• 楼市“小阳春”真实的谎言

    金融 > | Time Weekly - 2009-07-17 14:19:01
  • 楼市的小阳春,给业界很大的惊喜,但是专家提醒:量涨是在国家和地方一系列房地产政策和开发商大力促销的双重作用下,一年多来的消费沉淀被释放出来;而价涨则是低价盘售完后,优质盘进入市场,让购房者感觉价格提高了。只有改善性需求和部分投资性需求能够跟上,才能说市场回暖。

    “小阳春”是春天里,中国房地产界出现频率最高,同时也最具有“幻象”色彩的词汇。

    统计数据显示,今年第一季度,国内主要城市商品房交易量创下2008年以来的最好业绩,北京和上海两地交易量甚至达到了2007年同期水平。

    而业界判断只会持续1-2个月的“小阳春”,在3月份更呈现“上冲”态势,各城市3月份的成交量均环比上升,甚至出现爆炸式增长。

    当房地产行业还在寻找度过“严冬”的对策时,市场却给出意外惊喜,似乎一瞬间来了个“大反转”,这几乎超出了所有人的意料之外。

    回暖迹象明显

    去年12月份开始,楼市出现回暖出现,一直持续至今年第一季度,并带着足够的劲道进入4月。

    统计数据显示,在北京、广州、深圳、上海、成都、天津、武汉、重庆、南京、杭州10个主要城市中,一季度的成交量都较2008年同期出现大幅上涨。

    一线城市的表现尤为突出。一季度,北京共成交商品住宅295.1万平方米,与去年同期相比上涨54.6%。与2008年第四季度相比,环比上涨29.3%;上海成交281.7万平方米,同比上涨34%,环比增长38.4%;深圳成交168.76万平方米,同期飙升了239.42%

    “我们原来判断‘小阳春’至多只会持续1-2个月,想不到3月份的成交量也非常好。”中原地产项目部总经理黄韬向时代周报记者表示:“这超出了业界的预料”。统计数据显示,3月份很多城市的成交量,直追楼市黄金时代(2007年)的水平。

    3月份,北京成交商品住宅约155万平方米,几乎接近2007160万平方米的月均成交量;新建商品住宅成交套数环比增长82%,与去年同期相比大幅增长94%

    3月份上海成交商品住宅约150万平方米,几乎与20073月的成交量持平,创出近16个月来的新高;

    3月份,广州网签成交量总数为11331套,环比2月份激增50%。这是2008年以来成交量最高的一个月份,也是成交量首度破万的月份。

    同期,深圳商品房成交量为77.55万平方米,同比增长幅度为67.6%,大大超过2007年月均46.26万平方米的成交量,也超过了2007年月成交量的最高纪录。

    “年初的时候,市场那么好,但没有人知道接下来会怎么样。”富力地产销售策划部总经理朱文婷告诉时代周报记者,没有人能预料到“小阳春”会持续这么长时间,甚至从4月份的清明节小长假看,销售也非常平稳。

    近日,富力地产公布了一季度的业绩情况:合同销售额达61.5亿元,同比增80%,创历史最佳季度销售业绩,比预计的47亿元目标高出31%。而万科、金地、保利等大型地产公司虽然还没有公布3月份业绩,但数据显示,这些公司今年1月、2月的新房销售量都较去年大幅度上升。

    “楼价上涨是假象”

    在经历一年之久的“寒冬”之后,市场吹来阵阵暖风,楼市真的回暖了吗?

    时代周报记者采访的多位专家及业内人士均指出,量涨是由短期刺激引发的,而价涨则是一个迷惑人的“假象”,后市变数很多,不能过分乐观。

     

    “‘小阳春’是由多种因素促成的。”住房与城乡建设部房地产政策研究中心副主任王珏林告诉时代周报记者,在国家和地方一系列房地产政策和开发商大力促销的双重作用下,一年多来的消费沉淀被释放出来。

    “看了半年多的楼,一部分购房者看到,近期楼价下跌的幅度越来越小,感觉可以进场了。” 中原地产的黄韬分析,从各地的成交数据看,低价盘是成交的主力。

    中国房地产协会副会长顾云昌在接受时代周报记者采访时认为,当前主要城市楼市成交的情况是以中小户型、中低价位为主,“这说明自住型需求主导着当前市场,这些积压的购买力在楼市降价和政策利好刺激下释放。”

     

    新浪乐居的一份购房调查报告表明,今年第一季度,新房购买者人群中,有70%是自住需求,结婚住房需求居多。

    “第一季度,中国经济的良好表现,以及‘两会’发出的信心言论,都促使买家进场消费。” 黄韬说。

    但王珏林告诉时代周报记者,这些短期因素仍不足以支撑楼市持续向好。”

    随着交易量的上升,市场也爆出部分楼盘开始提价的消息。清明节小长假期间,记者走访了广州的部分在售楼盘,发现售价确实比去年底以及春节期间有所提高,有些楼盘的价格甚至比一个月前也提高了不少。

    “楼价上涨是个假象。”黄韬说,由于今年头两个月开发商推出的多数是促销盘和低价盘,低价盘售完后,优质盘进入市场,“这样,购房者感觉价格提高了。” 他告诉时代周报记者,从中原地产掌握的成交均价数据看,80%的楼盘价格稳定,只有10%左右的楼盘有涨价现象,但还有10%楼盘的价格在下降”。

    金地集团总裁张华纲认为,目前一些楼盘更多的是“技术性涨价”。“春节期间几乎所有楼盘都打出了最低价,有的甚至已经低于成本。现在很多项目都取消了当时的优惠幅度,折扣少了。”

    与成交量迅速回升至2007年的最高销量相比,各城市第一季度的成交均价甚至没有回2008年的同期水平。国家发改委公布的数据显示,今年2月,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%,降幅比1月扩大0.3个百分点,环比下降0.2%。另有数字显示,第一季度,天津市商品房成交均价较2008年同期低4.2%,而深圳市的商品房成交均价也同比降低了24.8%

     “不要大利润,要平稳。” 富力地产的朱文婷告诉时代周报记者,年初销售形势好的时候,曾有业内同行提议提价,“我个人建议不要提价,只希望市场稳步回暖。”

    后市谨慎乐观

    对于持续的“小阳春”, 中国房地产协会副会长顾云昌提醒,不要过于乐观,“中国经济还在复苏之中,楼市不可能独善其身。”

    近日,中原地产研究部的一份最新研究报告指出,目前市场仍然面临多重压力:首先,经济形势依然严峻,将影响居民的收入预期及消费需求的增长。“从以往的经验看,量价的升跌与经济形势休戚相关。”黄韬说。

     

    其次,市场供给将再次增多。在刚性需求集中释放后,后继需求的增长将放缓。

    截至2008年年底,全国商品房空置面积1.64亿平方米,达到1998年以来的历史高点。同时,又不断有新的项目竣工,市场存量房消化进度仍然缓慢。

    以北京为例:北京13.55万套的可售房源中,现房住宅存量占总量的比例从2009年年初的25%上升至30%。一季度末现房住宅存量约为4.05万套,同比增加约1.65万套,增幅达69%;期房住宅存量约为9.5万套,同比增幅为34%

    广州也面临着巨大的存量房压力。据合富辉煌市场研究部监测显示,预计今年5月,广州楼市的可售房源有5.1万套,其中存量房占了总量的3/4。而目前各城区存量房占比均在60%以上,其中越秀区存量房比例高达96%

    中原地产统计数据显示,万科、保利、中海等10家房企巨头,在今年12月份共推出140.9万平方米的新盘,仅占上述房企在售房源总量的10%。大型房企存货量高企现象严重。

    显然,消化存量是开发商的当务之急。北京房地产交易管理网成交数据显示,3月份,北京400多个正常销售的楼盘中,有80个楼盘出现零成交。20%的楼盘颗粒无收;天津继三月份第三周新建商品住宅成交量达到今年以来的最高峰之后,已连续三周呈现下降走势。市场压力可见一斑。

    受市场压力影响,今年1-2月,全国商品房当月新开工面积同比下降14.8%,而全国完成房地产开发投资增幅,也比去年同期大幅回落31.9%,企业完成土地购置面积同比下降30%。行业投资的衰退已经成为房地产市场的一大隐忧。

    “房地产市场无疑还在继续调整之中,但是否到底、何时到底则很难判断。”黄韬表示。

    顾云昌认为,下一轮房地产市场还“有待观察”,“如果改善性需求和部分投资性需求能够跟上,才能说市场回暖了。”他希望开发商冷静对待“小阳春”,不要过于乐观。

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