万科、保利也望尘莫及!中交地产成妖股,亏损4.3亿股价却暴涨238%

刘新歌
2022-05-11 21:33:10
来源: 时代财经
“现在的员工基本都是从市场化企业跳槽而来,很多人抱着‘养老’心态来的,结果发现中交地产一点也不‘央企’。”

与楼市行情一致,地产股亦持续低迷。同花顺数据显示,4月以来,房地产开发板块从2236.93点一路下行。5月11日,该板块下跌1.01%,报收1816.22点,在同花顺76个行业板块中排第70名。

图虫创意-1391033555281903641.jpeg图片来源:图虫创意

不过,中交地产(SZ.000736)却逆市飘红,5月10日、5月11日,连续两个交易日开盘没多久即涨停。自3月23日以来的31个交易日里,中交地产已收获17个涨停板,股价也从8.65元/股涨至29.26元/股,涨幅高达238.27%。

股价长年低于10元/股的中交地产,经一番上涨后在A股地产股中遥遥领先。可以对比的是,5月11日,万科A报收18.46元/股,保利发展报收15.83元/股,招商蛇口为13.26元/股,华侨城、大悦城、南国置业的股价则在5元/股上下。

股价飘红,去年却亏损4.3亿

与股价飙升不同,中交地产的业绩表现欠佳。

财报数据显示,2021年,中交地产实现营业收入145.42亿元,利润总额为15.22亿元,归母净利润却同比减少32.19%,为2.36亿元,而扣除非经常性损益后净利润亏损达4.32亿元。今年一季度末,其净亏损仍达4154.41万元。

与一般地产央企“稳稳”的财务指标不同,中交地产仍然脚踩“三条红线”。据亿翰智库数据,2021年,中交地产净负债率为 217.7%,剔除预收账款后的资产负债率为82.0%,现金短债比为0.7倍。

但业绩并未影响中交地产的股价,甚至在相关数据发布后仍然收获涨停。4月14日、28日晚间,中交地产分别发布了2021年年报及2022年一季度报。报告发布次日,股价均涨停。

股价“异常”的中交地产被市场称为2022年第一个“妖股”。沪深交易所公布的交易公开信息显示,中交地产在近5个交易日内第4次登上龙虎榜。

在5月11日下午召开的2021年度网上业绩说明会上,中交地产董秘田玉利回应称:“无应披露而未披露的信息。股票价格受多种因素影响,包括宏观经济形势、行业政策、资本市场氛围、投资者心理预期等多个方面。”

被游资盯上或是中交地产异常飙涨的重要原因。从近三日买卖数据来看,深圳帮、葛大佬、孙哥、炒股养家、章盟主等知名游资榜上有名。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄对时代财经称,从中交地产的经营层面来看,难以支撑其股价大幅上扬。近一个月来的股价波动或与近期政策面频频释放利好信号有一定关系。

“随着多城调整调控政策,市场信心有所提升。中交之所以被选中,或受益于其央企的背景,毕竟A股上市的地产央企并不多。中交虽然业绩不突出,但销售额也保持小幅的增长,土储也较充足。当然,也可能会受到人为炒作等因素的影响。”

据2021年年报,截至2021年末,中交地产项目数为103个,土地储备为1788万平米。今年前3月,其权益口径签约销售金额为106.03亿元,较上年同期增长101.46%。

冲千亿,奔前三,中交引入职业经理人

楼市调控和“三条红线”的压力下,房企不得不放慢脚步。但中交地产却不走寻常路,不仅在2017年喊出“央企前三”,2019年还立下“三级跳”的目标、要在2023年远超千亿。

财报数据显示,2021年中交地产实现签约销售面积228.51万平方米,较上年同期降低5.79%;签约销售金额560亿元,较上年同期增长5.07%。从近三年规模数据看,中交地产正在逆势加杠杆,扩张速度明显。从2019年末到2021年末,除了项目数从55个增加到103个、土地储备从929万平方米增加到1788万平方米,少数股东权益也从35亿元增加到147亿元。

与此同时,其融资总额、净借贷比率也呈现较快的上升趋势。2019年末,中交地产融资总额为214.03亿元,到2021年末升至629.4亿元。总负债也增长了近3倍,2019年末为412.31亿元,2021年末则为1240.16亿元,净借贷比率也从215.8%提升至281.8%。

资金压力下,今年年初,中交地产被曝扣发2021年管理层和集团总部员工的年终奖。而近日,一份题为《关于2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告》的红头文件流出。根据文件内容,因5月压力集中释放无法偿债,中交地产向大股东中交房地产集团寻求偿债支持。

不过,田玉利在业绩说明会上否认了上述文件。“上述传闻与事实不符,公司现金流正常,融资渠道畅通,能够保证到期债务偿还。目前资金链稳健,无到期未偿还债务,融资风险在可控范围内。”

目标压力下,中交地产人事更迭也日趋频繁。2021年6月7日,曾大刀阔斧进行改革的李永前辞去公司总裁职务,虽仍继续担任公司董事长、党委书记等职,但中交地产实际掌舵人已是新任总裁汪剑平,而这也是中交地产近5年内的第四位总裁。

此外,中交地产也开始引入职业经理人。继2021年底阳光城前副总裁徐爱国加盟后,今年4月初,前世茂副总裁刘辉也入职中交,任代建板块总经理,五一前刚到任。

中交地产的代建业务始于2019年。当时,李永前刚结束在绿城中国的5年任职、调回中交地产。而借助代建业务的轻资产、高毛利,绿城获得规模的迅速增长。


或许是绿城在代建方面的成功,代建业务也成为中交地产在传统的房地产开发业务之外持续推进的新航道业务之一,此外还包含城市更新、高端养老、TOD、中交科技园、物流地产等。

然而,截至2021年末,中交地产代建业务实现的签约销售面积仅有2.23万平方米,签约销售金额为10.24亿元。

职业经理人的引入也是中交地产市场化变革的努力之一。一位不愿具名的在职员工对时代财经称,中交地产于2019年左右开启市场化改革,好多老员工或跟不上节奏的员工选择离开,经过这几年的调整和优化,现在中交内部从领导班子到基层都很市场化。“现在的员工基本都是从市场化企业跳槽而来,很多人抱着‘养老’心态来的,结果发现中交地产一点也不‘央企’。”

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