北京重拳治理房租赁服务企业:明确“租金贷”流向、限制企业自建“资金池”

2021-02-02 21:35:42

时代周报记者:刘帅

北京市重拳治理房租赁服务企业。

2月2日,北京市住建委、北京市市场监管局等五部门联合发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(以下简称“《通知》”)明确房租赁服务行业监管措施,同时,《通知》中对近年来房租赁服务行业出现问题较多的“资金池”、“租金贷”等方面做出了明确规范。

据悉,该《通知》自今年3月1日起正式实施,此前已签订的合同继续履行。

收、付租金周期应匹配

《通知》要求,住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金,收、付租金的周期应当匹配。

北京某长租公寓负责人向时代周报记者表示,住房租赁企业一般向租客一次性收取半年或一年租金,按月或按季度支付给房东,行业内称之为“长收短付”,此种模式下,企业极容易自建资金池,用以扩张规模或者进行装修房源,但是在客源不稳定,以及在特殊原因造成的房屋空置率走高的情况下,长租公寓资金链便会产生断裂、暴雷的风险。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为,此《通知》内容明令禁止此种做法,也倒逼了长租公寓企业精细化运营。

同时,《通知》要求,住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管,收取的押金数额不得超过1个月租金。在住房租赁企业应于合同终止后2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金,北京房地产中介行业协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,没有资金池,没有租期错配就不再有暴雷的可能性,北京调控解决了根本问题,只要严格执行,这个行业将出现颠覆变化。

明确“租金贷”划拨流向

《通知》对房租赁服务行业的另一“痛点”租金贷,做出了明确的资金流向规定。《通知》要求,银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

上述长租公寓负责人告诉记者,租金贷其最根本作用是为租房者提供消费信贷类服务,为租客群体提供房租解决办法。租金贷本是银行业金融机构针对租房人发放的个人贷款类产品,但是部分房租赁服务企业,却通过平台代理的方式,让租房人在租房平台签订“租金贷”,导致资金最终划拨到房租赁服务企业账户中,租房平台一但出现问题,租房人不仅要偿还贷款还面临房屋维权的问题。

王小嫱表示,这条内容维护了租户的权益,避免了之前租户利用“租金贷”上交房租的坑,对于租户来说,使用租金贷的安全系数提升。其次,对于长租公寓企业来说,带来了现金流的考验,但也引领企业变更商业模式,摒弃高进低出,回归企业的运营。

同策研究院资深分析师张吉辉认为,《通知》对于过渡使用“租金贷”的分散式住房租赁企业来说影响颇大,有效的起到了监督管理,行为规范的作用。

除此之外,《通知》还规定住房租赁企业应备案,要求住房租赁企业应于签订承租或出租房屋合同后3日内,将房屋坐落、面积、间数、价格和租赁双方等合同信息录入北京市住房租赁监管平台备案。未如实备案合同的企业不得通过互联网平台发布房源信息。

《通知》还要求,住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的,须取得房屋产权人书面同意;住房租赁企业提前解除合同的,不得强制收取装修费用。

在业内看来,此规定有望促使之前部分房租赁企业与房屋业主之间“单方解约仍需业主支付装修费用的问题”将得到有效解决。

同时,《通知》督促北京房地产中介行业协会建立住房租赁纠纷行业调解制度,并定期公布本市住房租赁企业被投诉情况,调解住房租赁企业和当事人之间矛盾纠纷。

《通知》要求,对于存在违法违规行为较多的住房租赁服务企业,由北京市住房城乡建设部门列入重点关注名单并向社会公布,提示谨慎选择;情节严重的列入风险警示名单并向社会公布,警示重大风险。



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