盘中涨幅超150%,地产股史诗级反弹!房地产“金融16条”出台提振行业

刘婷
2022-11-14 12:10:06
来源: 时代周报
房地产“金融16条”提振​市场信心

地产股掀起久违的涨停潮。

11月14日,A股、港股地产股领涨。截至午间收盘,同花顺房地产开发指数涨2.7%,102支成分股、93只飘红。其中,A股中天金融(000540.SZ)、粤泰股份(600393.SH)、新华联(000620.SZ)等7股涨停。港股内房板块强势大涨,碧桂园(02007.HK)、龙湖集团(00960.HK)一度涨超50%,德信中国(02019.HK)午间收盘大涨 150.91%。

图源:同花顺

消息面上,房地产“金融16条”提振市场信心。

11月11日,央行和银保监会联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(下称“《通知》”)。《通知》包含16项具体举措,被称为“金融16条”,政策内容涉及房企融资、保交楼、受困企业风险处置和金融政策等。

《通知》是今年以来,央行首次联合银保监会印发房地产融资文件,涉及范围广、力度空前。

时代周报记者对比发现,《通知》主要有3项重点新增内容。

其中,支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期,相当于给开发商加上“缓冲带”,给予更宽松的债务偿还期。其次,今年以来,以房地产、城投企业为主要投向的融资类信托计划发行持续收紧。《通知》鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求,意味着房地产信托的“紧箍咒”有所松动。

执行方面,《通知》指出:“对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责。”

一名商业银行高管对时代周报记者表示,此举相当于为机构铺上安全垫,意义重大。自房地产企业密集出险后,多数银行执行人员不敢将资金批给房地产项目和企业,使得房地产企业合理融资需求得不到满足。

多名房企、信托和券商从业人士均认为,《通知》对房地产企业影响重大,将对行业带来积极影响。在央行和银保监会的支持下,房地产行业的“政策底”已现。但具体影响力度,仍需看后续执行措施。

支持合理展期

2021年下半年以来,多家房企陷入流动性危机,出险房企数量增加。在融资收紧、销售乏力的背景下,多家房企出现商票逾期、债券违约。

Wind数据显示,2021年6月1日至2022年11月13日,共有244只涉房债券出现违约或展期的情况,违约日债券余额共4262亿元。上海票交所发布的《截至2022年8月31日的持续逾期名单》显示,截至8月31日,商票逾期现象的房地产项目公司数量为2801个,占房地产企业的67.6%。

偿债高峰期已至,房企仍面临较大的偿债压力。据中指研究院统计,截至今年10月31日,房企待偿余额共计30075.9亿元;一年内到期的债券合计9552.8亿元,房企仍然面临较大的偿债压力。

债务压顶,多家房企希望获得缓冲期,以时间换空间。

《通知》指出,对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资,在保证债权安全的前提下,鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商,积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持,促进项目完工交付。自通知印发之日起,未来半年内到期的,可以允许超出原规定多展期1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

中指研究院发布研报称,这项措施将极大缓解房企偿还债务压力,有效缓解房企现金流紧张,特别是对于未出险民营房企将是极大支持。预计在房企债务展期和增信发债后,企业资金压力或将得到一定缓解。

事实上,在《通知》出台前,富力已抢先喝到展期“头啖汤”,成为首家境内外债展期的房企。

11月10日,富力地产宣布,其8笔境内债、合计金额135亿元人民币已全部展期成功。展期后,8笔公司债券的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,部分房企成功展期境内债券,一方面是目前市场形势的无奈选择。另一方面,也有地方部门或机构从中协调给予支持的原因。

房地产信托破冰

房地产信托赛道进入寒冬之际,《通知》关于信托基金的定位,助力其顺利破冰。

《通知》指出,鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求,鼓励信托公司等金融机构加快业务转型,在严格落实资管产品监管要求,做好风险防控的基础上,按市场化,法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求,依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。

图源:图虫创意

一名房地产信托基金人士对时代周报记者表示,2022年,资管新规正式落地,房地产信托成为监管部门的重点监管对象,多家机构因资金违规进入房地产领域而受罚,行业进入寒冬,涉房的信托基金体量骤减。

中指研究院统计数据显示,今年前9个月,房地产企业非银融资总额7331.5亿元,同比下降52.6%。其中,信托占比16%,同比下降15.1%。

多名业内人士认为,《通知》鼓励支持信托产品支持房地产合理融资需求,可以为房地产增加融资通道,加快融资步伐。但对于房地产信托的监管仍会持续,信托对房地产项目会保持审慎态度。

克而瑞地产研究中心认为,债券、信托等多渠道支持企业合理融资需求,加快“输血”短期经营困难的企业,实质性扭转房企融资困境。具体而言,为财务总体健康、面临短期困难的房企债券发行提供增信支持,鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求等。

免责条款推进利好落地

《通知》中的“免责条款”,为文件执行起重要作用。

《通知》指出,明确按照“后进先出”原则,项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款,对于商业银行按照通知要求,自通知印发之日起半年内,向专项借款支持项目发放的配套融资,在贷款期限内不下调风险分类:对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责。

“之前有不少银行‘拉清单’,对之前投入房地产项目后形成不良资产的部门和人员进行惩罚,轻则扣奖金、重则裁撤部门。在房企出险后,大家更不敢投房地产企业和项目。”一名国有商业银行深圳支行的投资经理对时代周报表示,《通知》对相关机构和人员进行免责,在执行层面有开了一个口子,但关于免责细则,预计各个银行接下来都会有具体细则,具体尺度如何还需看细则而定。

除了“免责条款”,《通知》还明确,应区分项目和集团,支持合理融资需求。

《通知》要求,对于风险识别,金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险,在保证债权安全,资金封闭运作的前提下,按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式,强化贷款审批、发放、收回全流程管理,切实保障资金安全。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,该通知是对近期金融扶持地产稳定一系列政策的总结,也体现了监管层对于地产金融的态度,即稳定杠杆和融资,避免因失灵和去杠杆提速导致系统性风险的发生,重点也挺突出,即保交楼、风险处置、金融消费权益,同时也希望向新市民、租赁等新的地产融资方向转型。

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