后千亿碧桂园：手握244亿现金守住财务红线

刘娟

2013年末，碧桂园集团（02007.HK，下称“碧桂园”）以黑马姿态跻身“千亿俱乐部”，与另外6家千亿房企一同站到了一个新起跑点。地产盛宴的饕餮之后，怎样面对后千亿时代的增长天花板，是他们所共同面临的难题。

8月19日，碧桂园在香港举行的2014年中期业绩发布会上，被称作“三斌”的总裁莫斌、联席总裁朱荣斌以及首席财务官吴建斌集体亮相。他们为市场带来信心，后千亿时代的碧桂园，目前已站稳阵脚。

碧桂园方面公布，2014年上半年，集团总收入为人民币383.2亿元，同比增长约42.2%。核心净利47.1亿，同比上升14.1%；合同销售金额约人民币584.2亿，同比增长73.6%，占全年目标的46%，而合同销售面积约879.3万平方米，同比增长73.4%。此外，70%内资产负债率上限及可动用现金占总资产10%这两项硬指标也达标。

莫斌在业绩会上表示，公司维持2014年1280亿元全年销售目标，基于放松限购等政策的背景，看好下半年市场走向。

死守两条财务红线

今年3月19日，碧桂园前CFO伍绮琴在交出千亿靓丽成绩单后挂靴而去，公告发布当天碧桂园股价下挫逾12%。资本市场的过度反应，折射出投资者对碧桂园“财长”席位人事变动的敏感。15天后，在“中建系”打拼了30年的吴建斌临危受命，担任碧桂园新一任CFO。

这是一注强心剂，论起在香港资本圈的“长袖善舞”，他与伍绮琴或许难分伯仲，但吴建斌还在危机处理和财务风险管控等方面有着广为称道的能力。中海的成本控制能力和财务管控能力在业界享有盛名，而由中海“管家”吴建斌来执掌碧桂园的“账本”，有望降低正处在快速扩张期的碧桂园的财务风险。吴建斌的补位，也恰好与同样来自中海的莫斌和朱荣斌相得益彰。

甫一上任，吴建斌便为碧桂园确立了“净借贷比率低于70%”以及“保持可动用现金占总资产比例高于10%”两项硬性指标。在半年报交成绩单时，这两项指标都在红线内，吴建斌在考核中顺利过关。

半年报数据显示，截至6月30日，碧桂园的净借贷比例约为67.1%，与2013年底持平，EBITDA与利息覆盖比例约为3.6倍，属稳健水平。同时，可动用现金约人民币244.3亿元，约占总资产的10.1%，保持弹性。此两项均达到管理层要求。

“碧桂园是大型房地产公司，负债控制坚持的原则是稳健，”在碧桂园2014年中期业绩会上，吴建斌解释说，碧桂园的负债水平上限是70%，这是对市场的承诺，我们始终在负债率范围内拓展我们的业务。

在吴建斌带领下的几番财务运作，也让碧桂园的资本结构逐步优化，成本控制日渐加强。今年上半年，碧桂园共发行两次优先票据，其一是2.5亿美元的私募票据，这是碧桂园历史上的首次私募；其二是5.5亿美元的公开发行票据，录得5倍超额认购。同时，公司赎回了2017年到期的票面利率11.25%的优先票据，这对于拉低碧桂园的平均融资成本有所帮助。

数据显示，今年上半年，碧桂园加权平均融资成本有所降低，从去年上半年的9.24%下降为8.23%，该数值也低于2011~2013年的9.2%、9.56%和8.54%。今年上半年土地成本虽相对2013年有所上升，但仍只占售价的约13%。销管费用占合同销售额的比例从2013年上半年的7.2%，降低到2014年上半年的5.7%，其中销售费用从4.5%降低到3.1%。

日前，碧桂园还进行了两年半以来第二度股本集资。8月27日晚间，碧桂园公告称，公司拟进行15:1供股，高至31.8亿港元的融资将用于偿还现有债务(包括于2014年9月10日到期的3.75亿美元11.75厘优先票据)。碧桂园董事会认为，供股将有利于优化公司股本架构、平衡公司的资产负债表及增强信贷状况。

海外投资占比限额10%

受稳健的财务指标引导，碧桂园的投资战略也发生改变，这一点在拿地方面表现明显。

“今年最希望公司做好两件事情，其中之一，就是朱荣斌买到更多好的项目和地块，”在业绩会中，莫斌坦言，公司密切留意销售和回款情况，以及各项工程开展所需的资金，以此来确定投资买地的节奏。我们遵循的原则是“宁可少买一块地，不要错买一块地”，主要是将现金流放在第一位，健康灵活的周转。

在碧桂园的高层分工中，朱荣斌主抓土地拓展和产品标准化等事宜。而据朱荣斌介绍，今年上半年，碧桂园投资了约125亿元，买了1250多万平方米的开发土地，但进入到今年二季度后，碧桂园投资步伐有所放缓。公司审慎的根据市场整体形势、公司销售回款、财务资金等情况，决定每一宗、每一块土地的投资，“差不多飞了100多个城市，区域公司拿地需要经过我实地把关。”

从碧桂园内部传出的消息也显示，今年第二季度初，碧桂园开始试行新项目以销定产，并对开工面积上做出调整，在降低库存和维持健康现金流上花了更多力气。半年报数据显示，截至6月底，碧桂园拥有总土地储备7568万平方米，另有1328万平方米正在办理《国有土地使用证》。

审慎的投资态度，在碧桂园的海外扩张中也得以延续。

在吴建斌看来，目前海外项目的毛利率在35%左右，远高于国内项目，但海外的投资比例占总的比例只有10%。“这是一个限额，”吴建斌说，“如果当年投资1000亿元，10%的比例是在海外投资，这些项目会根据投资的总量予以控制。”

“今年上半年，马来西亚项目销售12.5亿元，澳大利亚悉尼项目也取得9.8亿元业绩，但到目前为止，海外今年没有增加任何新项目，这一指标等于零，下半年是否有可能在海外买地，也要看项目是否能够达到快速回流现金，带来更高回报，”莫斌透露，我们希望海外市场做一个成一个，从小开始，积累经验，慢慢的根据市场的需求，逐渐的发展海外市场。

释放更多权力到区域

市场聚焦的热点，还关乎碧桂园“三斌”——总裁莫斌、联席总裁朱荣斌以及财务总监吴建斌联手，能否尽快实现碧桂园“规模+利润”的“中海模式”？这还需要狠狠动脑筋，毕竟民企碧桂园和国企中海背景不同，现时市场环境也纷繁复杂。

“要向管理要利润”，这是“三斌”日前在业绩会上集体亮相，所要传递给外界的一个最强烈信号。在莫斌口中，今年最希望做好的另外一件事，就是将管理提升到一个非常坚实的基础上。

“去年碧桂园从400多亿元直接上升到1000多亿元，高速的发展，必然带来管理的问题，”莫斌坦言，今年的市场处于平稳的阶段，我们希望抓住市场空档期，将管理进一步的提升，为了下一步或者是长久保持健康持续发展打下坚实的基础，因此管理上做了很多项的安排。包括董事会的变化，更多的引入职业经理人跟董事会进行分工合作。

并不难看出，在过去两三年间，碧桂园一直都在努力淡化原有家族化色彩，明显的组织变革最早可追溯到2010年年中总裁莫斌的加盟。在此之前，碧桂园执行董事席位中，绝大部分是创业元老以及公司董事局主席杨国强家族成员。

莫斌没有辜负杨国强的厚望，在他履新后的第一年即2010年，碧桂园的年度销售业绩便告别了上市以来徘徊不前的囧境，呈现大幅增长。年报数据显示，2009年全国房地产行业大幅增长的时期，碧桂园仅录得232亿合同销售额，但到2010年，该数据上升至329亿，2011年432亿，2012年476亿。到2013年，该集团合同销售额以黑马姿态跳跃到1060亿，实现了翻倍增长。

莫斌在碧桂园内部进行了许多大胆变革，并且花大力气致力于职业化的团队建设。2013年初朱荣斌和2014年初吴建斌两人的先后空降，成为碧桂园职业化建设深化的标志性事件。朱和吴两人均有中海背景，分别曾经为中海华东区总经理和中海CFO。

伴随着职业化进程，碧桂园内部许多关键岗位也出现人员调整，例如前执行董事、营销中心总经理杨永潮的辞职。杨永潮为杨国强侄子，为碧桂园服务近二十年，曾任碧桂园执行董事、营销中心总经理，主要负责碧桂园的产品营销工作。今年6月20日，杨永潮被调离营销中心总经理职务，出任主席特别助理，直到8月19日正式辞职。接替杨永潮的是程光煜，他于2007年加入碧桂园，历任碧桂园集团董事局主席助理、总裁助理、项目总经理、运营中心总经理、粤闽区域总裁等职位。

目前，碧桂园的执行董事共有14人，分别为杨国强（主席）、杨慧妍（副主席）、莫斌（总裁）、朱荣斌（联席总裁）、杨子莹、杨贰珠、苏汝波、区学铭、杨志成、谢树太、宋军、梁国坤、苏柏垣及吴建斌，家族成员及创业元老的席位下降，职业经理人席位明显上升。

莫斌还特别提到，今年会释放更多权力到区域，重点包括营销方面的权力。“我们将以前总部垂直管理较深入的职能，例如投资、营销、财务管理等，下放更多的责任和权力给各个区域，要求区域负责所辖项目全方位的管理，推动项目开发业务。”莫斌说。此外，碧桂园已再度与咨询公司合作，对组织架构、流程体系和经营数据体系进行梳理。

莫斌最希望看到的是，下半年超过700亿元货值的迅速去化。在他的管制下，碧桂园目前还是集中在地产主业，不会在多元化做出大跨度安排，但有可能会涉及产业地产、旅游地产以及养老地产等。