融信中国“自律”换自由：不拿亏钱的地，“三道红线”零踩线

张文

2021-09-07 09:23:55

来源: 时代财经

这两年，融信中国的规模扩张算不上快，但其管理颗粒度提升明显。

六个月前，江苏连云港为6套退房房源举行了一场现场摇号，1套来自学院府的房源“人气”最旺--237人报名，中签率约为千分之四。这是融信中国在当地打造的一个人气项目，上百人争抢1套房的场景并不夸张，在今年的第二次开盘中，这个项目参与摇号的人数足足达到推售房源的8倍。

这并不是融信中国项目热销的个例，上海海纳印象、福州海纳印象位列上半年当地成交套数第二，苏州融信天澄位列上半年苏州相城区成交金额、面积、套数第三。多地项目的连战连捷让融信中国在过去半年销售一路走高，截至6月30日，其实现合约销售829.66亿元，同比增长37.5%，以52%的完成率超额达成全年销售目标的一半。

福州融信海纳新潮

这两年，融信中国的规模扩张算不上快，但其管理颗粒度提升明显。相比起规模，融信中国更看重利润的上升、充足的现金流、好的区域布局和好的团队。

在“长期主义”的经营信条之下，融信中国上半年增长保持良好趋势，在维持低杠杆水平的同时，持续打造强经营能力。上半年其实现营收217.4亿元；毛利约22亿元，净利润约10亿元，归母净利润约为7亿元，“三道红线”继续保持绿档。

绝不拿亏钱的地，上海、杭州很安全

39宗地、217亿元的权益地价、574万方的总建面，这是融信中国半年的“土储成绩单”。在这39个新增项目中，11个位于杭州。融信中国重仓杭州并不是新鲜话题，但在首轮集中拍地中连拿7个项目还是将这家房企推至聚光灯下。

杭州融信创世纪

融信中国并不是莽撞拿地，它的底气来自于区域深耕带来的品牌积累和管理红利。随着楼市进入到调控密集期，一二线城市拿地难度越来越大，新进入城市拿地成本较高，而这对于本身在该城市有较多土储的房企来说是一大优势。2013年首入杭州后，融信中国凭借着前瞻性的投拓策略，在这里站稳脚跟，并一度跻身杭州市场的前三。

深耕带来的优势让融信中国构筑起更高的经营壁垒。基于深耕，同样的盈利空间和产品配置，融信中国可以做到更低的成本；通过团队的稳定性与开发链条的熟悉程度，可以让企业做到开发效率更高，资金成本下调；同时，深耕带来企业人员精英化，随着人员的平均能效更高，两费能得到有效的控制。这也是融信中国持续押注杭州的底层逻辑。

在房地产调控持续趋严的当下，追求投资的安全性已经成为开发商的经营信条之一。绝不拿亏钱的地、在毛利率与IRR等指标的考量上都必须遵守投资纪律，类似杭州、上海这样的城市在融信中国看来，具备很强的抗风险能力。

“杭州毛利率虽然低一些，但住宅几乎可以做到100%去化，不会产生库存。一个三五线城市毛利率可能比杭州高，但大部分企业却不愿意去投资，因为它会产生一定的库存量。”融信中国指出，在投资过程中会更关注产品去化和整体现金流。

市场数据也在佐证着这样的战略判断。今年上半年，杭州累计有68906套新房房源上市，累计428112人次摇号登记，最低中签率仅为1.58%，这当中就有22968套房源被打上“限售”标签。透明售房网数据显示，截至6月29日，杭州可售住宅仅有38307套，市场热度非同一般。

得益于前瞻性的布局，今年上半年，融信中国的去化率为72%，回款率达84%，而杭州、上海的高质量投资也将为融信中国提升销售、回款奠定基础。“融信中国在下半年优势会比较明显，去年和今年的投资大部分在上海和杭州，下半年行业按揭回款会变慢，销售市场应该会冷得很快，但融信中国基本都投在安全区域，可以保证较高的去化。”

提升管理颗粒度，放大经营杠杆

地产行业进入“管理红利时代”已经是不争的事实，内在能力的提升成为房企的必修课。不同于过去还能通过加大财务杠杆的实现规模“快上”，如今开发商能够撬动的杠杆不多。融信中国很早便意识到经营杠杆的重要性，它希望找对准确的支点，并以合适的抓手，形成合理的力臂，从而将经营杠杆的优势发挥到极致。

今年以来，房企加快组织架构的调整速度，在行业内掀起一波组织变革浪潮。无论是纵向层级的压缩，区域的拆分与合并，还是总部职能的精简与管控授权调整，其目的均在于助力组织更好地把握整体业务节奏，提升管理效率，以组织结构扁平化、提高总体运营效率的方式赢取更高的管理效益。

2021年，融信中国宣布新的组织调整动作，随着聚焦一二线战略的深入，其将此前的10大区域集团/公司调整为7大区域。具体调整为撤销江苏区域，并入沪苏区域集团；撤销广东区域，并入福建区域集团；同时将天津区域、山西区域合并为华北区域公司。融信中国希望通过精简组织架构，加强对所在城市及区域的深耕，进一步打造综合的经营能力。

与此同时，融信中国全面推行大运营体系，以“运营意识”，向“投、融、管、退”等全部环节，做深度渗透，确保融信中国自集团到区域，从个人到群体，由部门到部门之间，形同一种高度协同的畅快运转，以更敏锐的感知力、更快捷的执行力，适配市场环节的快速变动，努力抓住每一个窗口期，并实现价值的兑现与转化。

此外，融信中国对于强运营体系的打造也体现在财务方面。通过合理安排销售计划，关注现金流的快速回正，公司得以实现销售规模和经营质量的平衡；在营销对利润和回款的管理上，融信中国把重点放在提售价、提流速和降费率，将拿地到销售的周期控制在平均6-7个月；在专项回款小组的设立和考核制度的拟定上，融信中国也已形成贯穿认购、签约、回款等全过程的清晰考核，并与区域各条线人员全部挂钩。

在精细化管理之下，融信中国提效显著，形成了较高的管理颗粒度，其销售和管理费占比由2018年时的7.21%降至5.85%。

财务自律，“三道红线”全绿

随着“三道红线”及房地产贷款集中管理等政策出台，行业融资难度有上升趋势。加之今年22城集中供地，房企资金链再次面临挑战。融资能力与财务把控能力，已成为企业的核心竞争力。在杠杆率偏高的地产行业，高度的财务自律才能换来自由。

融信中国是为数不多率先在2020年就完成了“三道红线”全部达标的房企。过去半年，融信中国严格执行财务纪律，积极主动降杠杆，保证现金流充沛，净负债率相较于2020年底进一步下降8个百分点至75%。

以现金流为导向的运营目标，融信中国维持充足的流动性，扣除受限资金后的现金短债比为1.09，现金余额约321.83亿元，较2020年底进一步增长8%，加之其拥有未使用授信额度达1089亿元，具备较强短期偿债能力。除此之外，融信扣除预收账款的资产负债率进一步降至69.7%，“三道红线”继续全部达标。

在严控三条红线的同时，融信中国也在发展多样化的融资渠道，包括积极探讨绿色金融的融资渠道；适度提高有息负债中低成本开发贷的比重；适时安排发行以实现再融资。

2021年以来，融信中国先后于1月发行利率为7.1%的3亿元美元债，于2月、7月发行两支利率为6.5%的10亿元小公募债券，同时，在3月至4月间，先后3次回购合计7450万美元优先票据。

截止目前，融信中国已全额偿还5.6亿美元债及20亿人民币的公司债，下半年仅剩下两笔金额较小的债券需要偿还，分别为12月到期的1.5亿元美元债和11月到期的15亿元境内公司债，短期偿债压力较小，安全边际不断提升。

“从整体的杠杆、流动性指标和公司持续发展能力来讲，融信中国的优势在行业里是非常明显的。近几年在流动性管理上，我们保持了克制和谨慎性，我们有能力管理好公司的评级。现在融信是向内管理，提高经营效率，我们利润质量好，是能够带来现金的利润，评级机构也会看到公司的优势和公司努力。”融信中国执行董事兼高级副总裁曾飞燕说。