外资偏爱在广州买楼,全年大宗交易达230亿,商场空置率达近7年最低

陈泽旋
2021-12-30 19:00:41
来源: 时代财经
过去一年,广州大宗交易市场呈现出交易数量少,但单宗金额高的特点。

雅居乐.jpg图片来源:视觉中国

房企险象丛生,“卖家当”成为它们的自救途径之一,但今年的收并收购市场并未因此而迎来井喷。

戴德梁行的数据显示,2021年,广州大宗交易市场录得18宗交易,成交金额合计230亿元,与2020年相比,呈现出交易数量少,但单宗金额高的特点,超10亿以上的成交额占全市的74%。2020年全年,广州市场录得大宗交易超过30宗,成交金额达到233亿元。

在物业类型中,写字楼仍然是投资者最为关注的投资类型,近年随着线上活动的增加,数据中心、物流园的需求大幅增加,工业连续第二年超过商业,成为第二大投资类型。从买家类型来看,投资占比由2020年的73%升高至78%,自用则由2020年的27%降至22%。

与2020年相比,更显著的变化是外资投资者的占比大幅提升,广州市场远远高于全国平均水平。2020年和2021年,全国大宗交易市场的外资占比均为23%;广州方面,外资占比由2020年的28%升至70%。

戴德梁行华中区资本市场部主管苏俭婷分析道,中国经济的持续复苏、全球融资环境逐渐宽松、广州的城市韧性以及在疫情之下展现出的市场稳健性是吸引外资的主要原因,2022年外资或将继续加大对广州优质资产的投资力度。

苏俭婷预判,随着调控收紧,一些资金需求紧张的开发商将通过出售核心区资产回笼资金,核心区的大宗交易将会增加,包括珠江新城、体育中心、琶洲等。物业类型方面,苏俭婷表示,广州领先全国的大健康产业自用需求强劲,该产业在疫情期间得到蓬勃发展机会,相关企业正在积极拓展办公及物流面积。

此外,戴德梁行的数据显示,2021年广州的甲级写字楼市场和优质零售市场均呈现供需两端活跃的状态。

甲级写字楼市场方面,2021年广州新增供应达到43.1万平方米;在新增供应的刺激下,市场需求有效释放,全年净吸纳量达到近五年新高至42.6万平方米。市场活跃度由此得到大幅提升,可以对比的是,2020年广州新增供应为23.1万平方米,而净吸纳量仅为8.3万平方米;而2017-2021年的年均新增供应为23.6万平方米,年均净吸纳量为25.8万平方米。

在新入市项目预招租情况比较良好的背景下,全市空置率保持平稳,第四季度仍保持在7.6%的低位。租金方面,即使在疫情带来了一定的波动,但2021年在新增供应大幅增加的情况下并未出现剧烈下降,第四季度环比微调0.8个百分点至每月每平方米177.2元。

从行业需求来看,TMT、金融业和专业服务依然是广州甲级写字楼市场的支撑主力,租赁成交面积占比分别为28.6%、16.3%和12.4%。值得一提的是,更多的行业逐渐从疫情的影响中恢复稳定发展,医疗健康、运输物流等相关企业的需求在下半年有所释放,例如罗氏医疗在中华广场续租2000方办公空间。

戴德梁行预计,2022年广州甲级写字楼市场将迎来86.7万平方米的井喷式供应,且多数集中于琶洲,放量供应将继续刺激市场活跃度回暖,整体写字楼市场需求将保持平稳,企业需求端依旧以TMT、金融、互联网企业为主,产业集聚效应进一步明显。

优质零售市场方面,2021年广州新增供应45.9万平方米,净吸纳量为50.1万平方米,全市空置率仅约4.7%,达到近7年的最低水平。戴德梁行广州公司研究部助理经理汪骊珠指出,新增供应的带动,以及珠江新城板块和越秀区部分存量商业进行了业态调整和积极招商,是空置率回落的主要原因。

值得一提的是,2021年广州新增供应面积90%位于非核心商圈,受此影响,疫情后核心商圈与非核心商圈的租金分化现象逐渐趋缓。

餐饮和零售仍是广州优质购物中心的承租主力。汪骊珠指出,广州住宿餐饮消费在全国始终保持领先地位,餐饮业态和餐饮品牌具有发展韧性;零售方面,随着年轻一代成为消费主力,潮牌、年轻化品牌今年在广州的开店数量有所增加,而两人及以下规模家庭占比的提高,亦催生出“悦己消费”,带动盲盒潮玩和过超品牌的崛起,在消费品的选择上,消费者也更注重个人兴趣及便利舒适的体验感。

2022年,广州预计将有5个优质购物中心投入使用,汪骊珠预测,尽管在短期内租金水平及空置率都将承受一定压力,但市场规模的扩大有利于消费载体的多元化发展。

此外,在新闻发布会上,戴德梁行广州公司策略发展顾问部主管及董事莫彤雯还对广州城市更新进行了探讨。在新一轮的发展阶段下,城市更新更强调产业引领和精细化运营,莫彤雯表示,城市更新热点将会出现在城市商圈、历史风貌区、重点道路/街区、老旧小区/工业园区等几种类型上,未来它们必然会面临保护性开发实施诸如产权归集、规划报批、技术机制等现实问题,所以需要在开发模式、政策模式、融资模式、参与机制、产业引进等一系列方面探索创新和适用的解决方案,才能更好地实现城市更新科学有序地推进。

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