一个地产开发模式的终结 “水产大王”折戟上海滩

2009-07-14 19:26:02

来源: 时代在线网

原本，苏德义想把进军上海滩作为他最后的翻盘机会，结果却折戟沉沙，引爆了早已负债累累的资金链危机。2009年2月13日，泉州几家媒体均报道了一条法院执行的消息：因欠下650多万元银行贷款，泉州华洲房地产公司被丰泽区法院查封，法人代表苏德义不知所终。据时代周报记者调查，涉及到华洲集团及其房地产公司的案件，在泉州丰泽区法院、泉港区法院和晋江市法院各有数十起。根据案件统计，华洲集团欠款已达1.8亿元。而在民间，苏德义还有1亿元左右的借贷，加上开发上海项目马陆水产批发市场的债务，苏德义的总债务达到了4亿元左右。

在阳光映衬下，上海马陆水产市场显得格外凋敝。市场不见一个商贩，变成了一座空城。

前来讨薪的赖光明（化名）坐在公司的商务中心前台懒洋洋地看着电视，他身后的背景墙上，镶着“华洲集团”几个金字。不过，“集团”两字现在只剩下字痕，字被人偷去当作废铁卖了。

商务中心的门上，也被贴上了嘉定法院的民事裁决书。裁决书中告知，因为买卖合同纠纷，公司账面上余下的240多万资金被冻结，不足部分查封公司名下的上海市嘉定区汽配科技城房产。

在赖光明的印象里，苏德义来的次数并不多，也并不怎么打理这边的生意，公司主要负责的人，是一位叫杨湘谷的副总。到2008年10月，公司的法人也发生了变化，变成了王毅琳。

在赖的记忆里，公司的变化是从春节过后开始的，首先是几个副总都不来了，然后公司中层开始撤走。2月12日，他接到了一个电话，核心内容只有一个：“老板垮了！”这时，公司里只剩基层员工了。

一个星期后，消息传到了水产市场里，商户开始撤走。撤走那天，赖光明去看了热闹：商户个个跟火烧屁股一样，飞快地收拾自己的东西，连桌子板凳都统统搬走。紧接着，就是大批人上门讨债，有的要租金、有的要商铺的定金；而现在，隔三差五就会有法院的人上门，有的送起诉书、有的送查封通知。

8个项目7个亏

1987年，35岁的苏德义放下了木匠的工作，和几个合伙人在其福建家乡村北的防洪堤下，将一片占地3000平方米的闲置地填平整实，搭起三幢铁架房，将其命名为华洲水产品批发市场。开业当年，华洲水产品批发市场的交易量就达到2万吨，交易额超过2亿元，跻身泉州十大“超亿元”市场之列。

到1996年时，这个水产市场已经成为了福建省最大的水产批发市场之一，2001年公司资产总额达到3.2亿元，成为当地的纳税大户。

投资一直顺风顺水的苏德义，开始大举朝地产界进军。

2002年10月，华洲集团泉港庄园中心商贸城动工兴建，随后，苏德义又在福建南安、宁德、漳州和江西鄱阳湖等地投资地产。他的模式，都是“水产带动地产，地产促进水产”：修建一个大型的水产市场，然后在周边修建商品房出售。

2003－2004年，华洲集团达到了夸张的顶峰，手中同时有4个项目，每个投资都在亿元以上。

4个项目的同时开工，让华洲集团20年的积累迅速耗空。

“钱投下去，一个水泡都没冒。”4月21日，本报记者联系上了华洲集团一位已经离职的副总，他说，每次投资项目，苏德义都不请专业团队考察当地市场，跟招商的政府喝两次酒，就决定了一个几千万甚至上亿的大工程。

由于走的水产促进地产模式，而投资的地段，多数都在离市区比较偏僻的地方，这样配套的商品房并不好卖。这位高层说，苏德义的“鄱阳湖国际水产城”项目，由于错误估计了市场，体量过大，跟当地的实际需求不符，单一的专业市场在招商上遇到困难，几乎没有资金回笼。目前，水产城项目已处于停工状态。而在漳州，当地政府曾给苏德义许诺了很多条件，但等华洲集团花了数千万修建了华洲漳浦水产交易市场后，当地政府的承诺却几乎无一兑现。

这位副总说，光是这两个项目，苏德义差不多就有1个多亿的资金烂在里面。

其他的一些项目收益也并不理想。据这位副总说，除了最初的泉港项目外，华洲集团投资的7个项目无一盈利。“苏德义没有大家所说的有20亿的身价，都是大家吹的。”这个副总说，实际上，苏德义的真正身价只有几个亿，到了后期，苏德义的资金链，几乎全部靠银行贷款和民间借贷支撑。

这让苏德义一直想寻找一个翻盘的机会，

进军上海滩和资金链断裂

2006年底，在扩张中遭遇颇多不顺的苏德义，从熟人李世清口中得知上海嘉定汽配科技城有限公司的一个项目正要拍卖，这个项目可改造成水产批发市场。

苏德义来到上海进行实地考察。他发现，嘉定区是上海各类大型市场的聚集地，同时，上海铜川路等三个大型水产市场都面临着搬迁的危机，这让苏德义看到了机会。

其他媒体报道，苏德义视进军上海为他翻身的机会，为了尽快启动这个项目，他把能够调集的资金全部投到上海项目。

几番考察后，2007年初，苏德义和嘉定区政府签订了合作协议，以8111万拍下了汽配城。2007年6月1日，马陆华洲水产市场正式营业。

根据记者在集团（上海）办公室找到的资料显示，上海嘉陆华洲水产品批发市场占地500亩，建成专用店铺超过1000间，包括2幢28层总建筑面积为8.5万平方米的物流贸易配送信息中心和酒店式公寓以及100亩冰鲜、冻品交易市场。该项目将成为上海最具规模的主流水产品批发市场。

据马陆镇派驻水产市场的负责人黄俊义介绍，虽然水产市场号称占地500亩，有海鲜市场、活鲜市场、干货市场、冰冻市场等区域，但实际上，正式营业时，只有一个大盘交易区和一个地下冷冻库，只有181家商户进驻。

不过，由于这个水产市场的宏大规划，依然在上海引起过一阵轰动，并被不少媒体称为上海水产市场的“航空母舰”。

但苏德义没有想到，这个项目，却最终让他脆弱的资金链崩裂。

华洲集团董事长陈清海说，在这个项目上，华洲集团一共投入了大约3亿元的资金，而在投资上海项目之初，嘉定区政府与华洲集团达成共识，愿意为华洲集团提供融资支持，但华洲集团最终未能从银行获得融资。而由于汽配城的土地一直无法转为商用，店面无法及时售出，这也是导致华洲集团困境的主要原因。

倒闭早就先兆

不过，在黄俊义的眼中，苏德义的倒下是迟早的事情。

黄俊义说，首先苏德义对于如何打造水产市场并没有一个详细的规划，项目开始动工时，计划几乎天天都在变，整个工地被折腾得乌烟瘴气。

“我干了这么多年服务工作，没见过管理这么混乱的公司。”黄俊义提起就摇摇头，他说，1年半内，公司换了18个副总，最多的一次，是一次免去了4个副总。黄俊义记得最清楚的是，水产市场商铺的卷帘门要安装门锁，按照1000个铺面算下来，最多1万多元就可以装好。但由于公司里负责人的一些想法，这些卷帘门的锁是拆了安，安了拆，理由各种各样，千奇百怪，什么门锁不好看，也有钥匙丢了，要重新安装。最终，安装门锁的花费涨到了10万元。

苏德义不按当地商场的规矩来办事，也是他折戟上海滩的一个重要原因。黄俊义说，苏德义更多的是按照他在福建那套生意经来操作上海的生意，这让他的公司迟迟打不开上海市场，同时也导致和政府的关系并不和睦。

最让黄俊义诟病的是苏德义的用人制度。他说，华洲集团（上海）公司一共有10个副总，个个都跟苏德义沾亲带故。而10个副总几乎都没有做市场的经验，而且陷入内斗。大家分成了3股力量，各自为政，互相斗争，根本没有人用心去管理这个水产市场。

在黄俊义眼中，这些人最终毁了苏德义。“他们过来，作用就是让这个市场关门。”黄俊义显得有些愤怒，他说，在水产市场陷入困境后，嘉定政府前后3次找华洲集团的人商讨如何渡过难关以及融资方式，但是“谈一次崩一次”。

“老板不怎么来，大家都想着怎么往口袋里捞钱。”作为员工的赖光明对公司内斗的事情也有耳闻。他说，老板耳根子很软，对他任命的这些副总，他非常护短，如果别人给这些人提意见，他的脸色就很不好看。甚至还会过几天给提意见的人打电话，专门为这些副总辩白。

黄俊义对此深有感触，他说，几个副总越闹越不像话，2008年8月，苏德义来上海，他特意找苏谈话，劝他注意手下的人，同时按照市场规律来办。“我说现在他的亲戚也在朝他操刀子，他们都在喝你的血，你20年的心血，迟早要毁在他们手上。”黄俊义还劝苏德义注意上海的生意规矩，免得几十亿元的身家砸下去，连个水泡都不冒。但最终结果却是苏德义脸色铁青，朝他大吼：“你胡说！”

最终，黄俊义一语成谶。