裁员!这家租赁巨头也扛不住了?知情人称头天通知第二天离开,企业:正常优化

赵佳琪
2022-06-17 17:24:56
来源: 时代周报
自如迎来裁员

这段时间,自如风波不断。

2022年6月15日,多家媒体报道,近日北京市通州区人民法院审理一起劳动争议案件。“自如员工起诉公司单方调岗降薪”一案得到审理,被告北京自如生活企业管理有限公司(下称“自如”)向原告马某某支付解除劳动合同经济补偿金等共计118072元。

而在6天前,自如裁员一事曾传得沸沸扬扬。6月9日,36氪报道称,长租公寓行业巨头自如开启大规模裁员,裁员比例约20%,涵盖互联网营销、运营管理、品质、设计等部门。除一线业务部门,自如总部中后台及职能部门已经不到4000人。

同时,多家媒体报道称,此前多地用户曾在社交平台上曝光自如趁疫情期间上涨房租,在包括北京、上海等多地租客房租被通知上涨,涨价的幅度达到了10%甚至超过20%。

针对裁员和租金涨价一事,自如方面对时代周报记者表示,裁员消息不实。自如相关负责人表示,近期自如仅对个别部门进行正常的组织优化调整,同时一直在加大服务客户和业主的管家团队的招聘,为业主和客户提供稳定优质的服务。

而租金方面,自如方面表示,个别租客租金异常波动情况主要原因可能是,大部分业主委托协议中含有“租金逐年按照一定幅度递增”的约定,以及个别房源在续约时确实可能因为业主重新签订合约、租客前期参与了优惠活动、周边房租因市场供求显著上涨等因素,导致涨幅超过平均水平,让租客对涨幅的感受较为强烈。

对此,诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向时代周报记者表示,由于北京、上海等地均受到疫情影响较为严重,长租公寓机构不可避免的面临空置率上升、出租难度增大等现状,经营压力增大。在这样的情况下,企业通常会选择将成本转移至房租上,使得租金出现逆势上涨的状况。与此同时,裁员现象或更加印证了企业经营压力的增加,裁员更多为迫不得已之举,但也是降低经营成本的举措之一。

裁员、涨价,种种行为,或暗示了自如目前艰难的处境。

烧钱的线下门店

“我也‘毕业’了。”对于自如前员工田田来说,6月9日是“突然”的一天。这一天,他被通知了裁员,“第二天就办好了相关手续,下家也没找好呢。”

田田告诉时代周报记者,公司具体裁了多少人不确定,但其所在部门,除他本人之外,还有不少人被裁。

同时,时代周报记者在小红书、脉脉等社交平台上发现,有不少人发布消息称,自己已被自如裁员。其中一位自如员工发帖称,上午通知裁员,在没有达成一致的情况下,下午就关闭员工系统权限,并告知员工可以走了。

作为长租公寓行业领头羊,自如如今为何走入裁员的境地?在一位接近自如的知情人士看来,裁员背后,是自如的现金流承压。据该知情人士透露,2022年以来,自如拓展的线下门店在持续“烧钱”。

他告诉时代周报记者,自如30%以上的客源来自于链家,“自如内部没有诸如链家一样比较接地气的经纪人,因此收房成了较大问题,这种背景之下,自如较为依赖链家房源,链家每年要从自如收取超过1亿元的费用。”根据2022年4月贝壳在收购圣都家装时披露的关联公司自如集团的业绩,2019-2021年,自如向贝壳贡献了3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元。

上述知情人士还向时代周报记者表示,为了摆脱链家的桎梏,自如从2022年初开始铺陈线下门店,意图通过此举解决房源问题。2022年3月19日,自如北京首家门店——团结湖门店正式开业。据悉,该门店选址的北京团结湖地区,因坐拥10号线、6号线两大核心通勤线,辐射国贸、三里屯等重要办公区,成为众多白领租房族的首选地。

同时,自如方面称,未来自如将依托团结湖门店的探索经验,逐步实现门店网络对北京重点区域的全覆盖,更方便地为业主、租客解决问题。

“自如对于线下门店的投入很大,装修和租金都是大头。”据上述知情人士所说,自如线下门店对选址要求很高,基本都位于交通便利、房源较多的地段,这样的门店本身租金就较高;同时,自如的线下门店属于重装修,其出租房源的装修样本基本要在门店呈现出来,而且此前装修还用普通的板材,但如今装修升级后,产品基本都要求具有知名度的家居品牌,而这无疑在一定程度上加重了自如的现金流负担。

此外,自如还面临着没有新钱入账的窘境。

2018年1月,自如宣布完成40亿元A轮融资,估值200亿元。这是当时中国长租公寓行业规模最大的一笔融资。彼时,长租行业形势一片大好,另有蛋壳公寓、青客公寓接连上市。

但随着热度褪去,诸多长租公寓接连爆雷,曾经炙手可热的长租公寓在资本市场不再受到青睐。自如的最近一轮融资,发生在2020年3月,软银愿景基金投资了10亿美元。此后,自如再无披露新的融资进展。

转型轻资产遇阻

裁员只是将自如面临的问题摆在了桌面上,而此前看似平静的水面之下,实则早已暗流涌动。这背后,直指自如的经营模式问题。

一直以来,自如的运营模式都是传统的包租模式(重资产),即收房-装修-出租-管家售后。业主以一定的价格全权将房屋委托给自如,由自如自行出资装修,再由自如重新定价出租给房客,自如从中收取差价以及提供增值服务费用。

针对该种模式,景晖智库创办人胡景晖向时代周报记者表示,传统包租模式前期投入需要通过3-5年的溢价逐步回收,投入大,回报周期长。

在关荣雪看来,近几年疫情催化下,长租公寓商业模式的脆弱性加速暴露,企业资金承压,经营模式逐渐由重资产往轻资产方向转型,以往的重资产模式下,自如既要承担房屋的装修、装配费用,又要刚性兑付房租,市场变动之下,这条路已然不太适合了。

为了“节流”,2021年,自如推出名为“增益租”的新项目(轻资产),即业主方出钱选择自如进行设计和装修,装修好的房间由业主与自如根据市场商定出租价格,此后无论房屋是否出租,自如都会向业主提供8成左右的保底收入,如市场持续向好,超额收益部分还会与业主分成。也就是,业主的收益有保底且无封顶,即自如所称“有保底不封顶”。

按照自如的话来说,自如增益租模式的领先性在于其三大核心,即无差价、无空置期和收益有保底不封顶。

自如董事长、CEO熊林曾在2022年自如内部全员会议上表示,在出租过程中,无论市场如何变动,自如都将向业主提供80%- 90%保底收益,而随着业主委托时间增加,收益也将持续稳定提高。

“这等于将装修的费用转嫁给房东,其实就是为了节省成本。”上述知情人士向时代周报记者说道。事实上,不仅是转嫁装修费用,据另一知情人士透露,自如提供的装修服务实际上是赚钱的,毛利大概在30%左右,“自如的装修服务是提供菜单选项,比如说1200元/平方米、1500元/平方米、1800元/平方米,很多业主出租房屋时希望简装简配,但可能菜单中并没有更为低廉的装修费用选项。”

正因此,有业内人士质疑增益租的效果。胡景晖向时代周报记者表示,增益租模式的推出,使自如失去了其最大的优势,据他了解,目前增益租的进展不甚理想,“虽然会有一部分业主接受这个模式,但自如原来最大的优势是在提供装修的同时,还能做到刚性兑付,如果都做不到的话,那么业主选择自如的理由是什么呢?”

此外,增益租还带来了租金上涨的困扰。

在上述接近自如的知情人士看来,正是“收益有保底无封顶”致使租金上涨。他向时代周报记者说道,随着上海、北京等地疫情的持续,导致空置率上升,房子空好几个月,连续几个月房东只能收到保底收益,在此情况下,房东认为增益租的收益还不如之前的包租模式,所以决定提高房租。

同时,自如曾多次回应表示,大部分业主在委托协议中会约定租金逐年按照一定增幅递增。“多种因素叠加,房租的涨幅就不可控了。”上述接近自如的知情人士表示。

在业内人士看来,业主不买单,租金涨幅不可控,“增益租”模式面临较大危机,自如的“轻资产”转型稍显不顺利。

盈利难,行业或将收缩

无论是涨租,还是裁员,均折射出自如的经营压力。而自如的困境,也正是当前长租公寓行业共同面临的难题。

一直以来,盈利难、现金流紧张是长租公寓行业普遍存在的痛点。疫情以来,出租率降低,空置率居高不下,利润空间变小,使得原本就现金紧张的长租公寓雪上加霜。

“长租公寓和资本市场讲故事,是有假设前提的,即大城市的租赁人口增加、默认租金每年涨10%,要不然这个账是算不过来的。”胡景晖表示,但谁都没想到长租公寓行业受到了经济增速放缓、疫情失业、政府强管控的影响,这导致长租公寓的商业模式受到很大冲击。

同时,胡景晖认为,从土地供应到减税降费,大部分政策性优惠都指向了保障性租赁住房,而市场化租赁住房并没有得到太多政策的红利。

不仅如此,胡景晖还指出,很多城市要求保障性租赁住房租金比同地段同品质的市场化租赁租房低15%-20%,“这完全把政策红利对冲掉了。”胡景晖表示,市场化租赁住房在租金方面虽然没有特别硬性的管控,但整个行业处于微利状态,导致市场主体缺乏参与的积极性。

此外,2022年5月底,北京市人大常委会官网信息显示,《北京市住房租赁条例》(以下简称《条例》)已在近日通过审议并正式公布,将从今年9月1日起正式实施。

《条例》规定,住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金,并按照规定通过第三方专用账户托管。住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金,超收的租金应当纳入监管。

据公众号京房字报道,目前北京已经实施了这一措施,押金由北京房地产中介行业协会的专用监管账户来监管。上述政策无不意味着,此前长租公寓“高进低出”“长收短付”的现象将不复存在。

58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示,长租公寓运营方此前暴雷多和挪用租客押金以及预付租金有关,本规定明确了要求通过第三方专用帐户托管的方式,最大化规避可能产生风险。同时对于居住环境的细化要求,也加大了长租公寓运营方的责任。总体来看,长租公寓后续的运营规范性要求提升明显,违法的惩处力度加大,后续行业预计将收缩化。

(应受访者要求,田田为化名)

本网站上的内容(包括但不限于文字、图片及音视频),除转载外,均为时代在线版权所有,未经书面协议授权,禁止转载、链接、转贴或以其他 方式使用。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。如其他媒体、网站或个人转载使用,请联系本网站丁先生:chiding@time-weekly.com

相关推荐
我,外企高管投身中医创业,从另一个视角与生活和解
透过基因发现人类进化之谜!研究人类起源的瑞典科学家斩获诺贝尔生理学或医学奖
开发商抢收“黄金周”:全员上岗加足7天班,有楼盘预计接待超千组客户
诺贝尔奖121年:奖金越发越多,用滞后性奖项记录时代变迁
扫码分享