稳健投资商铺时代到来 大兴商铺售价5年涨4倍彰显潜力

在现有政策条件以及市场状况下，住宅已经逐渐削弱投资价值，而商铺类物业则愈发凸显出其投资潜力。专家指出，伴随着中国经济的发展，商业地产具备长足的发展前景。但由于商业地产项目的开发和运营难度较大，近年来不少知名房企就遭遇了各种困局，为此也给投资者带来了较大风险。分析人士指出，购买商铺类物业，必须从人口指标、开发商品牌、区域前景等多个层面出发，精选投资项目，才能获得最大回报。

商业地产量价齐升

由于住宅投资消费占据房地产市场的主力，多年以来商业地产如商铺等产品被开发商当成了配菜，往往以低价甩卖，但今年以来，这种格局正在悄悄发生变化。记者在北京、山西、河北等地走访了解到，很多开发商对于商铺已经表现出越来越强烈的惜售情绪。

这一局面皆源于商业地产目前量价齐升的交易态势。据搜房网统计，从累计数据看，2013年1-5月北京商业地产累计成交总量为1574006.03平米，同比出现上涨。其中5月北京商业地产项目共成交3400套，签约面积为397403.77平方米，环比上涨3.52%；成交总金额为100.2亿元，比上个月增加10.3亿元；成交均价为25209元/平米，环比上涨7.61%。

分月来看，记者注意到，今年1-5月，除了2月份是新增供应大于成交量，其余月份，新增供应均小于成交量，甚至在今年1月和5月，成交量几乎是新增供应量的2倍。

就个案而言，记者从龙湖时代天街了解到，该项目商业部分未入市便已家喻户晓。项目与北京地铁四号线“生物医药基地”站无缝连接，定位为北京南城顶级“产商居综合新城”，项目商业中心是南城新地标级商业中心，据悉商业中心的中心餐饮街为可售型商铺产品。6月23日，龙湖时代天街集中推出可做餐饮的商铺，经过不到一个月的蓄客，项目当日来访高意向客户逾百组，认购50套，成交逾3亿。作为生物医药基地板块的明星项目，时代天街将继续加推面积100-300平米的商铺产品，价格3.8万-8万/平米不等，总价600-1000万/套左右。

对于当前商业地产发展的势头，北京龙湖高级营销经理宁可分析表示，第一，商业供给量在不断增加，而且基本上年均增长5%，尤其像北京、深圳等，商业供给量增幅更大；第二，很多商业物业的收益率在增加，如重庆龙湖北城天街，早期商铺卖每平方米2万元，现在卖30万元左右尚无人出售；第三，不同类型的商铺回报分化日益明显，尤其是类似龙湖时代天街这种社区配套型商业，低门槛、高回报吸引了不少投资者的目光。

低门槛、高回报吸引投资

对此，多位市场分析人士指出，在当前经济形势下，人们正寻求新的资金避险渠道，商业地产投资回报稳定、门槛低、风险小，日益受到投资者的青睐。另外，从经济发达的国家来看，一旦经济发展到一定程度，商业地产就会表现出比住宅地产更大的活跃度，而当前中国很多城市已经进入到这一发展阶段。

21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔表示，当前住宅已经逐渐削弱投资价值，因为第一国家设置门槛，限制进入；第二在流通环节设置了很多障碍，提高成本。如今买二套房投资首付是七成，而购买商铺只需首付五成，投资门槛更低，而且资金使用上和再转手时更加灵活。

据仲量联行预计，截至2030年，全球每年商业房地产直接交易额将超过1万亿美元，与2012年4500亿美元的交易额相比增长一倍以上。

“商铺等商业地产项目未来很可能是投资项目中收益比较高的一个，为此龙湖地产正增大自持比重，以确保未来取得更加长远的发展”，宁可表示，龙湖正是看到商铺的巨大潜力，一直在不断优化其商业持售比，从而达到龙湖与商户的共赢利益最大化，让商户跟着龙湖一起赚大钱。

龙湖对商业地产运营的信心由此可见一斑。就目前入市的北京龙湖时代天街商业而言，由于集合多重利好，前景被广泛看好。据了解，该项目所在的北京生物医药基地板块，既是北京市规划发展重点区域，也是地铁四号线等交通枢纽复合地带。未来，区域将聚集数十万人口，而且有庞大的产业支撑，发展前景相当可观。

大兴商业更具投资潜力

一提到商业地产项目，投资者很容易想到北京王府井、前门等商圈，但在蔡宇翔等专家看来，这些区域投资潜力已经有限。一是由于这些地区后续没有土地可供开发；二是进入门槛太高。

第一太平戴维斯商铺部顾问咨询负责人罗俊崴认为，未来一些新城区域的商业地产具有较大的发展潜力，因为目前进入门槛低，价格低则意味着回报高，如大兴作为一个新的热点区域，龙湖、万科、保利、金融街、绿地等很多大品牌开发商持续进驻，未来有望成为新的商业地产聚集区。

当然，并非所有新城都具备投资潜力。在汇博行机构董事长潘好龙看来，好的商业地产项目要跟着商圈走，因为只有形成了商圈，聚集度、成熟度才会越来越高，整个区域的商铺售价、租金也才会越来越高。而从近年来北京新崛起的商圈来看，大型人口密集的区域，最容易形成商圈，同时，也往往是最具潜力的商铺投资所在地。

以大兴为例，近年诸多新建小区陆续入住，人口剧增促使区域商业大行其道。据数据显示，大兴区域商业成交价涨幅最大，2011年以来，价格上涨趋势最为突出，价格自2008年不足8000元/平米，一路上升至2013年4月的近29000元/平米，上涨了将近4倍。未来，伴随着越来越多新建小区的入住，区域商业将迎来更加迅猛的发展。

对此，记者从宁可口中得到了进一步印证。“在做总体量约30万平方米的龙湖时代天街之前，龙湖经过调查，发现项目周边规划了十几块高密度住宅区，很多都预计是在2014-2015年入住，常住人口非常有保障，保守估计将来会达到15万人口，如果加入周边产业基地的人口、地铁、高速及市政公共交通等输送的人流、以及首都二机场（“规划建设中”）临空经济区的辐射人口，将为该区域商业中心带来更加庞大的客流量，可以毫不夸张地说，可以预见该区域将来消费人次将达百万以上，因此龙湖相信其投资潜力。”宁可表示。

但其同时认为，商业地产的开发运营难度是较大的，从龙湖十余年来开发商业地产的成功经验看，他建议，第一，如果想运营得好，首先从设计上着手，通过模式搭配的设置来提高项目的成活率；第二，在销售的时候进行分类来屏蔽混业经营的风险；第三，坚持共赢的理念，统一规划、统一招商、统一推广、统一管理。只有这样，一个商业地产项目才能真正成功。