曾伟：倒在“轰天雷”下的地产富豪

本报记者 肖素吟 发自广州

在10月5日香港廉政公署“轰天雷”行动之中，棕榈泉控股有限公司董事局主席曾伟因涉嫌向两名中国工商银行（亚洲）有限公司（下称工银亚洲）业务主管行贿580万元，而遭香港廉政公署逮捕并起诉。

曾伟驰骋地产业十五载，曾获“中国100 位地产英雄”、“中国地产十大企业家”等奖项，他掌控的企业也曾创下诸如上世纪90年代盘活盈科中心，以及2002年打造朝阳公园高档住宅“棕榈泉国际公寓”等地产业的经典案例……

如今这一切的光环，都被“轰天雷”击碎。

事发瑞城中心资金链断裂

据香港廉政公署新闻稿所称，现年47岁的曾伟，在2009年上半年至2010年10月间，向工银亚洲公司业务部主管陈宝奎行贿330万元，以换取曾伟公司能够延期支付所欠工银亚洲的到期贷款；曾伟同时向曾经担任工银亚洲房地产及融资部主管的陈翊耀行贿250万元，以换取对方协助曾伟向银行提出贷款申请时拟备放款建议书。

“这是开发商与银行之间的潜规则，由于开发商发展项目的需要，与银行之间的关系比较亲密，借贷额度越高，含金量越高，人为的不可控因素就越大。甚至可以说，开发商不得不看银行脸色。”一位不愿具名的业内人士就此对时代周报记者做出上述评价。

不过，在这场贿赂案之中，让开发商不得不看银行脸色的项目可能是“京城第一烂尾楼”瑞城中心。

据香港廉政公署所称，此次曾伟行贿陈宝奎，是为了获取康星投资有限公司和瑞成国际有限公司延迟还款。而瑞城国际有限公司与2006年10月曾伟联手凤凰卫视董事局刘长乐联合收购的“京城第一烂尾楼”瑞城中心颇有渊源。

瑞城中心曾是京城售价最高的楼盘之一，占地3.27万平方米，总建筑面积25.39万平方米。该项目启动于上世纪90年代，后因资金问题搁浅近十五年，其开发商则是长青有限公司。其中，瑞城国际有限公司持有52%的股权；原属北京市土地局，后来划归北京市建委系统的新兴公司持有36%的股权；北京老年服务开发公司持股12%。

据粗略估计，曾伟联手刘长乐组建的收购联盟除要支付30亿元转让金，还需动用至少3亿元资金用于项目内部改造。然而，据知情人士透露，刘长乐在支付了几千万元的首付款之后一直未有再投入，其原因成谜。

尽管曾伟和刘长乐联合控股轰动一时，但是瑞城中心还是未能及时摆脱烂尾的阴霾，几度波折。根据2007年9月27日珠江控股拟收购新兴公司持有36%股权的公告，瑞城中心的写字楼、商业/会展中心、公寓整体出售给APEIF Investment Holdings Pte Ltd，酒店委托四季酒店管理经营，预计2008年开业。而根据公开资料，“香港独资”的北京四季酒店室内装修直到2009年5月1日才竣工完成。时至7月，瑞城中心再生变数，中信证券以不超过14亿元购买瑞城中心写字楼项目。

对于瑞城中心来说，即使前期资金充足，但是后续资金难免让人生忧。在这其中，参股的瑞城国际有限公司是否因此牵涉其中依旧成谜。

2009年12月，曾伟以长青有限公司高层身份到香港开售其公司与四季酒店集团合作的北京四季世家公寓住宅项目，高达1600万元的入场费轰动一时。但是，2010年的市场却遍布藏暗礁。

据北京房地产交易管理网登记显示，四季世家二季度成交8套，均价为6.79万元/每平方米，成交金额仅为1.5亿元。

“尽管北京三环周边价格比较坚挺”，亚豪机构市场总监郭毅对时代周报记者表示，且不说豪宅项目，四月新政之后，北京房地产市场从调控前每个月七八千套下降到三四千套的水平，从上个月才开始有了好转，但是九月底又出台了二轮调控，这对北京房地产市场是一个比较大的打压。

与此同时，该公司高管接受媒体采访时透露，尽管目前已经展开销售，但是四季世家还有部分公寓尚未完成装修。

如此看来，瑞城中心尚在资金投入期，这导致的资金压力，或许就是此次行贿案爆发的直接原因。

多平台抵押融资埋隐患

瑞城中心的资金链断裂或成此次贿赂案的导火索，但是更深的隐患其实早已埋下。

曾伟旗下的开发公司名目众多，除了棕榈泉控股有限公司旗下的分公司，还有香港裕汇集团、北京世纪朝阳有限公司，而且从未上市，内部结构一直不为人所知。不过据时代周报记者查阅香港公司注册处资料得知，不管是此次涉案的康星投资有限公司和瑞城国际有限公司，还是曾伟旗下的香港裕汇集团和棕榈泉控股有限公司，在抵押登记册中，相互交叉绑定抵押记录十分频繁。

“押记，就是银行借贷需要进行资产、股权抵押。频繁的押记登记说明公司已经处于借无可借的情况，这说明公司本身资金压力比较大，这种情况下融资更加难。”招商证券投资银行董事总经理温天纳对时代周报记者表示。

而进一步的调查发现，曾伟旗下企业主要以工银亚洲作为承押记人。其中，瑞城国际设定债权质押和账户质押等抵押至工行亚洲分别是2008年1月11日、2008年3月4日、2010年3月5日。康星投资有限公司抵押至工行亚洲分别是2006年9月27日、2007年3月14日、2007年10月2日、2008年1月11日、2009年12月7日。裕汇集团则是2006年9月27日、2007年3月14日。

此外，瑞城国际、康星投资、棕榈泉控股三者于2008年4月2日以瑞士瑞信银行（CREDIT SUISSE）为承押记人设定权益抵押协议、债权质押；又于2010年7月6日以花旗银行（CITICORP INTERNATIONAL LIMITED）为承押记人。截至目前，均未有清偿、财产解除抵押登记备忘录。

一名不愿具名的银行业人士对时代周报记者表示，这种情况说明公司的周转资金明显不足。在审批时银行会更加注重资产价值、利润率、收益率等指标。如果银行肯继续贷款给开发商，这说明其中有美化的因素。

尽管在资金上已经捉襟见肘，但是曾伟在土地市场上却还在摩拳擦掌。

在海南三亚，位于亚龙湾国家旅游度假区内的三亚棕榈泉国际度假村项目已启动，集四季酒店、棕榈泉别墅、高尔夫球场、游艇俱乐部于一体，该项目占地10平方公里，海岸线长度超过16公里；在海南博鳌，棕榈泉控股和中信集团合作联手拿下122平方公里，海岸线长达24公里的滨海地段进行土地一级开发。

除了北京、海南、重庆等项目，棕榈泉更是进军成都，打造棕榈泉国际中心，该项目占地约31亩，总建筑面积达26万平米，同样是集写字楼、时尚现代商业、国际服务式公寓、精装豪宅为一体的城市综合体，并计划于2013年竣工。

实际上，从棕榈泉控股2009年招聘简介上亦不难看出曾伟的雄心伟略：“在未来5年内，棕榈泉控股有限公司计划进入哈尔滨、天津、西安、成都、苏州、上海、杭州、长沙、丽江等地，这将进一步完善公司‘高端休闲房地产产业链’的战略布局。”

不过，这个野心勃勃的战略布局，显然有些“泡沫化”，时代周报记者在致电简介上标榜其旗下的北京茏林房地产开发有限公司、裕汇投资有限公司时，被告知该号码是空号。

如今，涉嫌行贿已经将曾伟及其旗下企业推向风口浪尖。这个曾在建设部、四川省委、海南省人民政府任职，位及中国人民银行海南省分行处长、招商银行总行行长助理，最终却投身商海的47岁男子，或许将面临着人生的又一个重大转折。