开发商开始躺平？多城集中供地延期或中止，天津“打补丁” ：借钱买地行不通了

刘新歌

2021-08-11 12:07:06

来源: 时代财经

关于土地延期是因遇冷还是过热，众说纷纭。

图片来源：视觉中国

22个重点城市土地实行“双集中”制度是今年土地市场的重大变化，全年分3批次集中发布出让公告、集中组织出让活动的供地模式意在稳定地价、引导市场理性竞争。但从个别城市首轮土地集中供应的效果看，政策预期并未完全实现。

第二批集中供地在即，多城拟上架的土地却波折不断，深圳、青岛直接叫停，杭州、长沙、天津则相继将土拍延迟。8月10日，天津发布土地出让补充公告，将土拍挂牌开始时间延迟到9月1日。

这次涉及的61宗地块总起始价约533亿元，其中市内六区11宗、环城四区18宗、远郊五区18宗、滨海新区14宗。

除了延期，补充公告还对土拍做出三点重大调整：土地达到最高限价后，以摇号方式确定竞得人；调整61宗地块的最高限价，最高溢价率均降至不超15%，53块土地价格降幅超20%；竞买企业须以自有账户交纳竞买保证金，并提交资信良好的资信证明，及其股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺。

中指研究院天津分院高级分析师牛晓蕙认为，土地延期出让有利于正在恢复中的房地产市场。“第二批、第三批集中供应土地的延期出让，预示着对应批次地块2021年入市难度较大。预计2021年住宅市场新增供应量出现回落，有利于市场稳定。”

时隔四年，天津再现摇号拍地

摇号是近年土地市场常用的降温措施，有效抑制了“土豪”房企的炒地热情，将地价控制在可控范围之内，也使资金实力不同的参拍房企“公平”地站上同一起跑线。天津第一次启动摇号卖地是在2017年3月，塘沽和生态城两宗住宅用地达到最高限价、溢价率超过50%，以现场抽签的方式确定了最终竞得人。

而在此之前的2016年，天津楼市一路狂飙。即便从当年第四季度开始的大范围楼市调控致多地楼市降温，天津也没有刹住车，全年新房成交量突破21.7万套，几乎相当于过去两年销量总和，打破了5年纪录，千人抢房、“日光盘”“夜光盘”轮番上演。

开发商买地也要靠抢。2016-2017年，天津地王频出，甚至拍出最高地价102亿元、最高楼面价49018元/平方米。2016年，天津卖地收入首次突破千亿、约1389亿元，较2015年的600多亿元大幅增长约130%，截至目前仍是天津土地市场尚未翻越的高峰。

虽然2018年起实施的“海河英才”计划为天津引来不少人才，但在严格的调控、天津发展速度放缓等宏观因素的影响下，天津楼市自2017年以来逐渐回落。在土地市场上，摇号政策也逐步消退。深受疫情影响的2020年，天津甚至对4月出让的5宗地取消了实行三年的土地最高限价。但尽管如此，全年土地市场还是一片“凉凉”，延期、停牌、流拍等频繁发生。

不过，今年5月中旬进行的首批土地集中供应，天津地市还是出现了一定的热度，尤其是主城区的宅地受到热捧，招商蛇口竞得的南开区天拖二期地块，成交楼面价超过3万元/平方米，成交溢价率高达49%。

这场土拍几乎成为寡头的游戏，融创中国、中交、绿城中国、招商蛇口等最为活跃。牛晓蕙称，第二次集中供地重提摇号政策，目的在于限制资金充裕的开发商过多拿地，也将有更多的企业参与优质地块的竞拍。

借钱买地行不通了

虽然延期土拍有意为土地市场降温，参拍的门槛却并未降低。补充公告对房企的拍地资金予以明确规定，不仅须以自有账户交纳竞买保证金，还需提交股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺。

在天津之前，杭州、长沙、深圳已先后推迟第二批土地的上市，杭州第二次土拍公告由6月推迟至7月，长沙由7月推迟至8月,深圳则由原定的8月9日直接中止。而8月11日，青岛终止了第二批集中出让的100宗地的拍卖活动，再次土拍时间尚未确定。

除了推后上市，多城也在修改土拍规则，竞品质、下调土地溢价率成为限地价、限房价、竞自持面积之外新的竞价模式，杭州还规定，地价达到上限后由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”，竞品质试点地块全部实行现房销售。

关于土地延期是因遇冷还是过热，众说纷纭，但不可否认的是，结合第一轮土地集中出让的表现，堵上土拍漏洞、切实实现“稳地价”的目的，同时给开发商预留较为充足的备战时间是一大原因。

近期，监管部门动作不断，土地市场也在视野之内。7月22日的“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作”电话会议指出，要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理；加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。7月29日，住建部副部长在约谈金华、泉州、惠州等5城时再次提到，要加快建立和完善房价地价联动机制，优化土地竞拍规则。

房地产金融是房价暴涨、房企爆发式增长的助推剂，但随着对房地产金融杠杆的监管力度逐渐加大，房价非理性上涨的基础正在被动摇和瓦解，房企或需尽快适应房地产市场理性回归规律，否则恐怕连拿地都难。没有“面粉”，更遑论“面包”。