自然产生，交易才能进行，社会才能持续进步。交易双方基于平等、自愿、互利的原则订立的契约是双方权利的保证书，基于同样的原则订立的法律则是保证契约正常履行的强制力量。

因此，如果我们已经享受了市场经济的好处，并希望继续享受这些好处，就不应该动摇市场经济的基础，而应该牢固树立契约高于一切的原则。很难想象，一个没有契约精神的国家可以长久发展，进而为她的公民带来福利。

以此观之，既然购房者和开发商之间已然订立了商品房买卖合同，只要合同本身没有问题，只要买卖双方都有能力履行合同，则合同就没有理由不予履行。目前广泛存在的因为房价下跌而要求退房的主张是毫无道理的。即便有些人聚众闹事，法院对其退房诉求也是没有必要支持的。房价下跌就要求退房，房价上涨时你会主动与人分享投资收益吗？天下从来就没有任何只涨不跌的商品，作为一个具备完全民事行为能力的公民，必须为自己的投资行为产生的后果承担相应的责任。那种动辄以群体性事件要挟政府的人是不理智的。不尊重规则，迟早是要被规则惩罚的。

当然，如果合同本身就存在购房者难以发现的霸王条款和欺诈条款，或者交付的商品房与合同约定的标的存在较大不符，购房者完全可以拒绝履行合同。众所周知，这种情况在中国毫不鲜见。此外，如果购房者因自己的原因丧失履约能力，也应该支持其退房请求。

在以上几种情况下，购房者如果退房，应该以什么价格退呢？这就涉及另一个原则：法律应该保护弱者，这是一个道德原则。市场经济并不是丛林经济，契约精神和道德原则在此是完全可以结合的。要知道，自由经济的鼻祖亚当·斯密既写出了《国富论》巨著，同时还是《道德情操论》的作者。

倘若契约精神与道德原则可以结合并成为社会共识，我们就应该接受以下赔付办法：如果违约责任在开发商，房价上涨以后，退房时应该执行上涨后的房价，房价下跌以后，退房时应该执行当初的合同房价；如果违约责任在退房者，房价上涨以后，退房时应该执行当初的合同房价，房价下跌以后，退房时应该执行下跌后的房价。

经济危机终将过去。中国人如果能在危机中经受洗礼，并更加确信市场经济的基本原则，则将是中国现代化过程中的大幸。