新房去化仅1套，深圳开年楼市速冻，购房者：爆雷房企不考虑

陈伟纳

2022-01-12 18:20:51

来源: 时代财经

虽然2022年才开始11天，但深圳新房市场已进入“冷冻期”。

深圳楼市.jpg 图片来源：视觉中国

经历了2021年各种政策调控的洗礼后，深圳楼市在2022新年伊始变得更加趋于理性。

1月2日，位于深圳光明新区的安联尚璟府推出353套住宅，仅有15批客户登记，平均每批客户可以选24套房，这与上一年的新房热销相比，差距明显。

据深圳市住建局公开信息，2021年全年深圳合计获批预售56930套一手住宅，最终成交52417套，同比2020年上涨15.5%，创下近5年新高。其中，仅11月份和12月份两个月，就有44个住宅新盘入市，占全年推出新盘的35%，项目遍布深圳各区。

有业内人士分析称，2021年深圳新房成交量的上升，主要原因在于供应量的增加，以及二手房指导价的打压，“实际上不具有市场说服力。”另外，2021年下半年开始，深圳开发商们踊跃推盘的同时，还变着花样的降价促销，或是打折，或是买房送车，甚至还有“买大户型送小户型”的优惠，确实推动了部分楼盘的去化。

另据深圳市规划和自然资源局最新发布的数据，截至2021年12月31日，深圳尚有存量住宅项目537个，其中，普通商品住宅项目356个。按地区分布，有103个项目位于龙岗区，其次是光明区和宝安区，分别有86个和84个。存量住宅用地总面积1017公顷，未动工土地面积269.84公顷，已动工土地面积747.16公顷，其中未销售土地面积286.17公顷。

换句话说，当下的深圳新房市场还有很多选择，购房者们并不急于一时。

有新房去化仅1套，市场情绪冰冷

2022年的深圳楼市，正在向买方市场倾斜。

据深圳中原研究中心统计，2021年深圳累计推出125个新盘，而2022年该数量增加至143个，相当于平均每3天不到就有一个新盘推出，其中不乏大量的限价楼盘。值得一提的是，经过2021年的三次集中供地，今明两年的深圳新房房价，在土拍之时就已被限定最高价格。这使得目前推出或即将推出的很多项目，失去价格优势。

虽然2022年才开始11天，但深圳新房市场已进入“冷冻期”。

深圳规土委官网数据显示，截至1月10日，开盘已10天的安联尚璟府仅有1套房源为“已签认购书”状态，其余300多套房源均为“期房待售”状态，去化率仅0.28%。而另一个位龙华区的御景华府于1月6日开盘，项目推售的533套住宅仅吸引了108批客户认筹，据传言当天只有6人签下认购书。

时代财经查阅官方信息发现，安联尚璟府与御景华府在价格和户型上，针对的都是刚需客户，但两者交通上的硬伤是劝退购房者的主要原因。

其中，位于光明区的安联尚璟府备案均价5.19万元/平方米，推出89平方米和111平方米两种户型，距离最近的地铁6号线楼村站1.2公里，步行时间18分钟。而御景华府均价约5.2万元/平方米，主推67-112平方米的户型，虽然位于龙华区观澜高新园内，但与最近的地铁4号线竹村站却有3.6公里的距离，这直接劝退了更看重交通的刚需购房者们。

中介梁凯向时代财经表示，目前有意向的购房者并不着急买房，大家都保持观望的态度。

“（新房）选择太多了，而且现在才1月份，按理说，新的一年还没有开始，未来的（市场）走向怎么样谁都不知道。不过，可以确定的是，现在的购房者都很理性，大家会把个人需求放在第一位。”梁凯还谈到，现在向他咨询的购房者考虑自住的更多，交通的方便程度直接影响他们对于项目的评判，配套和投资价值也是左右他们是否入手的因素。

据深圳市住建局，近期取得预售证的住宅项目还包括卓越柏奕府、星河天地五期、佳兆业云望府、富通九曜公馆等。其中，星河天地五期推出248套住宅，均价约5.19万元/平方米，该项目向来都是光明区“网红盘”的代名词，前几期开盘均以“日光”收场，但就目前的市场反应，此次开盘或很难实现以往的成绩。

近期预售项目.png 深圳近期获批预售项目名单，图源：深圳市住建局

另一个比较受关注的项目则是位于龙岗区的佳兆业云望府，这也是佳兆业集团遭遇流动性事件后，于今年推出的首个住宅项目，单价约5.7-6.8万元/平方米，推出130套面积段在95-120平方米的房源。

一位接近佳兆业集团的业内人士告诉时代财经，“通过小程序‘置业佳’先行登记，可以获得每套房源6万元的优惠，开盘当天还会有别的优惠，不过目前还没有出来。”据悉，“置业佳”是由佳兆业集团推出的移动营销平台，适用于佳兆业集团上线的所有房源。

购房者：爆雷房企不考虑，优先考虑国企央企项目

进入2022年仅11天，深圳已有6个住宅项目计划入市，共计推出2184套房源。但从已开盘的项目去化情况来看，今年的深圳新房市场或将面临较大波折。

一位市场分析人士表示，今年将会有大量的新盘入市，其中很多项目属于竞品关系，一旦某个项目出现周边竞品多、价格无优势、产品和地段不突出，就会被市场“抛弃”，购房者也很难对这类项目买账。

以安联尚璟府为例，该项目是安徽安联高速公路有限公司进入深圳市场的首个项目，周边还有金茂公园里、乐府花园、万科光年四季等住宅项目，各楼盘之间的价格、配套并无太大差别，加上光明区目前仅有地铁6号线，致使距离地铁稍远的项目并不在大部分购房者的考虑之中。

面对当下情绪不高的深圳新房市场，中国城市经济专家委员会副主任宋丁分析道，2021年受政策的影响较大，二手房市场一度下滑，使部分二手房客群向新房市场倾斜；其次，去年下半年深圳加大了住房供应，解决了一部分当时的市场需求。“但在年底的时候，开发商与业主间的矛盾增加，出现了较多的维权事件，使得整个市场走势不是很乐观。目前大多数购房者都是保持观望的态度，预计这样的市场情绪可能会延续到今年第二季度。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也向时代财经表示，目前深圳的部分待销售项目面临一些软肋或劣势，面对购房者的挑剔选择，若项目存在位置略偏远、相比周边的项目价格略高的情况，就会比较容易面临销售困难、去化压力大的问题。

不过，相较于项目的位置和价格，买房者彭洁仪表示自己更在意开发商的经营情况，今年刚获得购房资格的她目前正在做看房计划，位于龙岗坂田的佳兆业云望府并不在她的考虑范围。

去年11月，佳兆业集团出现资金流动性问题，进而引发债券违约，至今仍处于风波之中。佳兆业云望府作为其出现风波之后的第一个入市项目，就被抱以厚望，也引来不少“围观”，有接近佳兆业集团的人士谈到：“佳兆业都这样了，即使项目卖得不好也不奇怪。”

“我比较担心买了这类（爆雷）开发商的房子，要是烂尾了怎么办？”彭洁仪坦言，自己看到过很多关于开发商暴雷导致项目烂尾的新闻，如果自己也买到这样的房子，“一辈子的努力都白费了。”

彭洁仪告诉时代财经，接下来会优先考虑国企央企推出的项目，个人对于楼盘的位置要求并不是很高，更在意户型的实用性，“我想要买三房两卫的户型，预算在7万元/平方米。”

面对当前不乐观的新房市场，开发商仍然不断推出新项目，一方面或是房企面临销售压力的考量，另一方面也是对深圳2022年楼市的试探与摸索。