共享办公“大逃杀”:5年潮起潮落

谢斯临
2021-07-27 14:07:22
来源: 时代财经
大起大落后,一晃5年时间已然过去,行业正在慢慢重新回归冷静。现在摆在众多“幸存者”面前的问题是,下一步该走向何方?

编者按:7月22日,时代财经迎来了5周年。从“呱呱坠地”到跻身主流财经媒体阵营,时代财经用5年的时间诠释了“向上的力量”。过去5年,经济领域新动能加快成长,新产业、新业态、新商业模式、新品牌集中涌现。在这个充满变数的时代,我们见证着变化,也主导着变化,正是这一股股“向上的力量”成就了更多的美好。值此5周年之际,时代财经推出“向上的力量”专题策划,从微观视角呈现各行各业的发展之势。

5年前,即将走出象牙塔的徐倩因为实习结束后无法转正留下而陷入迷茫。一天,在她下班时正好看到了在实习单位楼下共享办公空间的招聘信息。

那是一个装修洋气的巨大办公空间,时髦的男女穿梭其中。每到午休时分,各行各业的打工人会涌入公共区域内,打一杯免费的咖啡,摊在舒适的沙发上小憩。每到周末,这里还会举办各类创业者活动分享交流各自的经验,试图在思维的碰撞中发现新的火花,又或者是开拓新的合作机会。

这是最吸引徐倩的一点。轻松、灵活、有趣、自由,共享办公最吸引人的地方就在这些打破工位的“交互空间”之中,似乎能有无数的可能性迸发出来。

VCG111266007416.jpg图片来源:视觉中国

那也是共享办公行业最好的时光,在“双创时代”的红利下,这个新兴行业迅速被市场所接受,并依靠重塑办公空间这一点获得资本市场的极高估值。被称为共享办公空间鼻祖的WeWork在其巅峰时期递交招股书,被资本市场认为将达到470亿美元的超高估值,风头无两。

但很快,拐点悄然而至。行业鼻祖WeWork上市失利,估值“跳水”仅剩80亿美元。随之而来的是资本热潮退去,行业持续动荡。市场淘汰加速,吞并、厮杀、坚守、倒下,曾经万马奔腾的赛道,开始渐渐狭窄。

疫情更是给了共享办公行业最后一击。大起大落后,一晃5年时间已然过去,行业正在慢慢重新回归冷静。现在摆在众多“幸存者”面前的问题是,下一步该走向何方?

潮起与潮落

在徐倩刚刚加入共享办公行业的那两年,这个市场正在经历着最疯狂的岁月,热钱如洪水般涌入。在资本的支持之下,共享办公的参与者们拿着融来的海量资本疯狂跑马圈地。

世邦魏理仕数据显示,仅2018年,共享办公就在大中华区写字楼市场全年吸纳面积约50万平方米,为2017年的3倍;9个主要全国性共享办公品牌在7个国内主要城市新增125个网点,新增工位数超过10万个。

徐倩向时代财经回忆,那两年无数共享办公空间在短时间内涌现,而类似WeWork这样的巨头更是直接在甲级写字楼里十层十层的签约,在进入深圳一年多的时间里,WeWork就已签下8、9个共享办公空间。

一开始,市场似乎还能消化掉这些供给。但很快,行业发展就走到了拐点。源源不断的供给开始碰上持续萎缩的需求,问题开始随之涌现。一方面,入场的玩家疯狂跑马圈地集中带来了大量的供给。然而,在2018年前后,国内宏观经济下行,实体经济受影响,共享办公的需求开始萎缩。

徐倩向时代财经表示,2017年、2018年时她所在的空间还曾实现满租的非凡成绩。可是从2019年中开始,出租率就出现大幅下降,整体出租率只能维持在75%左右。“我们还算做得不错的,很多空间的出租率会比我们更低。”

对实质仍是“二房东”模式的共享办公企业而言,不管有无租户入住,租赁企业必须先垫付租金,以及共享空间的各项维护费用。在出租率不够高的情况下,共享办公很容易陷入亏损困境。

据《2018年中国联合办公活力指数报告》测算,一个共享办公空间出租率的生死红线在85%左右。徐倩告诉时代财经,这是一个极高的要求,在经济上行区间也只有少数运营能力强的空间能够满足,而在经济下行区间,几乎所有的共享办公空间根本做不到这一点,盈利几乎成为不可能。

在共享办公行业的发展初期,盈利似乎不是真正的重点。在资本眼里,短期的盈利比不上烧钱带来的市场份额的扩张,前者是眼前的蝇头小利,而后者赌的是远大未来。行业发展最大的特征就是烧钱换规模,再用规模换份额。但由于共享办公自身无法造血,因此充沛且源源不断的“弹药”才是行业快速成长的核心支撑。

对于风投行业而言,这是一个极其常见的逻辑。但在资本眼里,最初亏掉的钱必须在规模做大之后反哺回来。然而,在共享办公行业连续亏损多年之后,仍然缺乏一套行之有效的商业模式,其盈利表现甚至较之前更差,资本的态度开始转变。

其中最明显的表征就是WeWork上市失败。2019年8月,在WeWork IPO前夕,这家共享办公巨头的估值从470亿美元大幅缩水至仅有80亿美元,其招股书最终也被撤回。

伴随着WeWork的“倒下”,整个行业融资次数骤减,大量资金链紧张的中小共享办公企业也在这时倒下。包括纳什空间、氪空间在内的多家共享办公头部企业也在这时相继爆出裁员、欠薪等消息,共享办公集体跌落神坛。

而那些成功在这一轮洗牌之中存活下来,却不曾想更大的危机就躲在身后。2020年一开年,新冠疫情开始在全球蔓延,还没走出寒冬的共享办公行业又遭遇急冻。

在疫情期间,共享办公面对的是在这次疫情中受到巨大冲击的中小企业。很多租用共享办公空间的中小企业,在现金流上出现问题,退租是降低成本最直接的方式。但疫情导致的人员流动受限,又让招商变得几乎不可能,不断升高的空置率让共享办公行业遭到了近乎毁灭式的打击。

迈点研究院发布的《2020年中国办公行业疫情应对及诉求分析报告》显示,2020年春节过后,61.9%的受访共享办公企业项目拓展停滞,部分企业已签物业可能因装修停工而影响产品上市。52.38%的受访企业因为客户减少,现金流紧张,物业租金压力较大,业务骤停。

两轮洗牌之后,继续留在牌桌上的选手已经不多。而那些留下来的玩家,也已经遭受重创。2020年11月,共享办公第一股优客工场通过特殊目的收购(SPAC)公司Orisun Acquisition Corp流血上市时,其估值仅剩6亿美元。两年前,优客工场喜提D轮融资后估值高达30亿美元,缩水近8成。

轻资产转型?

历经诸多动荡,度过了近五年摸索期之后,共享办公如今终于逐渐恢复平静。现在摆在众多幸存者面前的问题是,下一步该走向何方?

众多玩家给出的答案之一是由自己租赁物业进行改造出租的二房东重资产模式向轻资产模式转型,自己不再做房东,而只是提供运营、管理服务。

早在2018下半年开始就宣布轻资产转型的BEEPLUS创始人兼CEO贾凡向时代财经表示,在创业的前几年,BEEPLUS也曾跟随WeWork的脚步,以重资产的模式在广州、深圳等一线城市开了最初的几家空间。

但贾凡很快发现,二房东的模式存在两个巨大的问题。一方面,二房东模式刚性兑付的租金压力,在市场上行阶段或许还能很好的维持平衡,但一旦市场开始下行或者出现波动,企业现金流就将面临极大压力。与此同时,每一个空间开始运营之前需要投入大量的装修成本,因此运营商需要巨额的资本投入才能实现规模化的扩张。以当时BEEPLUS的规模跟资金体量,完全无法与WeWork等巨头进行竞争。

“当时我们判断,共享办公行业最终应该向酒店行业学习。喜来登、万豪在全世界有那么多家酒店,但没有一家是自己整租下来,投入装修运营的。相反,酒店行业更为成熟的模式是选择与业主相互绑定,输出自己的产品、品牌及运营能力。”

基于这样的判断,从2018年下半年开始,BEEPLUS喊出打造“办公界万豪”的口号,开始轻资产转型,并分出商企总部定制空间、轻资产定制输出的产业空间、为地方政府打造的政务空间和提供办公配套生活化服务的公共空间4条产品线。

2019年,深圳瑞思集团引入BEEPLUS“轻资产输出”服务,对旗下宝安灵芝一处建筑面积10000平方米的物业进行重新规划定位。经过空间的改造与一年时间的运营,该项目近1600个工位,157个独立办公商务空间全部实现满租,项目平均租金水平高于周边同地段的80%。

首个项目成功的经验为BEEPLUS后续的轻资产扩展背书。据贾凡透露,目前BEEPLUS已签合同轻资产项目已达到17个,预计2021年年底签订运营管理的轻资产项目项目将达到20个。

“到明年年底,希望这个数字能扩张到40、50个左右。”

同样宣布轻资产转型的不乏行业内的头部玩家。2020年4月,优客工场创始人毛大庆也宣布将向轻资产战略转型。不久后,氪空间也在内部孵化了轻资产管理品牌——Kreator Space。“我们要做资管领域的‘麦当劳’,给客户以性价比高的服务。”氪空间CEO王雪泉接受采访时表示。

与物业业主合作提供运营管理服务获取营收的轻资产模式,不再像以往那样依靠赚租金差盈利,而是只输出运营管理,由合作方负责物业及装修的成本。轻资产模式的优势在于将运营管理能力从商业地产运作中分离,不用像以往那样承担刚性兑付的租金压力以及空置率带来的现金流风险。

根据共享办公第一股优客工场2020年报数据,轻资产的战略转型或能有效改善了共享办公行业的盈利状况。2020年,优客工场总营业收入8.77亿元,同比降低25%;净亏损5.08亿元,亏损同比缩窄37%,摊薄后每股亏损7.5元,同比降低52.5%。

毛大庆曾对此解释称,公司减亏主要原因在于轻资产项目的增加。2020年,优客工场在轻资产模式下增加了18万平方米的管理面积,78个空间场地和21个城市。截至2020年末,在优客工场总管理面积中,54%是轻资产模式,仅剩46%是自营模式。

但轻资产模式也不是没有缺点。贾凡向时代财经表示,轻资产项目更重要的是服务业主,帮业主创造价值。在降低风险的同时,单个项目的收益将显著减少。相比重资产的高风险高收益,如何取舍,全在个人。

“我们更看中的是通过‘轻资产’,BEEPLUS能快速连锁化,快速品牌化、规模化。”

精细化运营是方向

相比于低风险、低收益的轻资产模式,从理论上来讲,重资产的运营模式,收益更能最大化。因为重资产模式有两块收益,一是运营产生的收益,另一块则是伴随物业增值带来的价值。但问题在于,共享办公企业应该如何在继续重资产运营模式的同时,躲避风险。

“细抠每一分钱”的创富港是其中的代表,这家成立于2008年的共享办公企业一直隐藏在公众的视野之外,直到近期才因出色的盈利表现“出圈”。

创富港董事长薛春在接受时代财经采访时曾指出,创富港的工位空间仅有同行面积的一半,其装修成本也能比同行便宜50%甚至100%。同时,不急于快速规模扩张的创富港始终锚定核心城市、核心区域,对物业的地址、空间设计、营销方面有着极其详细的把控。始终保证创富港的出租率维持在90%以上,远高于同行70%的标准。

“选址差,销售收入差20%;设计差,销售收入又差20%;每一个细节差一点都可以要企业的命” ,薛春强调,每一个细节都不能差,团队、快速营销和保持满租的能力缺一不可。

另一方面,为产生最大化的单位面积收入,创富港通过数字化方式实现“选址、设计、装修、新店营销、老店维持”等每一核心环节的可量化控制,从而控制风险,确保“单店盈利化”。据透露,在IT技术的赋能下,创富港可以在每个环节实现效益提升20%。

得益于这些方面的精细化运营管理体系。在行业整体亏损与现金流短缺的2019年,创富港却能实现营业收入5.38亿元,同比增长27.85%;扣非净利润1282.35万元,连续4年正向盈利。

即便在深受疫情影响的2020年上半年,创富港也实现营收10.41%的同比增长,净利润则为1812.03万元,同比大增103.73%。

而要进一步提升盈利空间,除去压缩成本降低风险之外,另一条通路在于拓宽收入来源。目前中国共享办公主要商业模式以“承租运营”为主,该类模式利润相对稳定,但受出租率影响大,共享办公传统的盈利模式存在发展需要,且疫情冲击让这一问题模凸显。艾媒咨询分析师指出,未来企业通过深化垂直化服务、提供全链条运营支持,将是突破瓶颈的重要方向。

如国际共享办公企业雷格斯IWG集团的一大营收来源是“虚拟办公室”,这种业务无需租用实体办公室,创业者或中小型企业即可在雷格斯全球各地的网点享有办公地址,客户甚至可以委托雷格斯代办工商注册以开展业务。

同时,雷格斯的服务人员将7天24小时负责接听来电并转接给客户,以及文件包裹的代收、寄存等服务。这些低成本的办公服务,帮助雷格斯在办公租赁市场疲软的时候,仍有接近1%的净利润。

薛春也强调,创富港一直想做的一件事,就是把服务链接拉长、终身化。在业务流程IT化外,创富港还通过发力企业注册、财税代理及秘书处收费服务、社群服务等增值服务,试图摆脱国内联办企业普通存在的“二房东”短板。

据透露,创富港按实际业务数据测算,来自增值服务收入占比约25%,远超同业仅有5%左右水平。

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