对话乐乎集团创始人罗意：长租公寓不是追求暴利资金的通道

胡天祥

2021-09-29 15:45:48

来源: 时代周报

长租公寓的风是真的来了

政策利好之下，长租公寓重焕生机。

9月24日，迈点研究院发布《2021年8月长租公寓市场报告》：8月，主要监测城市租金走势小幅上涨，平均租金55.52元/月/米²，环比上涨0.99%。其中，租金TOP10城市平均租金66.08元/月/米²，环比上升0.49%。

万科泊寓、龙湖冠寓、我爱我家相寓等长租公寓企业陆续发布2021年半年报，整体业绩表现优异。其中，万科泊寓实现营业收入13.19亿元，同比增25.6%；龙湖冠寓开业房间数已达9.4万间，租金收入实现10.7亿元，同比增长45%。

“今年长租公寓在政策上有一个巨大的变化，就是可落地、可预期。”日前，乐乎公寓集团创始人、CEO罗意在接受时代周报记者采访时表示。

罗意表示，比如减税，用于发展租赁住房的不动产资产房产税从12%降到4%，增值税从5.5%降到1.5%。时间也很明确，从10月1号开始。“长租公寓的风是真的来了。”罗意说。

政策利好立竿见影

时代周报：2020年以来，长租公寓利好政策不断。作为从业者，感受明显吗？

罗意：最明显的就是税收。去年乐乎在北京，加上公积金、社保、税收优惠、补贴等，减少了1000万多元，这是很直接的体现。税收等利好政策出台，对于从业者的信心提升是非常明显的。

时代周报：今年8月，住建部发布《通知》提出，城市住房租金年度涨幅不超过5%。你如何评估这一政策给长租公寓行业带来的影响？

罗意：对于长租公寓来说，城市住房租金年度涨幅不超过5%并不难实现，因为这个行业最大的特点就是稳定，它应该成为很多避险资金的通道，而不是成为追求暴利资金的通道，这符合这个行业的实际情况。

时代周报：乐乎布局的城市，租金年度涨幅超5%的占比有多少？

罗意：可能2017、2018年等少数年份涨幅比较多，但平均下来不多。当长租公寓行业平均一年租金涨幅超过一定的比例，说明它还在市场的初级阶段。政府提出租金涨幅不超过5%，是有前瞻性的，未来长租行业进来的都会是长线资金，如果有稳定预期，险资也是可以接受的。

时代周报：但有机构数据显示，截至今年6月份，全国55城租金水平达到年内峰值为33.96元/米²/月，较去年同期同比上升9.90%，这表示租金出现明显上涨？

罗意：这种对比是不公允的。去年受新冠肺炎疫情影响，长租公寓企业的平均租金出现明显下降。在去年基数如此低的情况下，今年租金水平同比上升涨10%，是很正常的事情，不存在暴涨。

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长租公寓大有可为

时代周报：长租公寓在过去两年经历了诸多调整。对从业者来说，有哪些触动？

罗意：之前从业者对长租公寓的增长都抱有极高的期望，包括在模型设定上面，基本上所有机构预测未来租金年度会有3～8个点的平均增长率，但事实上这一幕没有出现。

另外，早在几年前，行业就已经开始思考“包租”这条路径能不能规模化发展，“包租”就是企业向业主租赁住房，装修改造后再转租给租客。去年部分长租公寓企业出局，进一步证实了从业者对于“包租”模式的担忧，也对社会上中下游的参与者有了一定的触动，让反思的群体进一步扩大。

综合来看，过高的杠杆加上较低的盈利能力，是过去几年长租公寓行业遇到巨大挑战的重要原因。但从另一个角度看，部分长租公寓企业出局，实际是把过去存在的一些问题出清，是行业进入理性健康期必经的阶段。

时代周报：之前也有不少行业大佬谈到长租公寓低盈利问题，真实情况是这样吗？

罗意：不能否认的是，长租公寓是薄利行业。但从另一个角度看，租赁毕竟跟很多人的生活成本直接相关，因此国家不鼓励长租公寓行业是用比较暴利的方式去发展，更多是从民生消费保障层面的思考。

2020年国家已经把住房租赁列入“十四五”规划，而且纳入了社会保障范畴。下一个5年甚至10年，行业会进入理性有序的发展状态。