深圳集中供地计划出炉 房企投拓策略转向多元化拿地

集中供地政策落地50天后，深圳发布首批供地清单

集中供地政策落地50天后，深圳发布首批供地清单。

4月14日，深圳市规划和自然资源局挂牌出让6宗居住用地，分别位于宝安尖岗山、光明凤凰城、龙华油松、南山西丽和深汕合作区。6宗土地总建筑面积合计约91.01万平方米，起始总价约105.76亿元。

此外，深圳第二批次用地将于6月底或7月初公告，第三批次用地将于9月底或10月初公告。

据不完全统计，目前已有17个城市明确首批集中出让土地的日程表。在已公布计划的城市中，深圳首批供地的体量最小，起始总价最低。

4月14日，计划参与土拍的房企投拓人士黄继优（化名）对时代周报记者表示，6宗居住用地有2宗位于深汕合作区，西丽地块还是商住混合用地，只有3宗是纯居住用地。尽管深圳供地开启“明牌”模式，但没有改变“僧多粥少”的情况，预计拍地时仍会掀起一波抢地潮。

“加大居住用地供应，稳地价、稳房价、稳预期是近年来我市土地供应工作的重点。”深圳市规划和自然资源局表示，2021年深圳计划供应居住用地约3.6平方公里，占总建设用地面积约32%，其中新供应居住用地面积约1.3平方公里，更新整备、旧住宅区改造及其它方式供应居住用地面积约2.3平方公里。

图源：视觉中国

除增加供应以缓解房价上涨压力外，深圳还通过限制土地售价上限为市场降温。

根据出让条件，宝安尖岗山A122-0372地块建成后，商品房销售均价不得高于8.33万元/平方米（不含室内装修），周边中海九号公馆二手房官方参考价是9.03万元/平方米，实际成交均价约为13万元/平方米；光明凤凰城A646-0083地块建成后，普通商品住房销售均价不得高于4.89万元/平方米（不含室内装修），片区内小区龙光玖龙台的官方参考价约为5.19万元/平方米；龙华油松A822-0422地块建成后，商品房最高售价不得高于4.16万元/平方米（不含室内装修），片区新盘壹成中心二区开盘均价约为6.8万元/平方米。

4月14日，海贝找房总经理谢林锋对时代周报记者表示，一般而言，深圳项目从拿地到开盘周期约为1.5-2年，最快的不到1年。过去深圳拍地常常出现高溢价地，导致“面粉比面包贵”，推高市场预期。本次拍地限制的最高售价均低于当前市场价，降低市场对入市后价格的预期，以此实现降房价目的。

多地集中供地，考验着房企对城市的研判能力和综合取舍能力。

“集中供地就像是集中供货的‘双十一’，每一样商品都要交定金，而你手头的现金只有这么多，这个时候就需要有所舍弃，综合看全盘拿地。”黄继优告诉时代周报记者，集中供地后，土地上新更有规律，深耕大湾区的房企要是同时遇到多地拍地，就需要综合调度。各地的政策不同，缴纳保证金、退还保证金的周期都不同，投拓人员需要做好安排。

黄继优认为，集中供地之下，企业对部分城市的土地有所舍弃，这也达到了政策的目的，即降低全国的地价。对中小房企而言，集中供地将带来双重影响，一方面，中小房企没有足够资金参与多地土拍；另一方面，大房企分身乏术时，中小房企则多了捡漏的机会。

深圳正式加入集中供地队伍，将为房企投拓策略带来怎样影响？

4月14日，合一城市更新集团董事总经理罗宇对时代周报记者表示，集中供地之下，开发商必须走向非公开市场，如城市更新、非农建设用地及征地返还地合作开发、土地整备利益统筹、农地入市闲置盘等。集中供地将倒逼房企多元化拿地，部分房企已成立非公开市场事业部。目前城市更新收并购交易日益活跃，中后期较成熟项目竞争激烈、成本提高。

罗宇建议，城市更新中后期成熟项目往往高价微利，盈利空间较小，转型房企应尽快建立城市更新早期介入、项目熟化出地运营能力体系。

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