500亿开发资金压顶 中冶置业引入中粮救急？
本报记者 刘成昆 发自北京
2012年11月30日，南京土地拍卖会上，开场5分钟后，中国中冶子公司中冶置业集团持股98.52%的南京临江老城改造建设投资有限公司（以下简称“临江老城改造公司”）拍得南京下关区滨江江边路以西2号地块的土地使用权，土地出让价为56.2亿元人民币。
加上2010年，该公司在下关拿下的1号和3号地块，中冶置业在南京下关圈地面积达236万平方米。有分析报告称，该项目建成后将给中冶集团带来近80亿元的利润。
中冶置业以建设保障房和城市开发为其特长，并且善于将这两者很好地结合，而且其背靠央企中国冶金科工股份有限公司（601618.SH，以下简称“中国中冶”），资金实力雄厚，操作经验丰富。业内人士认为，中冶置业迎合了地方政府在城市化进程中的需求，这也是中冶置业敢于频频拿地的一个原因。
但上海易居房地产研究院研究员严跃进认为这种扩张容易带来风险。一是资金面上的风险，这种急剧扩张，容易造成类似于2010年上海证大在“外滩地王”上蛇吞象后的资金危机。资金链一旦断裂，不仅影响项目整体推进，甚至会拖垮整个公司。
尚欠土地款200亿
中冶置业拍下的南京下关2号地块总占地面积59.9万平方米，土地出让面积36.42万平方米，规划建筑面积72.33万平方米，规划用地性质为商住混合用地。南京临江老城改造建设投资有限公司已于2012年11月29日前缴付了共计人民币11.3亿元的竞买保证金，在签订成交确认书后一个月内支付至少50%的地价款，并签订土地出让合同，剩余款项将根据土地出让合同要求支付。
而此前的2010 年9 月19 日，中冶置业持股80%的临江老城改造公司通过竞拍取得南京市下关区滨江江边路以西1 号地块和3 号地块土地使用权，土地出让价分别为121.41 亿元和78.93 亿元，合计200.34 亿元。加上2号地块，三块地购地款花费256.54亿元。
下关区素有“金陵北大门”之称，全区总面积30.91平方公里，下关区旧城总面积约占南京旧城总面积的1/3，丰富的旧城资源使下关成为最具开发潜力的开发区域，未来5年下关区旧城改造面积将高达300万平方米。
中冶置业早在2007年就进入南京，在南京开发多个楼盘，2009年4月，南京市国资集团、下关区政府、中冶置业三方签订《南京下关滨江区域老城改造项目整体开发合作协议》，随后共同成立南京临江老城改造建设投资有限公司。据记者了解，中冶置业前期已投入150亿元到动迁过程中，这并不是单纯的房地产开发，而是属于旧城改造和土地一级开发。
中冶置业南京有限责任公司前身为南京市房地产综合开发总公司和南京联宇开发建设有限公司，两公司同时隶属于南京市房产管理局，与地方政府有着千丝万缕的联系，容易获取土地资源。
但中冶拍下1号和3号地块以后，计划于2011 年上半年开工，但直到现在一直没有开工，7月中冶在南京举行了开工仪式，但仪式之后没有任何动向，涉嫌虚假开工。除没有及时开工，有传言称中冶置业尚未付清2010年竞得下关滨江路1号和3号地块的200亿元地价款。时代周报记者就此问题采访中冶置业，截至发稿时，对方未予回应。
资金紧张南京两地王闲置两年
虽然中冶置业两次轻取南京“地王”，但是地王的后续开发更重要的是真金白银。据悉，这三块地的开发资金需要500亿元，这对经济效益并不理想的中国中冶来说，着实是不小的压力。
中冶置业旗下的3宗地块都是毛地，如严格按照南京市国土部门的规定，毛地是不允许出让的，且如此大的体量也超过了单宗土地出让的不超过20万平方米的相关规定。
据介绍，该区域拆迁是由中冶置业出钱、政府牵头。按照南京市政府的规划，该地块将被打造成为集高档写字楼、住宅等为一体的南京外滩新城，项目计划在2011年上半年开工，总投资额达到400亿元。加上2号地，开发资金需求超过500亿元。
下关滨江项目到现在一直没有开工，超过了国家规定的最晚开工时限。然而，中冶置业对外声称未开工原因是拆迁没有完成，实际的原因或是因为其资金压力很大。
中冶置业的大股东中国中冶的年报显示，其资金压力非常沉重。中国中冶货币资金仅有450亿元，资产负债率达到82.48%，并且流动负债占负债总额的77.91%。今年上半年，中国中冶财报显示其净亏损达1.86亿元，企业资金链紧张、财务压力大的状况较为突出。
尤其值得注意的是，由于中国中冶的房地产业绩下滑，穆迪已将其Baa3发行人及高级无抵押债务评级列入可能下调的复评名单，中诚信国际也将中国中冶的评级展望下调至负面。有地产人士称，中国中冶或因为经营业绩不佳，希望通过加快地产项目的开发来改善企业的状况。
中冶置业官网消息显示，下阶段滨江商务区板块由“拆”转为“拆建并举”，“南京外滩”将全面进入建设阶段，明年将会全力配合中冶置业集团进行下关滨江项目的建设。2013年下关滨江商务区力争实现拆平交地面积超100万平方米，开工面积超100万平方米，总投资达50亿元。
严跃进认为，拆迁安置将继续困扰未来的项目运作，这一点是所有旧城改造不可避免的问题。而在“拆建并举”的项目推进中，不确定因素增加，容易给后续进展带来高成本和高投入。
或将引进中粮
以工程承包、资源开发、装备制造、房地产开发等作为主业的中国中冶，如今只有房地产业务一枝独秀，中国中冶在房屋建筑、市政公用设施、交通基础设施等非冶金工程承包业务的规模已经超过冶金业务。
为此，中国中冶冀望做大房地产业务。
中国中冶拿下南京两“地王”，显示其将在房地产业务上走得更远。
但仅凭一家公司的实力，或很难开发这样一大块土地。有媒体报道称，中国中冶在开发下关滨江地块方面因资金压力巨大，其总裁沈鹤庭希望能跟中粮集团合作，有意引进中粮置业。但此消息并未得到中粮方面的确认。
此前，中冶和中粮有过两次合作。第一次是2007年2月，为收购“银帆西雅图”项目，现为中粮“朝阳大悦城”，宁高宁就曾请中国中冶总裁沈鹤庭为其安排与该项目当时的所有者北京弘泰基业房地产有限公司谈判。而在沈鹤庭的促成下，中粮集团最终成功全资收购北京弘泰基业的全部股权，并将朝阳大悦城也一并收入囊中。紧接着当年4月，中粮集团以40亿元收购中冶集团旗下拥有的西单大悦城项目。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受时代周报记者采访时认为，南京下关土地的地理位置较为优越，土地升值潜力大，长期来看，投资回报率较为稳定，有利于中冶置业的长期发展。但是，该项目未来的整体投资额也是巨大的，仅凭中冶置业一家恐怕难以承担，因此中冶或需要引进其他合作项目。但中冶需要保持在整体项目开发上的主动权和控制权，在项目整体区域规划方面走在前面，同时加强对后进地产开发商的审核，加强之间的相互合作。