两项政策对冲 楼市难逆转

近日，有两条消息引起楼市的热议，一是国务院批转发展改革委关于深化经济体制改革工作意见的通知中再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。一是国务院决定商品住房项目的资本金比例从35％降至30％，而普通住宅和保障房项目降低至20%。

对房地产市场来说，开征物业税不亚于一枚“重磅炸弹”，是个利空；而房地产开发项目资本金比例自1996年以来就没有下调过。开发项目资本金比例下调，意味着开发商的资金压力会大大减轻，资金利用效率提高，可更好地利用资金杠杆作用，无疑是个大的利好。

利空、利好，接踵而来，很容易让人联想政府是不是玩 “左右互搏术”的政策“对冲”？

物业税不应成为负担

在很多种看法中，最有代表性的也许是，认为物业税能够解决我们国家房地产市场存在的问题，解决高楼价的问题，解决房地产的“原罪”。但这种看法可能陷入了很大的误区。

物业税其实是一种财产税，从国际惯例看，是为了增加财政收入、调节收入的税种。如果我们在目前条件下，向每一位不动产拥有者或承租人开征物业税，不论其税率高低，都将是房屋拥有者的一笔沉重的税赋，大多数家庭特别是中低收入家庭将难以承担，使得我们本来就已经非常高的税赋变本加厉，一定会遭到强烈反对。从市场层面看，它也意味着房屋成本大幅度提高，而成本更高的房屋将增高还是降低楼价，那是不言自明的。其实，我们国家目前并没有发展到要靠征收物业税来增加政府财政收入、让居民付出他拥有房屋的公共服务成本的时候。而且，不完全的产权也是物业税巨大的法律障碍。所以，我反对征收增加居民税赋的物业税。

 不过，将物业税设计为对于部分不动产拥有人群的税种，例如多套物业拥有者、享受型豪华物业拥有者，他们持有不动产应该缴付一定的税赋，以调节房屋拥有方面的收入分配，倒是比较适合我们目前国情的可行的物业税（其实是持有税）。这时，它对于楼市具有比较强的调节投资、购买多套物业的作用。即便如此，它也是楼市的一剂猛药，可能对市场产生非常大的冲击，因为目前大城市的多次置业和投资是市场最重要的力量之一，要非常谨慎地运用这一政策，合理选择时机，至少在目前经济没有走出低谷的时候不适合推出。

“新一轮普涨”难现

市场担心，开发项目资本金比例下调政策“会不会带来房价新一轮的上涨？”这种担心看起来不无道理，因为降低资本金比例让开发商一定程度上解了资金困境，它逐利本性会带来提高售价的巨大冲动。但是，开发商提价的主观冲动，能不能被市场接受，被购房者认可，变为客观现实呢？目前的市场会不会对于楼价不断上涨去追涨呢？我个人觉得，这里其实要打个大大的问号。今年以来的楼市回暖，更多是累积了大半年的刚性需求的集中释放。我们可以看到，随着楼价恢复性上升到一定的高度，销售量是呈下降趋势的。目前的市场并没有形成类似2007年之前的那种几乎一致看涨的预期，这一点与当下经济大环境很吻合。开发商作为市场主体之一，也不都是一致看好未来的，数据显示，1-4月，全国开发投资同比去年仅仅增长不到5%，而整个固定资产投资增长幅度高达30%，这说明资本对于楼市未来走向的判断有分歧，所以投入谨慎。这也是国家为什么要出台该项政策的最直接的原因。

市场追涨意识不强，决定了楼价上行的幅度有限。很奇怪的是，不久前，大家还在忧心忡忡地怕楼市一蹶不振，转眼间现在就变成了担心楼价会疯涨。楼市真的能够会在不到半年的时间超越经济完成大逆转？我觉得不可能。市场确实回暖了，但不是进入新的上升通道。

作者系满堂红中国首席分析师

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