沉寂五年后,连吞上海三宗宅地,厦门国企象屿加速捡漏

童洁
2021-12-06 21:39:06
来源: 时代财经
集中供地为国资背景的房企提供了一个极佳的拿地机会。

VCG111161226127 (1).jpg图片来源:视觉中国

时隔五年,厦门房企象屿地产的身影再度出现在上海宅地的拍卖中。

刚刚过去的上海第三批集中供地中,象屿、招商蛇口、江苏海鸿组成联合体,经历29轮竞价及一次性书面报价后,击败国贸、香港置地、建发等劲敌拿下一宗位于西虹桥徐泾板块的一宗宅地,成交价格33.57亿元。这已经是象屿地产在上海集中供地中收获的第三宗土地。

有上海业内人士认为,集中供地为国资背景的房企提供了一个极佳的拿地机会,也是象屿地产延续“上海梦”、做大规模和影响力的一个机会。关于接下来会否保持这样的拿地速度,时代财经向象屿地产进行了解,但其拒绝接受采访。

在上海土拍市场沉寂五年

在拿下西虹桥地块前,象屿地产同样以联合体的模式,分别与合作伙伴一起拿下一宗位于临港新区和另一宗位于青浦徐泾的宅地。

其中,自贸区临港新片区PDC1-0103单元A05-04地块在10月13日成交,由龙湖象屿国贸联合体以底价14.7622亿元竞得,成交楼板价14500元/平方米。

相较于距离市区较远的临港新区地块,象屿、路劲、招商三方联合获得的青浦区西虹桥沪青平公路北侧48-06A地块竞争就要激烈许多。总价高达63.95亿元之余,溢价率亦达到9.86%,是上海第二批集中供地所有地块中溢价率最高,也是总价最高的一宗地块。

一个多月时间里连下三子,地块总成交价超百亿,象屿地产以这样的方式向上海宣布回归。

象屿地产阔别上海宅地土拍已经有些时日,追溯上一次在上海拿宅地,那还是2016年的事情。那一年,上海土拍市场一片火热,象屿地产看中了上海“洼地”奉贤南桥,不惜溢价193%和126%接连拿下两宗宅地,两宗地块的楼面价分别为2.63万元/平方米和2.26万元/平方米,与当时奉贤南桥的新房售价几乎持平。

在象屿地产高价抢地后,上海楼市便逐步进入调整期。2017年至2019年,上海楼市没有大起大落的剧情,风平浪静的市场里,高价拿地的房企纷纷被“套牢”,砸下重本在上海远郊板块拿地的象屿地产也未能成为例外。

时代财经查询到,上述两个项目分别于2018年和2019年上半年开盘,其中,以约2.26万元/平方米楼面价拍下的地块引入合作方保利,开盘均价约3.5万元/平方米,可以说是踩着保本线出售。

当然,过去的五年,象屿地产也没有完全放弃上海,2019年至今,象屿地产在松江和奉贤共拿下4宗租赁用地。去年,市场中一度传出象屿地产计划五年内在上海拿30宗地的消息,但在公开市场其仍然没有收获。

此后,通过合作模式,象屿地产进入路劲拿下的上海崇明岛住宅项目,算是在经历过2016年的疯狂过后再次于上海获得新项目。而今年的三次拿地,则是象屿地产又一次正式的亮相。

象屿加快拿地脚步

作为福建厦门当地明星企业象屿集团旗下的子公司,规模在百亿左右的象屿地产和集团内其他重点业务板块相比,贡献十分有限。或许也因集团的重心并未放在房地产业务上,长久以来,象屿地产一直不温不火。

其实,象屿地产比许多大牌房企更早走出发迹地。早在近20年前,象屿地产就到了上海,开始以上海为圆心布局长三角地区,后来又进军天津、重庆等地,形成长三角、海西和成渝核心都市圈的布局版图。

然而,前几年各路房企顺着楼市大风一路狂奔的时候,象屿地产却选择继续缓行,每年拿地的数量以个位数计算,根据联合资信一份跟踪评级报告显示,2020年,其签约销售额为96.50 亿元。

“小而美”是象屿集团对象屿地产的定位,根据媒体的报道,今年8月象屿集团一次线上投资者会议中,高管们坦言,地产板块不是一个冲规模、疯狂扩张的产业中心,而是“利润中心”,拿地思路更偏向于小而美的方向,侧重自身所熟悉的福建、上海地区。

投资者会议上,高管对外披露,截至一季度,象屿集团土储中扣除已售未结及没有土地证的土储面积后,全口径未售面积大约285万平方米,全口径的货值大约为590亿元,其中有不少土地为合作开发。

按照象屿集团每年去化100万平方米,对应权益销售金额约120亿元左右的计划来看,其土储不算充裕。因此,象屿地产今年开始大量补充土储。据时代财经不完全统计,今年以来,象屿地产在福州、苏州、重庆、上海等地购入至少9宗土地。

另据此前管理层的披露,上半年象屿地产的权益拿地资金约30亿元,下半年,象屿地产又在昆山、上海拿下4宗地块,仅昆山地块的拿地金额就达到17.7亿元。要知道,联合资信跟踪评级报告显示,2020年,象屿集团结转房地产收入不过 71.33 亿元。

由此可见,象屿地产已然加快了拿地的脚步。而且,为了降低风险和保证利润,象屿地产热衷于联合拿地,例如此次在上海拿下的三宗土地均为合作拿地。

不过,利润下滑是行业大势所趋,象屿地产若要保住“利润中心”的地位绝非易事。联合资信跟踪评级报告称,因象屿集团地产业务未形成规模化,收入结转及合作开发项目出让进度有一定波动所致,一季度房地产业务的毛利率同比下降28.20 个百分点至 13.54%。

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