限价房为何变豆腐渣工程

同样因为质量问题，继广州第一起限价房保利西子湾遭遇拒收风波之后，广州另一限价房楼盘龙光峰景华庭再次遭遇拒收的尴尬。

2008年12月25日，是龙光峰景华庭一期的合同收楼日。但由于此前有业主在网上公开了此楼盘存有质量问题，收楼当天，大部分业主拒绝收楼。

此后，业主们发现此楼盘的质量问题越来越多，可谓触目惊心。于是，大部分业主联合起来，走上维权之路，一方面与开发商交涉，一方面向政府有关主管部门投诉。但开发商所谓的“整改”并没有让业主们满意，而有关主管部门也将业主们的投诉推来推去，几个月过去了，仍然没有一个让业主们满意的结果。

更加让人关注的问题是，为什么偏偏是代表“民心工程”的限价房屡屡出现质量问题？限价房究竟走入了怎样的困境？

100%漏水的限价房

3月1日，记者来到位于广州科学城的龙光峰景华庭。尽管交楼日期已经过去了两个多月，这个外表光鲜、周边环境优美的楼盘仍然像是一个没有完工的工地。

这一天，一期4B座的邓先生在无奈之下收了楼。“我实在没有精力再耗下去了，从去年12月25日到现在，我几乎每天都在为这个事奔波，找开发商，找政府，找律师，已经影响到了我的工作。”邓先生叹息道。

两个多月来，很多业主都像邓先生一样，为维护自己的合法权益而筋疲力尽。

据邓先生透露，去年12月25日，一期1400多户业主中，当天收楼的只有寥寥几户。大部分一期业主拒绝收楼的理由是：发现该楼盘存在漏水、起鼓、墙面开裂等等质量问题。其中漏水问题最为严重，甚至出现整栋楼从上到下家家漏水的情况，不但洗手间和厨房漏水，就连阳台、客厅等没有水龙头的地方也出现水渍，甚至有的业户家生活阳台的电源插座也汩汩往外渗水。

作为这个项目的开发商，龙光地产似乎并不认为这是一件多么严重的事情。龙光地产一位协调此事的代表争辩说：“没有哪一个项目能够保证100%不漏水的。”但业主们说：“现在几乎是100%漏水。”

经过与开发商的交涉，龙光地产答应对有质量问题的房屋进行整改，并承诺“从全国各地的项目里召集了80名管理人员，每一层都有专人负责整改”。

但业主们发现，整改很马虎，很多裂缝和擦痕都是一抹了事，漏水问题也没有完全解决。于是，在1月17日、18日龙光地产通过电话、短信等方式再次通知入伙收楼时，仍然有大部分业主拒绝收楼。

而且，随着业主们检查的深入，被发现出来的质量问题越来越多。

有业主将发现的质量问题在业主论坛上进行汇总，共有防水、门窗、墙面、照明电气、通风等7大类问题。

同时，业主们还发现，很多原先的设计已被开发商擅自更改。比如，部分业户的合同图纸上明明标有一个生活阳台，但在收楼时却发现这个阳台竟然“不翼而飞”。

而且在这个楼盘里，部分户型的入户坡道未设扶手、建筑未设置灭火器、内走道未设置排烟设施和自动灭火系统、甚至有的户型所有房间都终年见不到阳光，这些都不符合相关规范要求。

更为可怕的事情是，整改中施工人员挖开洗手间地下沉箱，业主们发现填充物竟然是纸箱碎屑、塑料袋、蛇皮袋、碎木块等建筑垃圾。

“这是一个豆腐渣工程。”业主们说。

那么，究竟谁应该为这样一个工程负责呢？广州开发区建设工程质量安全监督站质量监督科科长陈伟雄告诉记者，按照相关规定，工程质量的责任方分别为勘察、设计、施工、监理以及业主五方，其中五方责任单位的主体是业主，即由业主组织工程验收。但业主李博告诉记者，他从来没有参加过任何验收会。业主邓先生说，很多业主都是自己花钱请验房师来验房，根本不知道可以组织这些单位验房。

陈伟雄还告诉记者，作为工程质量安全监督单位，监督站实行监督行为的备案制，即对五方责任单位在行为上进行监督。记者了解到，去年10月，广州开发区建设工程质量安全监督站在对该项目进行检查时发现，监理单位广东奥科工程监理有限公司的“监理机构配置不足及管理制度不完善，没有制定节能专项监理实施细则，建筑物的屋面及外墙没有严格按节能设计审查备案要求使用保温隔热材料。”同时还发现，“总监不在现场，未能认真履行监理职责。”为此，监督站向上级主管部门发出了“不良行为基本信息”。

难以胜利的“战争”

尽管质量问题显而易见，但业主们的维权之路仍然充满艰辛。

春节过后，随着暴露出来的质量问题越来越多，业主们的反应也更为激烈。此时，开发商也意识到事态的严重性，整改力度加大。

但仍有很多业主认为，肉眼能见到的都已经这么多问题了，那么看不见的呢？内部结构、钢筋、水泥、砖、楼面承重、防震等等，开发商都按标准施工了吗？大家担心，整个工程存在偷工减料的问题。

3月2日，一位业主在社区论坛里发出“坚决退房”的倡议，并公开自己的QQ号码。“团结就是力量。”这位业主说。

而此前，也有业主提出集体退楼。“如果我们能等到2009年3月25日，就是距合同约定收楼时间满90天，如果房子还是达不到交付使用标准，可以退房。”也有业主开始寻找验房公司或验房师，希望能从房屋质量方面找到可以退房的理由。

但业内人士指出，业主退房的成本高，难度大。

广州市一位从事装修监理工作的赵先生指出，如果是装修质量问题，一般都通过整改来解决，只有主体结构发现问题，比如地基下沉之类的问题，才可以退房。

广州宜居验房的卢工程师告诉记者，如果请符合资质的监理单位作为独立第三方对房屋的主体结构进行全面检测，包括水泥标号、钢筋规格、地基等项目，费用相当高昂。动辄十几万的费用，对于业主来说，成本很高。

而对于业主拒不收楼，开发商的态度则十分强硬。开发商代表表示，经过整改，在第二次入伙通知后，如果当天不收楼的话，则默认为第二天收楼，并且从第二天开始，要交物业管理费。

不过仍然有业主通过网络、电话、短信等方式相互“鼓励”，要顶住开发商的压力拒不收楼。他们认为，房屋没有达到居住标准是开发商的责任，业主们并不是无理取闹。

但仍然有一部分业主像邓先生一样，选择了另一种“战斗”方式：在整改后先收楼，再与开发商就赔偿等问题打“持久战”。

邓先生告诉记者，他们已经联合部分业主共同请了律师，准备拿起法律的武器为自己维权。业主冯小姐说，这两个多月来，业主们除了跟开发商谈质量、谈整修、谈赔偿外，也多次向区、市等政府相关管理部门反映情况及投诉，但不是从这个部门被推到另一个部门，就是毫无下文，至今没有任何处理结果。所以，依法维权是最好的选择。

按照相关规定，开发商如果没有按合同日期交楼，则需向业主进行赔偿。

但显然，对于龙光峰景华庭的业主而言，无论是要求退房，还是要求赔偿，面前的维权之路还很漫长。

限价房之困

2007年1月，龙光集团通过公开出让竞标的方式，竞得广州科学城广汕路南侧的KXC-H4地块，用于开发限价房项目峰景华庭。这是这是汕头企业龙光集团进入广州房地产市场的第一个项目。

据了解，KXC-H4地块是全国率先采用“限户型、限房价、限销售对象和竞房价、竞地价”进行招标的，其住房开发建设总面积的90%以上要建90平方米以下中小户型。按照最高限价的要求，该地块商品房售卖价格不得超过4000元/平方米，是广州限价房中价格最低的。

广州限价房为何屡屡出现质量问题？限价房究竟走入了怎样的困境？

限价房无疑是政府调控房价、关心民生的表现。广州市国土房管局局长谢晓丹今年初表示，从限价房推出市场一年多的实践情况来看，限价房是得到市场认可和市民接受的。

有业内人士指出，限价房的初衷是好的，但由于开发商的利益空间缩小，有关部门要加大监管，防止开发商因为压缩成本而导致质量打折。

据中国新兴建设五公司工程师石峰介绍，开发商很可能会在各个环节压缩成本。在工程的招投标阶段，开发商就会将标底订得很低。建筑单位为了能拿到工程，也会不惜一切地降低造价，以吸引开发商的眼球。

石工程师表示，由于现在建筑行业的利润已经越来越薄，开发商给的价格又低，施工人员就会想尽各种办法降低成本。这样做虽然不会因此引发房屋安全问题，可是施工方会选择一些低标准的材料。在施工中，开发商还会指定一些材料，如降低成本就有可能会选择价低的钢筋、水泥等。另外，为了压缩成本，施工方会选择酬劳低的施工队，这样的队伍技术水平差，房屋质量上就无法保证，容易为将来收房留下隐患。

同时，限价房也可能成为开发商难得的获利机会。

记者了解，目前广州10个限价房项目中，政府都不同程度地给予了一定的优惠条件，其中，最为引人注目的是这些限价房项目中，可以配套建设利润更大别墅或者高档住宅。

相关资料显示，保利西子湾除了限价房外，还规划建4幢定位高档住宅的沿江楼盘，市场人士预计单价可能在万元每平方米以上；龙光峰景华庭有10%的建筑面积可自行选择物业形态，目前规划已定为别墅类，而别墅用地面积却占整个项目的30%以上。

一位地产资深人士表示，政府需要民心工程，开发商需要利润，而限价房则是政府与开发商互利互惠的结果。

而在全国范围内，限价房也遭遇了不同程度的尴尬。

记者了解到，去年下半年以来，北京、天津、广州、深圳的限价房用地纷纷出现流拍的现象。去年10月21日和22日，北京土地整理储备中心推出两块限价地，均因未收到报价而流标。而在去年底北京市一次限价房配售家庭的选房签约过程中，有20%的选房家庭放弃了选房。

购房者放弃限价房的理由是“位置不好，价格不低”，而开发商对限价房项目不再青睐的原因，则是“限价房项目成本不断提高”。

去年11月5日，国务院常务会议提出加快建设保障性安居工程。其中提出的保障性住房包括3种，即廉租房、经济适用房和棚户区改造。“这其中都没有提到限价房。”分析人士认为，这是限价房退出市场的明确信号。

而据媒体报道，建设部构想将限价房取消或与经济适用房合并，而本计划在2008年年初起草的《限价房管理条例》目前已被搁置。

同时，最早进行限价房探索的广州，也表示今年或停建新限价房项目。广州市国土房管局局长谢晓丹近日表示，已建未售出的限价房在符合限价房管理办法的框架下，拟通过调整限价房销售对象来解决；未建限价房拟通过转为保障型住房，或者通过公开市场转为普通商品住房。