嘉凯城：新型城镇化样本，价值待重估

在诸多房企为重新定位搔首踟蹰之际，浙江国有上市房企嘉凯城集团的城市客厅项目正衔枚疾进，并推动嘉凯城从传统房产开发商向城镇生活服务平台商转型。

8月1日，在南京召开的第三届长三角城镇发展论坛上，嘉凯城（000918.SZ）董事长边华才介绍，计划用3年时间，在长三角经济强镇打造200个服务于城乡居民的生活服务平台。到2020年，使亿万农民过上城市人的生活。

“通过长三角城镇发展数据研究院前期进行的大量基础数据研究和嘉凯城的运营实践，嘉凯城城市客厅未来将逐步进入快速复制阶段，其‘一个智囊+四轮驱动’的战略实施模式，为其战略转型及镇域经济发展提供一个新的模式。”海通证券房地产行业首席分析师涂力磊指出。

数据研究支撑项目精准落地
　　
作为嘉凯城城镇生活服务平台战略智囊团，浙江长三角城镇发展数据研究院进行的人口统计、社会经济发展水平、商业业态数据与规模等研究，对其战略核心产品城市客厅的投资布局、选址定位、业态规划等提供了有力的数据支撑，也为商家进入城镇发展提供了数据咨询与服务。

资料显示，研究院以城镇发展数据库建设和基于数据的研究咨询服务为主要业务，整合哈佛大学、复旦大学、浙江大学、美国城市分析事务所等高校及科研机构专家资源，旨在打造长三角城镇发展“第一智库”，为政府和企业了解城镇社会经济发展状态提供数据支持，提高投资决策的精准性和效率。
   
据了解，该研究院已经完成浙江省43个小城市试点镇相关数据的全面采集与专题研究，对43个试点小城镇消费特征、供求状况等作出评估,为政府、企业科学、客观了解城镇社会经济发展提供数据支持和方法借鉴。除对国内发达城镇进行商业业态研究外，研究院还开展了全球范围10个最佳城镇建设的案例研究，与浙江省政府相关机构合作承接了县域基本公共服务均等化研究、长三角城镇居民消费特征研究等多个课题。

标准化助推规模化发展

今年2月，嘉凯城首个城市客厅在浙江诸暨店口镇开业，项目吸引了60多家国内外知名品牌、不同业态的代表商户强势进驻，招商率达95%，开业当月，实现总销售额2200万元，客流超200万人次。

 “一、二线城市商业项目往往供大于求、同质化加剧，导致参与价值大打折扣，而小城镇商业项目多处于空白阶段，蕴藏着更多机会。”一位房地产业专家指出，“国际经验表明，人均GDP3000—5000美元是商业地产的起步期，8000美元之后进入加速发展期，这也意味着另辟蹊径直接下沉到县域、乡镇的嘉凯城城市客厅产品大有前景”。

边华才表示，经过前期的项目储备和运营经验积累，嘉凯城城市客厅已经逐步标准化、流程化，这也使得城市客厅的快速复制成为可能，后期将通过标杆自建、参股合作、品牌输出等方式，实现轻资产复制和规模化发展。

目前，嘉凯城城市客厅已落子19处。2015年，计划新增城市客厅项目60个，开工项目数量47个，实现开业项目4个。

股价倒挂，嘉凯城投资价值有待重估

与其他房地产开发商不同的是，嘉凯城城市客厅项目没有一平米的住宅，跳出圈地卖楼赚钱的传统模式，取而代之的是对外携手政府采取“政企合作模式”（类PPP），打造融合公共服务与商业综合服务在内的生态链。

在边华才看来，新型城镇化中，房企机遇很大，但要实现企业、政府、社会的多方共赢，才能实现可持续发展。

对此，东兴证券研报分析，此种模式下，嘉凯城和政府之间各司其职，利益共享、风险共担。对嘉凯城来说，大量资金投入之后，有了政府的合作，在资金、风险各方面的压力相对减少。对政府来说，综合集中的业态群有利于统一管理，提升地方服务水平。

对此，涂力磊直言不讳，在个性化确保成功率、标准化与流程化提高效率和可复制性后，整个嘉凯城城市客厅发展的商业模式日趋成熟，项目盈利能力大大提高，随着战略的推进，城镇生活服务平台的收益对整个上市公司业绩的贡献将逐步体现，嘉凯城当前股价与定增底价出现倒挂，投资价值有待重估。

据了解，今年5月19日，嘉凯城发布非公开发行公告，拟以不低于6.22元/股的价格募资不超过39亿元，其中六成投向位于浙江和江苏的17个城市客厅项目。可行性方案显示，上述城市客厅项目预计产生收入及税后利润分别为57.52亿元和7.15亿元。