谁的业委会

利益，恋权，懒政以及屡试不爽的各个击破策略，让许多大型或巨型小区的矛盾难以真正寻得彻底的解决之道。这些小区，几无例外，都是一个城市中精英人群的家园。

业委会，本应是由全体业主投票选举产生的居民自治组织，为业主服务，谋求合法权益。然而在现阶段，出于利益考虑，很多小区的业委会主要是由开发商下属的物管公司控制或设立。并且，习惯了管理居民的基层政府，一时也并不愿放权，让居民真正实现自治。

利益，恋权，懒政以及屡试不爽的各个击破策略，让许多大型或巨型小区的矛盾难以真正寻得彻底的解决之道。这些小区，几无例外，都是一个城市中精英人群的家园。

业委会代表谁的利益?

今年4月13日，常住人口超过10万、有“中国第一村”之称的广州祈福新村小区的业主们拉着书有“问业委：不维护业主利益，你是谁的代表!”字样的横幅，在小区里表达他们对物业的不满。随后，大量业主聚集在小区物业管理处投票，要求改选业委会，并进行集体维权抗议。

尽管祈福新村物业管理公司自己成立的祈福业委会已有数年之久，但似乎并未得到小区业主们的认同。

多名受访业主告诉时代周报记者，该次抗议，源自祈福物管公司发出的一纸物业管理费调整通知。调整后的物管费最高达到4.1元/平方米/月，调整幅度达25%以上。

调整物管费，对祈福新村的业主们而言并不陌生。据反映，该小区此前一次上调物管费是在2011年，是次涨幅高达50%。

物管费过高，是祈福新村的业主们对小区业委会不满的原因之一。

最近的这次物管费调整，虽然祈福新村部分业主并未收到下发于今年4月3日的通知，但通知却表示，若4月29日前逾期未将反馈意见寄达或送达小区业委会的，将视为同意本次物管费调整。

而在此前的4月2日，广州市发布了将于5月1日正式实施的《广州市物业管理暂行办法》(下称“《办法》”)。其中，提出物管费调价须经业主“双过半”表决通过、表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上等多项管理措施。

《办法》还对一些物业管理方面的细节问题做了规定，如无物管的旧小区由街道指导成立业委会，禁止开发商私自将物管交给“自家”企业，以及物管费调价须业主“双过半”通过等。

按照官方说法，此举旨在解决物管费的公共收益如何监管、业委会如何成立、物管费调价谁说了算等物管顽疾。

“巧合”的是，祈福新村此次上调物管费的通知，下发时间是《办法》发布的次日。祈福新村物管公司以物价、管理成本攀升以及审计亏损等因素，趁《办法》实施前提出物管费调整。

这次突如其来的物管费调整，再次加剧了祈福新村的业主与物管公司之间的矛盾。

早在4年前，一则《祈福新村10万业主与规划路之争》的新闻，是这个小区最早见于报端关于业主、物管公司和有关部门三者存在争议的事情。那次争议始于2005年的开路风波。彼时，祈福新村业委会申请就市政路问题要求广州市番禺区规划局召开听证会。尽管当时的申请被否决，但祈福新村的业主们认为小区业委会确实是在代表他们的利益。

后来祈福新村以公司名义向官方递交建议，建议“景观大道”取道小区西边已经废弃的采石场。部分业主更建议改为开通隧道方案。

在多方争取下，那条市政路终于采纳了开通隧道的方案。隧道目前还在施工。

被忽略的业主

祈福新村业主们的遭遇，在当下，并不鲜见。

上海市松江区松云水苑业主张三元这几天正琢磨着要在小区里挂上两条横幅：一是质问35万大门门禁坏了是谁之过;二是公示维修基金明细，召开业主大会。

松云水苑是一个2005年竣工的大型住宅小区，拥有1781户居民。由于最初的购房者中投资客占比甚高，小区一度面临群租聚集、卫生及治安问题突出的局面。

张三元自2008年开始做起了松云水苑18号楼的楼组长，2011年又当选业委会委员，他紧盯着小区里的大小事务。

2012年3月，为了整治群租，松云水苑安装了一套全新的大门门禁系统，该装置配备自动识别系统，当小区车辆驶入时，不但大门自动开启，还能显示车辆信息与物业缴费情况。这项工程曾被《新民晚报》等上海媒体作为打击群租的先进措施进行报道。

但现在对时代周报记者一提起门禁，张三元却是满肚子火。按照他的说法，门禁刚完工一年，事故就频频发生，尤其是今年1月至今，整套系统瘫痪，无人修理。而且，门禁分为机动车道与非机动车道两个部分，而后者在过去的两年时间里从未启用。

尤让张三元不满的是，当初业委会主任蔡英文代表业主大会与门禁供应商日电公司、社区服务中心签订合同前，并未征询业主的意见。“一个花费35万的小区门禁项目竟然未经业委会开会讨论就拍板，而且，项目没有公开招投标，最终的设计方案也没有公示。”几名受访的松云水苑业主亦证实了张三元的说法。

目前，以社会为导向的“三位一体”模式，是我国城市社区管理体制改革的主要方向。而松云水苑的社区治理，也参照“三位一体”的基本框架。所谓“三位一体”，是指在实行物业管理的住宅小区内，居委会、业委会、物业服务企业在平等合作的基础上，按照一定的组织原则和三方协议，各司其职、相互配合。

然而在实践中，张三元等部分业主则有一种“被抛弃了”的感觉。他们认为，松云水苑业委会在很长一段时间没有例会，只有居委会、业委会与物业公司的碰头会。这三者结成了某种利益共同体，忽略了业主的意见和权益。比如，居委会与业委会直接决定了门禁项目，业主反而没了话语权。

面对张三元等业主的质疑，松云水苑业委会主任蔡英文向时代周报记者解释说，当初上马门禁项目，是在居委会的推荐下，采用了定向招投标的方法。而且，这项决定是征得2/3以上业主的同意后才达成的。

今年初，门禁出现故障后，日电公司开出的维修及维保费用为8万余元。而根据《业主手册》的规定，维修费用一旦超过2万元就需要征求业主大会的同意。目前，业主普遍认为8万元的报价太高，业委会正在寻求解决办法。

张三元认为，门禁事件说明业委会在行事之初没有真正听取业主的意见，拍脑袋拍出的招数最终被实践所否定。蔡英文则认为，他们的工作没有任何问题。

事实上，导致松云水苑业主和业委会两方意见完全分裂的真正原因，可以追溯到松云水苑业委会成立的那天。理论上，业委会是居民通过社区参与达到自治的主要途径。但据时代周报记者了解，松云水苑业委会成员主要由居委会推荐候选人，再经过等额选举产生。而居委会成员大多是由街道间接或直接任命。

这个问题并不只存在于松云水苑。此前，上海社科院邓小平理论研究中心副研究员冯莉就在走访上海市杨浦社区的自治情况后撰文指出，实际操作中，居委会与业委会成员的产生都带着浓厚的指定和任命成分，是政府的“有意”和居民的“无意”共同合力的结果。这种强烈的政府色彩直接导致了虽然有77.75%的居民认为居委会是群众自治组织，但也有19.78%的居民认为居委会是政府基层组织或政府派出机构。

“大型小区的治理模式应该首先是楼道自治，在此基础上进而实现小区的自治。孰优孰劣，谁的做法真正维护业主的权益，这些本可以通过讲事实、摆证据，通过选票来决定。但在目前，由于缺少自治的基因与土壤，很多住户对公共事务缺乏关心，真正意义的居民自治非常艰难。”张三元认为，目前的业委会应该改选，业委会委员应该直选，这个程序可以化解诸多基层矛盾。但现实远比他设想的要艰难得多。

官办“居民自治”

一般情况下，由于存在巨大的经济利益，开发商在完成小区建设后，通常会成立子公司作为物管公司，来收取小区物业管理费并管理小区，甚至将原属于业主共有的权益暗中处理。因此，业委会的主要任务，就是向物管公司要回原本属于业主的利益。

以北京城东最大的经济适用房小区百子湾家园为例。该小区于2006年建成，共有住户4465户。2009年12月，经过16个月漫长的申请备案，小区业委会成立。经过民主选举，业主陈凤山担任了业委会主任。

陈凤山告诉时代周报记者，业委会是一个财产管理组织，基于全体业主的选举产生，依据法律法规行使权力。但在中国，业委会的地位很尴尬。

现阶段，业委会的法律地位很不清晰，在制度设计上与居委会、物管公司和开发商都有冲突。如果没有业委会，物管公司在小区里就可以“随心所欲”。但有了业委会后，就可以行使权力，更换物管公司，结果就会产生剧烈的冲突。事实上，一旦要更换物管，所动的“蛋糕”是很大的。

百子湾家园的物业费是1.8元/平方米/月，按照每户平均100平方米的面积计算，一年的物业费就逾千万元。但这些费用的使用情况，受访业主反映，物管公司—建工物业公司并没有及时公布。其他显性和隐性的利益则更巨大—地下民防工程的处置、配套公共建筑、电梯广告、地面停车场收费，加之将占总建筑面积约1/3的公共用地出租等。而按照法律规定，这些收益应全部归业主共有，而非物管公司所有。

“还有一个很重要的原因，那就是更换掉一个物管公司，就意味着这个公司的所有人员都会失业。”陈凤山说，据他了解，目前在北京，还没有因为业主的要求成功更换掉经济适用房的物管公司的先例，“如果你想更换，政府的手就会或明或暗地干涉。”

当时，以陈凤山为首的业委会为了换掉建工物业公司，向北京市建委申请了业主公共决策平台一卡通。但让陈凤山始料未及的是，业委会替小区业主申请的一卡通，却被物管公司的人去银行领走了。最后这张业主卡在当地居委会的参与下，在小区内对业主进行了发放。

“他们的做法就是让小区的业主们感觉到，业委会是根本没有合法性的，因为居委会代表着政府。”陈凤山对此感到无奈。

电子投票不成，业委会就想采用最原始的书面投票方式。但在投票当天，陈凤山在业委会的办公室里被一群不明身份的人围攻，甚至有人叫嚣要活埋他。“这样谁还敢做?”他对此至今仍心有余悸。

最终，百子湾家园业委会因为“斗”不过物管公司，“黄了”。至今也没有再设立。

建工物业公司没有就陈凤山等业主反映的问题接受时代周报记者的采访。

据时代周报记者了解，目前在北京的数千个小区中，成立业委会的小区不足20%。而在这些业委会中，只有1/5能维持正常活动。

陈凤山觉得，其实所有的业主都应该明白自己可以行使的权利，比如秩序由谁来规范、物业由谁来选聘等。“看似简单的物业费，其实蕴含着法律、政治、市场等一系列的关系。”从社会秩序和政治秩序上讲，各个片区的单位之间的关系是平衡的，不仅是利益的平衡，也有权力的平衡。业委会出现后，这种平衡就会被打破。这也是业委会在现实中举步维艰的一个很重要的原因。