法拍房限购、土拍要签理性竞价承诺书，“调控大户”杭州、上海再出手堵楼市漏洞

刘新歌

2021-03-03 22:32:55

来源: 时代财经

长三角两大城市杭州、上海相继出台新的调控措施，从法拍房、经营贷、宅地供应等方面加码调控。

图片来源：视觉中国

房地产市场有两股力量在暗暗较劲，一边是楼市暗流涌动、房价蠢蠢欲动，一边是监管层“逢热必打”、查漏补缺。

新年刚过，楼市调控持续发力，热点城市首当其冲。3月3日，长三角两大城市杭州、上海相继出台新的调控措施，从法拍房、经营贷、宅地供应等方面加码调控。

杭州、上海密集“打补丁”

杭州将调控的拳头挥向法拍房和经营贷。新政要求，参与杭州市限购范围内住房司法拍卖的竞买人（包括自然人、法人及其他组织），须符合杭州住房限购政策，已进入司法拍卖竞价环节的法拍房仍按原政策执行。

杭州是继北上广深和南京之后，又一个法拍房限购的城市。法拍房通常“不完美”，如被占用、无法过户、涉刑案等。但由于不限购、可直接过户，它成为没有“房票”的购房者曲线入市的捷径。在房地产市场火爆的城市，法拍房也被炒房者盯上了，价格也开始上扬。

杭州便是如此，近期拍出多套远高于二手房的法拍房，进一步推高市场预期。如拱墅区宜和园一套合院法拍房，经过203轮竞拍以4000万元成交，溢价率近38%，折合单价18.4万元/平方米，成为杭州第二贵法拍房；富阳水印林语一套637平米的别墅，拍出3799万的高价，单价达到5.96万/平米，创下富阳住宅法拍的纪录。

在信贷政策上，杭州将严防经营贷、消费贷违规流入楼市。具体举措为：严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款，严格个人经营贷和消费贷真实性审查，加强贷后资金管理。

杭州市住房保障和房产管理局在政策解读中称，各金融机构要审慎发放仅以企业实控人身份申请的个人经营贷，审慎向近期申请过个人住房按揭贷款或购买住房的客户发放个人经营贷，审慎开展第三方合作贷款业务，终止与违规获得经营款提供“过桥”资金的借款人、以“空壳公司”包装借款人资质等行为的中介机构的合作。此外，还要关注借款人第一还款来源，不得简单以抵押物估值代替借款人收入审查。

上海则从住宅用地供应、完善房价地价联动机制、实施住房限售等方面着力稳地价、稳房价、稳预期。

上海将加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地。不过，作为网传试行宅地出让“两集中”的22城之一，上海尚未公布相关政策。

未来，上海宅地出让将在房价地价联动的基础上实行限价竞价，竞买人在参与土地拍卖前要签署理性竞价承诺书。对非理性竞价的企业，相关政府部门将联合约谈警示，后续还将加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。此外，上海还将严格规范企业购买商品住房，而按照优先购房政策购买的新建商品住房，网签备案满5年后方可转让。

热点城市或将继续收紧调控

杭州、上海是近期调控密集的热点城市。2020年下半年以来，杭州先后6次加码调控。上海则在今年1月21日晚出台楼市调控新政“沪十条”，并对法拍房限购，整顿住房租赁市场、严控租金贷款业务等。土地供应“两集中”的具体举措虽迟迟未落地，但对高溢价土地竞得企业已约谈警示。

2月24日下午，上海市普陀区规划资源局和房管局约谈融创上海及其与建发的项目公司上海兆颢。日前，该项目公司以64.52亿元竞得普陀区洵阳新村地块，溢价率36.15%,楼面地价8.4万元/平方米。约谈中，普陀区政府要求上海兆颢要严格按照合同约定进行开发建设，并严格执行房价地价调控联动机制要求。

中指研究院上海分院研究总监方颃认为，在节前密集调控后，上海再次推出调控政策，将市场政策环境进一步收紧，体现了上海推动房地产平稳发展的决心。中指研究院浙江分院常务副总高院生则表示，杭州将法拍房纳入限购是对炒房投机的又一次精准打击，预计未来会继续补上楼市“漏洞”。

长三角一直是楼市的热点区域。中国指数研究院数据显示，今年1-2月，TOP50房企拿地最多的10个城市中，长三角城市占5席。2020年，杭州卖地收入高达2666亿，在全国排第二，仅次于上海。今年前2月，房企在杭州拿地规模持续扩大，以216.2万平方米蝉联第一，规模是第二位南宁的2倍多。

长三角也是监管层密切关注的区域。日前，继赴上海、深圳、北京等多地调研督导楼市后，中国住房和城乡建设部副部长倪虹又带队来到杭州、无锡，要求各地要坚持问题导向，及时发现问题、及时采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从过往被督导的城市往往会出台调控政策的经验看，浙江、江苏后续还将在调控上完善和升级，但未来或是金融、土地等多方政策联动。此外，供给端和长效机制与需求端同步调控、多策并举。