• 深圳最大闲置土地纠纷真相

    时事 > | Time Weekly - 2009-07-17 12:22:44
  • 这是一个关于土地的故事,纠缠了17年,两败俱伤—激情而来,悲情以归。深圳最大的一块闲置土地—包括深圳机场开发区的东区、北区和西区,将近两平方公里,从1992年到2009年,沉睡了17年。漫长的17年并不安宁。其间经历集资开发、烂尾、被收回、再次转让等击鼓传花的过程,并引发了深圳房地产开发史上历时最长的讼诉纠纷。时至今天,依然讼争不断,且官司一直打到全国最高人民法院。这块土地曾经的主人涉及19家公司,有外资公司、民营企业和国有企业,公司芜杂,人员繁多,12家开发商因此破产。时代周报记者在深圳奔走数日,分别走访了多位当事人,还原这其中的利益纠葛和炒地者的真相。

    一块闲置了15年的3万平方米的土地,日前再起风波。近日传闻这块“闲地”将被有关部门强制拍卖,深圳最大的地产项目—桃源居业主强烈反对这块“闲地”被转让,他们希望这块“闲地”能成为教育用地。

    415上午10点左右,该块地旁再次发生激烈冲突。时代周报记者在现场看到,自称拥有该地土地证的深圳机场综合开发公司(下称机场公司)工作人员在此巡查时,与在此聚集的上百名桃源居居委会人员发生冲突,双方各有一名人员受伤。

    这是一个离深圳35公里,与深圳宝安机场一路之隔的地方—位于宝安区桃源居西侧、宝安大道东侧的深圳机场开发用地。直到今天,这块地上除了乱搭建、临时建筑外,就是几栋相貌丑陋的烂尾楼。

    与隔路相望的桃源居小区相比,这块土地开发得早之又早,但现已成为宝安区最大的“卫生死角”,也是深圳最大的闲置土地。这块地没水没电没路,没有行政归属。特别是没有开发手续,是项目开发的致命伤。

     “这是一块沉睡的土地,多灾多难,为这块地,我们公司破过产,出过事,大家都累坏了。”411,桃源居(深圳)实业有限公司董事长李爱君对时代周报记者如是说。当时与李同时拿地的深圳机场开发区西区的17家开发商,均已先后破产。

    最大闲置土地缘起

    故事要从1991年深圳筹建机场开始。

    时代周报记者辗转从当时曾参与的一位知情人士处获悉,在1988517召开的深圳市委常委会专门讨论了深圳机场建设问题,会议由时任常务副市长的周溪舞主持,周当时还兼任深圳工业发展委员会主任。

    该知情人士称,会议主要讨论在抓紧深圳机场立项报批工作的同时,加快资金的筹措工作。要走合资、合作路线,通过一些优惠措施,吸引外商或驻港的中资机构来投资。为此,深圳市委、市政府也出台了相应的优惠政策,为弥补机场建设资金不足的问题,同意在机场附近划出部分土地,由深圳机场综合开发公司(下称机场公司)搞综合性开发。

    李爱君所参与开发的深圳机场开发区东区土地,当时名为一个叫做“航空城”的项目,一共75.

    9万平方米

    彼时,35岁的李爱君融资买地,进入该项目,一呆就是19个年头。李自称以1600/平方米的高价,获得了占地76万平方米,建筑面积238万平方米的项目,总地价为6.7168亿元,该地价已含征地、拆迁、补偿、市政和公建配套费,为包死地价。

    “七八年中我们先后投入15亿元,用于小区修路、通水、通电,还垫资修建了3.25公里的前进二路,并于1994年拿到占地116万平方米、建筑面积180万平方米的正式土地合同。并于次年开发,1996年销售了6万平方米的住宅。”李爱君说。

    按照李爱君提供给时代周报记者的说法,机场公司当时提供给合作公司的经政府批准的蓝线规划作为合作合同履约标的,而那块3万平方米名为16-1的土地就包含在其中。

    但到1994年,机场公司向政府完成征地时,因曾向西乡鹤州村征过土地,政府要求预留16-1土地作为机场公司返还给西乡农民的用地。因此,最终机场公司提供给桃源居的土地只有75.

    9万平方米。这块地从桃源居所有转为农民所有。

    李爱君称,1999423,因机场公司违约,本该早就还给鹤州村农民的这块地并没有返回,由此引发数百农民围攻的治安事件,导致两名保安重伤。宝安区政府为解决此次风波,由桃源居领导向区政府请求,将位于桃源社区内的这块用地,调整给机场公司,宝安区政府又从机场西区将一块绿化用地,先转为工业用地,再返还给农民,抢地风波才得以解决。后来,机场公司又拿回了该块土地。

    3万平方米土地之争

    纠纷由此连绵不绝。

    李爱君告诉记者,先是因航空限高,桃源居的建筑面积被迫减少70万平方米。后又遭遇亚洲金融风暴,桃源居曾濒临破产,在政府的帮助下才完成资产重组。同时,机场公司与桃源居商谈后,将16-1土地以2400万元的价格转让给桃源居,作为对桃源居建筑面积减少的补偿。

     

    但在达成初步资产重组协议意向后,恰逢机场公司主管部门——深圳机场(集团)有限公司(下称深圳机场集团)领导换届。新领导接任后,认为地价不应该减,16-1土地补偿不再给。为此,又引发了开发商与机场公司股东就该土地的共有权、公建配套费如何分摊的两次土地诉讼纷争。

    最终,“深中级法院(2006)深中法民五终字第2931号”判决,机场公司虽拥有该土地的所有权,但开发商对桃源居所建的市政公建配套设施费用债权分摊诉求,应另向法院提出债权债务的诉讼。

    “为避免再因这块土地与机场公司长期发生诉讼,桃源居决定不再就该土地公建配套费起诉机场公司,因为16-1土地已经闲置10多年,开发商请求政府按闲置用地收回16-1土地。”李爱君告诉时代周报记者。

    412,深圳国资委办公室主任杨军接受时代周报记者采访时说:“这件事比较复杂,没有李爱君说的这么简单,机场公司最了解情况。”杨军建议记者去找机场公司总经理谭燕波。415上午,刚刚经历了16-1土地现场冲突后的记者赶到谭的办公室,他告诉记者,“这块土地一直属于机场公司的,土地证也在我们手里,根本不存在所谓的转让问题。”

    “这块3万平方米16-1土地不是转让给李爱君公司的标的物,合同和土地证都是机场公司的,因此和他们没有任何关系。”1993年就开始在机场公司工作的该公司副总经理陈肃民语气坚定地对时代周报记者强调说,本来机场公司也要转让开发这块地,但一直深陷诉讼而无法进行。因此,严格意义上说,这地不能算是“闲地”了。

    两败俱伤的结果

    “这漫长的17年的7次诉讼,对于我们来说真是个痛苦的回忆。”415日中午,刚一见到时代周报记者,深圳机场集团党委副书记吴建飞就感慨道:“其实现在相比民企来说,国企也是个弱势群体。我们之所以低调克制,就是相信法律可以公平公正。”

    时代周报记者综合陈肃民等人的说法,试图从另一个角度还原这177次诉讼的真相。第一次诉讼是因为地价款,双方1992年签订的合同,历经调整、修改,直到1996716才最终签订,约定机场公司提供的面积为75.6万平方米,合同价格5.7亿元人民币。机场公司最终只收到4.82亿元人民币。其中3.85亿是世外桃源主动支付的,而1.87亿则不支付,后通过中国国际贸易仲裁委员会华南分会裁定,世外桃源最终又归还了9700万。

    第二次诉讼则因配套款。机场公司预付的6930万元的配套建设费,双方约定如果政府返还,则55分成。后来深圳宝安政府返还了7713万元给东部航空城,但其未如约返还机场公司。为此,2007813通过仲裁,直到今年2月份,裁定东部航空城按73退款2313万元给机场公司,但至今未能执行完结。此外还有2.2亿元的赔偿案,2005117由贸仲委江平担任首席仲裁员,2006年通过最终裁定,机场公司支付了500万元。

    与东区开发商的纠纷不断相比,北区的开发商同样焦头烂额。

    时代周报记者通过多种途径,找到了当初参与深圳机场开发北区的开发商负责人,现在为深圳X达集团公司董事长的张达(化名)。

     

    说起这块地,张达不胜唏嘘。“从介入这块地,18年了,其中打官司打了10年,最高人民法院还现在还在调解这个事,这是两败俱伤的结果。”18年前,他担任外商美达国际负责深圳机场土地开发北区的项目经理,当时还不到30岁。1991年,美达国际以外资身份参与深圳机场集资开发土地的招标。

    “我们7000万拿到6万平方米左右的地,包括市政公交配套等所有在内,是死包。但深圳机场后来耍赖,一直没有建市政配套。”据张达介绍,从1991年到1996年,他们建了个楼盘叫达丽花园,开始销售,卖了一部分,后来遭遇房地产低潮,但楼还在。由于这块地是行政划拨用地,一直没有办理商住用地手续,到现在还没有土地证,这也是后来和深圳机场讼诉的导火线。

    “到现在为止,这个案子还在最高法院调解当中,证还没有办,我们也还没补钱。如果拿到土地证,我们6万平方米还剩下3万平方米,还可以自己开发或者转让出去。”张达对此充满期待,“不过,这十几年来,大家都太累了,时间成本很高。”

    “北区的诉讼执行应该很快就可以结束。”415,谭燕波告诉时代周报记者。对于张达来说,这应该是个好消息。

    12家集资企业破产背后

    当深圳机场开发区东区和北区两家开发商陷入无穷的诉讼之时,参与西区开发的17家企业亦是损失惨重。

    一位当年参与投资的企业负责人告诉时代周报记者,当年,共有17家企业参加开发区西区的土地集资开发,每家企业都成立了项目公司,用项目公司向银行巨额贷款给机场交集资费,机场公司与这17家企业签订了集资开发合同书,开发协议经政府同意后,这些集资款全部交给了机场公司,共1.65亿元。

    “但不料,原来合同中约定应由机场公司完成的公建配套工程没有如期建设,导致开发区的项目全部下马,这些项目公司纷纷破产,此时银行成了冤大头,背了包括本息在内近2亿元的项目集资债务。”上述企业负责人称。

    时代周报记者从知情人士处获悉,中航集团总经理、时任深圳机场集团公司总经理的孔栋,曾在一份证明材料中分析了当时参与投资企业破产的原因—主要因为1993年的宏观调控,严控贷款,此外,征地手续不完备。机场公司拿不到土地证,无法进行房地产开发。政府承诺在机场开发区买房带户口、进口设备优惠等各项政策,也一直未落实。开发区建设在1994年出现恶性循环,缺乏后续资金来完成开发区连接大市政、水、电工程和区域公建配套工程等。

    2002829,机场公司以解除协议收回土地自行开发为由,再次与17家企业签订了一份解除协议,协议由机场公司退回集资者50%-69%的本金并收回土地。一位知情人士告诉时代周报记者,协议中约定,此协议必须经深圳市国土局批准生效后,机场公司才能退款收回土地。但在接下来的一年,深圳市国土局并没有批准这份解除集资开发的协议。

    据一位知情人士透露,10年后的2002年,12家破产企业企业与机场公司签订了解除协议,以低于当初购买土地的价格退回土地。“为此,银行替各家公司背负了上亿元的债,成了冤大头,有苦难言。而12家企业更有苦说不出。”知情人士说。

    不过蹊跷的是,泰国曼谷明是旅社有限公司却幸免破产。该公司当时拿到的土地编号为AX5AX6,面积38216平方米、容积率为2,集资费5039.24万元。“因为泰国公司有背景,在其他企业都只能拿回集资费的50%的时候,泰国公司不仅拿回了100%的本金,还拿回了100%的利息。”上述知情人士称。

    熟悉该项目的一位内部人士告诉时代周报记者,机场公司收回泰国公司这片商住用地后,又增加2万多平方米用地,将总共64000平方米土地变成工业用地,以价格388/平方米及0.8的容积率入股给了深圳美万嘉,占40%的股份,兴建了现在的深圳美万嘉商城,从而将工业用地变成了商业用地。而深圳美万嘉的法人代表,就是时任机场公司总经理的谭燕波。

    “西区的土地一直未进行任何转让,一直在机场公司的手中。”谭燕波和陈肃民均对时代周报肯定地说。谭透露说,前年底,按照深圳52家烂尾楼的处置方案,机场公司和中信地产成立了一家合资公司,名为深圳中信航城房地产有限公司,谭亲自担任董事长。

    “目前合作的土地面积是6.4万平方米,机场公司和中信地产出资比例是5545。”谭燕波告诉记者,现在不可能做单体开发,要整体规划升级为一个天空之城(SKY CITY),作为深圳的第五城,和空港互动,增加深圳机场的综合开发和整体定位。

    比邻深圳机场的桃源居社区,建筑面积180万平方米,是深圳最大的地产项目,规划居住人口5万人。因住宅规划引入陶渊明《桃花源记》中所描述的悠然、快乐的生活理念,故名桃源居。一边是已纳入深圳整体规划的“天空之城”,一边是“采菊东篱下,悠然见南山 ”的美好愿望,长达十多年的纠葛背后,或许真正的恩怨情仇,早已隐没在历史的琐碎和尘埃中。

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