• 北伐失利 碧桂园退守广东

    公司 > | Time Weekly - 2009-07-08 23:47:01
  • 在广东以外接连失利之后,2009年,碧桂园开始调整策略,重点深耕广东省的项目,将2009年的购地重点放在广东,力图将影响力辐射至粤东、粤西和粤北各县市。碧桂园以退为攻据守广东,正等待时机“第二次北伐”。     从来没有一家地产公司把战线拉得如此之长:截至2009531,碧桂园在建的48个项目中,24个在广东大本营,另24个遍布在广东之外的湖南、内蒙古、重庆、湖北、辽宁、安徽和黑龙江等地。
            碧桂园的北伐之旅始自2008年,这一年碧桂园新开盘的23个项目中,有20个在广东省外。而这些项目,目前的销售状况大多不好。

    北伐失利

    7月初,黑龙江省绥化市小学教师张璋与本地一家地产开发商签订了购房合同。而此前,曾在广州工作过的她一直对绥化碧桂园十分关注,现在却不得不考虑一个现实的问题:位置太偏,不方便。

    项目资料显示,绥化碧桂园位于绥化市政府规划重点建设的新城区,总建筑面积27万多平方米,首期推出双拼美墅、联排美墅等多元化住宅产品。但它有一个问题是“周围都是农田,没有什么配套,交通也不方便”,张璋说,虽然是政府规划的新城区,但没人愿意住在那里。

    碧桂园提供的资料显示:20089月,绥化碧桂园开始预售,但截至今年531日,只卖出去6496平方米,不到在建面积的3%。在今年前5个月的小阳春里,绥化碧桂园只销售了1198平方米。项目资料显示,绥化碧桂园首期每套房子建筑面积为220363平方米,这意味着,今年前5个月,该项目最多只卖出了5套半。

    更为严重的是,绥化市房产局一位知情人士向时代周报记者透露,碧桂园是当地政府“请”来的开发商,并给了很多低价土地,让碧桂园“造城”。但碧桂园并不打算把这些土地全部开发完,这让当地政府觉得“很没面子”。

    无独有偶。碧桂园在满洲里的项目总建筑面积达338万平方米,但在过去一年多,仅卖出4867平方米的物业;同处内蒙古的兴安盟碧桂园占地3000余亩,总建筑面积亦近百万平米,目前已有40万平方米的物业取得了销售许可证,不过开盘近一年,亦仅卖出5769平方米的物业;长沙碧桂园在2006年底开始销售,目前仅销售不到7000平方米,不到在建可销售面积的7%

    此外,各项目已预售面积占在建可销售面积的比重,重庆长寿碧桂园是16%,武汉碧桂园为13%,湖北咸宁碧桂园是13.3%,湖北随州碧桂园是15%,沈阳碧桂园太阳城是12.6%,安徽池州碧桂园是7%,沈阳碧桂园凤凰城是10%。在碧桂园省外项目中,只有沈阳碧桂园的销售状况最好,达到43%

    同时,随着销售不畅,碧桂园推迟了一些省外项目的竣工日期。在碧桂园6月份公司通讯中,时代周报记者发现,比照年初计划,湖北池州碧桂园的预期竣工日期,由2010年第二季推迟到2011年第二季;沈阳碧桂园太阳城的竣工日期由2011年第四季,推迟到2012年第二季;武汉碧桂园由2011年第四季,推迟到2013年第四季;重庆长寿碧桂园由2010年第二季,推迟到2011年第四季。

    退守广东

    或许是战机不对,或许是水土不服,碧桂园挥师北伐,“快速开发、快速销售”的制胜法宝却在外地接连失利。

    2009年,碧桂园的步子要迈稳,规模要得到一定的控制。”今年初,碧桂园总裁助理周宁向时代周报记者表示。

    这一指导思路在碧桂园6月份的公司通讯中体现得非常明显:“集团2009年的购地重点将放在广东省”。

    近期,碧桂园花费近10亿元购得建筑面积约160万平方米的四块土地,全部在广东省内,其中三块位于碧桂园凤凰城所在地—增城市,另一地块位于广东肇庆高要碧桂园附近。

    碧桂园公布数据显示,集团2009年前5个月合同销售额达到约63亿元,同比2008年增长了7.3%;同时,销售建筑面积约135.5万平方米,同比增长率达到34.2%

    虽然63亿元的销售额与190亿元的全年销售目标相去甚远,但碧桂园把发力的时机选择在了下半年。

    今年531日,碧桂园斥资超10亿元兴建的肇庆碧桂园山湖城项目在高要全面动工。碧桂园表示,这幅422刚刚拿下的土地将于今年8月发售,再次上演 “碧桂园速度”。而2006年动工建设的肇庆碧桂园,从全面启动到开盘销售只用了不到5个月时间。

    更快的是碧桂园荔城项目,这个与超级大盘碧桂园凤凰城相邻的项目,上演了“5月拿地、6月施工、7月销售”的惊人速度。

    碧桂园还表示,今年下半年,在继续深耕广东省内现有项目之外,在7月、8月将大力推出汕尾、清远、韶关、四会和茂名等地的新项目,将影响力辐射至粤东、粤西和粤北各县市。

    “目前,碧桂园70%的销售额来自广东区域,它必须保全自己原本在广东的优势。”业内人士向时代周报记者表示,碧桂园将战略重心调整到广东区域是明智之举,广东是碧桂园的大本营,也是其发家之地,碧桂园通过对项目的复制而做到了“快速开发、快速销售”,但这种“复制”产品的“母体”本是针对广东客户开发的,因而会更适合广东人的“口味”。“这也是碧桂园在省外失利的原因之一。”这位人士说。

    以守为攻

    谨慎比大胆更有力量,经历了2008年房地产市场的跌宕,很多开发商明白了这一点,碧桂园只是其中一个。

    但以“开发规模最大,开发速度最快”而让万科等同行侧目的碧桂园,显然不会为“复制”几个产品而退守广东,一系列调整正在悄悄进行。

    今年,碧桂园将根据房地产市场的情况对企业的战略作出调整,继续为区域市场提供物超所值的住宅产品,除2008年顺利开盘的新项目外,2009年碧桂园将在部分区域市场推出新型产品。

    时代周报记者了解到,2009年春节后,碧桂园陆续在广东区域的鹤山、韶关推出其“新一代革命性创新”联体别墅—和院,这批产品更注重材料和建筑形体的搭配,通过控制面宽、加大进深、设置北面退台和内天井等方法,使得联排和双拼别墅户型有较大的改善,亦能有效节约成本。显然,碧桂园已经意识到被人诟病已久的“产品形态落后”问题,着力研发新产品。碧桂园表示,如果新产品试水成功,将复制到全国市场。

    与此同时,碧桂园将加大销售力度,实现资金的快速回笼,保证资金链的稳健。“只有保持稳健的资金链,企业才能走稳。”周宁说。

    628,高明碧桂园推出的湖畔独立美墅,当天即成交20余套,创单日销售6000万元的新高。“随着地产形势的好转,下半年推出的几个新项目也将会为碧桂园带来可观的收入。”一位业内人士判断。

    而在今年上半年的一片涨价声中,碧桂园的在售项目仍然坚持“薄利多销”的销售策略,今年14月旗下楼盘平均售价为4697/平方米,同比下跌20%。今年前5个月,碧桂园的销售建筑面积同比增长了34.2%,但合同销售额仅同比2008年增长了7.3%

    “公司在巩固现有项目的基础上,会重点关注经济成长性相对较好的区域。”碧桂园总裁崔健波向时代周报记者表示。这意味着,碧桂园的战略将突出“重点”,而不再像过去一样“全线推进”。公司的管理结构也将重整,项目管理职能将逐步下放,崔健波称。

    周宁则告诉时代周报记者:“2009年碧桂园会对成本控制、内部管理、项目开发的各种环节、流程进行反省。”显然,退守广东的碧桂园在磨砺钝剑,以守为攻,等待再次“北伐”的机会。

     

    71,广东省河源市市长刘小华在会见碧桂园副总裁陈华时表示,河源市委市政府欢迎碧桂园到河源投资,并将为其发展提供保姆式的优质服务。在许多地方政府眼里,碧桂园的大规模“造城”动作也许是碧桂园比其他地产开发商更有优势的地方。

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