仅三成打工人欲返乡置业,三四线城市卖房压力陡增

郭瑞婵
2021-02-05 19:46:39

时代周报记者  郭瑞婵

今年过年不回家。在各级政府号召下,就地过年已成大势。

春节临近,安徽省宿州市某楼盘销售经理刘强(化名)明显感受到返乡人流减少,“相比往年,来看房的人至少减少两三成。”

全国范围来看,返乡人流确实大幅减少。国铁集团数据显示,1月28日~30日,春运前三天,全国铁路发送旅客分别为308万、283万和296万人次,仅为去年同期水平的四分之一左右。百度地图发布的春运大数据显示,春运前三日,全国高速平均拥堵里程109.90km,较2020年同期下降74.2%。

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2013年以来春运人次数(单位:亿人,图片来源:克而瑞)

房产销售特别在意春节返乡人流。每到春节,“卖掉深圳一张床,回乡可买一套房”此类宣传语大受欢迎,返乡人员春节置业,推动三四线城市房产销售实现“开门红”。返乡人员减少,热闹减半,对三四线城市的房产销售来说,这个春节或许并不那么好过。

“返乡的(客户)基本上是在上海、合肥这些大城市打工。”刘强告诉时代周报记者,就地过年政策对楼盘在春节期间的销售肯定有影响,春节期间公司也因应返乡人流变化减少房源数量,以降低销售影响。

置业潮弱于去年

春节前,外出务工者从一二线城市返回三四线城市,会为家乡带来旺盛的置业需求。此外,由于大城市生活成本高企、压力增大,中小城市陆续出台人才引进政策,年轻人返乡置业的情况也颇为常见。

房产销售特别看重春节销售的“开门红”:每年春节假期,返乡置业大军是重要的业绩增长点,是开年的第一波购房大潮。

“春节前后是卖房的高峰期,很多人在外地打工,赚了钱回家,基本都会买房子。”刘强说,如果房源充足的话,房产销售员一天能卖出一到两套房,春节假期基本卖出20套左右。“一个业务员一年大概也就卖七八十套房子,所以说,春节期间的业绩能占全年1/4。”

从数据看,返乡置业确实越来越热。

房地产研究机构克而瑞报告显示,从总量和金额来看,返乡置业面积与成交金额从2017年到2019年呈现逐年递增态势。全年销售贡献度也如此,2019年返乡置业面积和金额占比分别达到3%和1.5%。

但疫情防控和就地过年政策影响之下,返乡置业潮整体弱于去年。

克而瑞统计数据显示,2021年1月,29个重点监测城市商品住宅成交面积高位回落,环比下降24%,但受2020年同期极低基数影响,同比增长66%。

但具体至各个区域,返乡置业潮呈现不同的变化。

地产专家丁祖昱分析认为,京津冀、东三省等北部区域属于疫情中高风险地区,不排除后期疫情加剧的情况下,出现售楼处关闭、供求停摆等可能;安徽、河南、湖南、广西、江西等属于劳务输出型省份,人员多数流向一二线城市,受制于跨省返乡的条件,外来务工人员或会减少跨区域流动,返乡置业的可能性减少;广东则以省内流动为主,返乡置业的依赖度不高,楼市受就地过年影响有限。

“虽有影响,但还是在可控范围内。”刘强乐观地说,春节期间楼盘加推的房源数量仅100多套,加上楼盘本身对返乡置业的人群依赖度不高,即便返乡人流减少,但基本能够满足春节销售,“这一波回来的客户基本上能够消化(这些房源)。”

下行压力加剧

“看房的人少了一半。”有房产销售对时代周报记者诉苦道。

为应对返乡人流减少,一些房地产销售平台提供VR线上看房、直播购房等服务。部分三四城市楼盘推出针对返乡置业人群的促销活动,如江西吉安某楼盘推出“返乡置业92折清盘”活动,为返乡人群提供购房补贴10000元。

在不同机构的统计中,2021年返乡置业的意愿都在下降。

58同城、安居客1月发布的《2020-2021“返乡置业”调查报告》显示,与2020年相比,2021年返乡置业意愿明显降低。在调研人群中,有61.2%的人希望在工作城市及城市周边购房,仅有37.8%的人想回到家乡买房(包括省会城市与非省会城市)。

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图片来源:《2020-2021“返乡置业”调查报告》

一年前,有返乡置业意愿的人数占比为68.6%。一年后,工作机会减少、薪资待遇差以及医疗水平相对较低成为返乡置业的最大障碍,各占比43%。

另据贝壳研究院数据,44.8%的受访者表示有返回家乡所在城市或省会城市买房的意愿,在疫情影响下,比去年同期的47.6%有所下降。

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图片来源:贝壳研究院

从供需关系来看,返乡置业潮降温是必然的。

2016年至2017年,三四线城市通过棚改货币化去库存量达到1.4亿平方和1.8亿平方,去化周期创新低,推动房价上升,三四线城市楼市热度高涨。2018年,棚改政策变动,房价上涨压力较大的地方有针对性地停止货币化安置,三四线楼市降温。2019年,棚改计划开工量腰斩,三四线城市房价回落。

“即便今年没有疫情防控影响,返乡置业潮出现降温在预期之中。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓接受时代周报记者采访时表示,三四线城市经历了2017和2018年的置业热潮后,2019年开始退潮,不少城市在近两年陆续进入量价调整期。

肖文晓分析认为,棚改需求减弱之后,返乡置业需求成为支撑三四线楼市的重要力量。但综合前期需求的集中消耗以及市场环境的变化,返乡置业降温是必然。“目前部分城市市场降温明显,也是在为之前过度开发‘还债’,回归供求的基本面。”

易居房地产研究院2月3日发布的《2020年全国百城房价报告》指出,三四线城市近三年涨幅相对温和,与其房屋成交行情相匹配。2020年,64个三四线城市相对不景气,制约房价的涨幅扩大,新建商品住宅成交均价为12287元/平方米,同比上涨8.1%

本地置业需求稀缺的三、四线城市面临较大困境。“就2020年下半年实际调研情况来看,弱三、四线城市售价已逼近成本线,市场需求羸弱。”丁祖昱表示,若返乡置业再度缺席,这些地方的楼市下行压力也将加剧。

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