关于2023年房地产市场的预测与展望 ——以稳为主的供需新平衡

2022-12-08 14:12:15
来源: 贝壳研究院

2022年,在房企风险外溢、疫情频繁扰动等因素影响下,我国房地产市场进入了深度、持续的下调。这种深度下调,是在一个长期下行的周期里叠加了短期下行力量。长期下行周期指房地产市场需求中枢水平下降,主要是由城镇化速度放缓、人口出生率下降、老龄化程度上升的基本面所致。需求下降、疫情扰动放大了房企风险的外溢性,加重了居民购房的观望情绪,使得短期市场修复艰难。

长短期因素叠加给市场运行带来诸多不确定因素,不利于市场平稳健康发展。因此,房地产调控政策和金融政策在防风险、保交楼和稳需求等方面给予了更多支持,为接下来的市场运行注入了更强的托底力量。供给侧出清过程中是否面临库存缺货局面?住房需求释放有何新的特点?明年市场量价会不会再现大幅下降?带着这些疑问,本文将从影响供给侧和需求侧的关键变量展开分析,以期找到市场新平衡的答案。

一、供给侧:从积库存到去库存

影响供给侧的关键变量为供给量和价格的变化。

拿地减少不会导致短期缺货。截至2022年10月,全国新建住宅销售面积累计同比下降约26%,住宅新开工面积累计降幅约39%,住宅用地成交规划建面累计降幅超40%。拿地和新开工降幅明显大于销售,拿地和新开工又代表了未来新房[1]的潜在供应量,这是否意味着2023年会出现新房整体供应紧缺的局面?我们认为不会。2023年市场供应端主基调以盘活存量去库存为主。

当前新房库存仍然处于高位。广义库存常用累计新开工面积减去累计销售面积衡量,即使2022年新开工和销售形成缺口,广义库存仍然在25亿平米以上。狭义库存常用统计局公布的商品住宅待售面积衡量,特指已竣工可售的现房,主要是尾盘和积压项目,截至2022年10月,狭义库存累计同比上升约17%。一二线城市平均出清周期升至16个月,三四线城市平均出清周期超过20个月。

新房供应逻辑由“投资推动”转为“需求拉动”。过去行业逻辑为高杠杆驱动规模增长,投资拿地受市场景气度影响相对较小,因此供应端往往领先需求端变化。现在逻辑反转,企业投资需要高度依赖经营现金流,依赖销售回款,需求变化领先供给调整。由于2022年销售市场剧烈调整,企业回款及现金流受影响较大,尽管融资环境逐渐改善,企业以需定供的决策思路不会轻易改变,对待新增库存态度维持谨慎。即使2023年销售市场修复,企业不需要大量新增土储也有足够的货源,通过加快尾盘促销、现有停工库存和正在动工还未获得预售证的项目的施工进度,以及新开工还未动工的土储,即可快速转化为可售货源。

二手房供应量稳定增长。贝壳研究院监测的重点50城[2]的当前库存房源量较2021年末上升14%,2021年末较2020年末上升13%,二手房库存供应量变化基本稳定。受整体市场景气度影响,2022年二手房流通速度减慢,新增房源量较2021年同样有所下降。因为价格下跌下消费者预期不强,购房意愿减弱,以换房为主导的市场,不买也就意味着不卖,所以新增库存变化幅度相对平稳。

供应价格预计先降后稳。由于项目滞销、土拍热度不高等因素,各地对新房项目备案价下调幅度的容忍度提高。随着政策对房企支持力度的增加,企业在项目定价的自主权提高,这会使得滞销盘或库存项目有更灵活的定价空间。企业要改善资产负债表,外部融资支持固然重要,但现金回款仍处首要地位。2023年需求面尚未完全企稳之前,企业依然有以价换量的动力,新房供应价格有进一步下行空间。二手房方面,当前重点城市二手房平均议价空间(挂牌价和成交价的差额占挂牌价比例)已升至10%,处于近几年高位。买卖双方达成合意价需要卖方做出更大的价格让步,这一特征还将延续,直到更多买方入场后议价空间逐步回落。

二、需求侧:从超前消费到理性消费

居民会根据家庭收入水平变化和房价预期来调整其住房消费决策。当居民收入水平相对稳定并且预期房价在未来会快速上涨时,会触发购房者的提前购买行为,以及通过增加杠杆购买比当前住房需求更大的房子,从而形成住房消费的提前释放,体现为住房市场短期需求增加。根据对新增住房需求的测算,2017-2021年这五年的年均新增住房需求中枢在14亿平米,但实际每年的新房销售面积均超过14亿平米,2021年达到了15.7亿平米。这是房价上涨乐观预期使得住房消费提前释放的结果。

2021年下半年以来,房价上涨预期被打破,截至2022年11月贝壳50城二手房房价指数已连续下降16个月,过去对房价上涨的乐观预期转为对房价持续下跌的担忧。叠加居民收入预期的降低,居民的住房消费由过去多年形成的提前消费机制转变为理性消费、延迟消费,购房偏好从追求资产回报转变为追求性价比,更加注重决策质量。因此,我们看到今年新增住房需求和销售量已经大体相等。这表明“房住不炒”真正起到了作用,现在的销售基本等同于真实“住”的需求。未来,理性消费在住房市场深入人心,需求释放将围绕住房需求中枢合理波动。据贝壳研究院测算,未来五年的年均新增住房需求中枢在11亿平米左右。

需求向核心城市改善群体集中。改善住房需求已经成为当前房地产市场的主要稳定器和驱动力,全国层面改善性住房需求占总需求5-6成,核心城市改善需求占比更高。核心城市住房价格高,人均住房面积小,老房子占比高,购房门槛和需要积累的换房成本也更高,因此待释放的改善住房需求更强。随着稳需求政策向高能级城市扩围深化,以改善需求为中坚力量的住房需求有望加快释放。

三、市场展望:从“不稳”到“稳”

2022年的新房销售大降是意料之外情理之中的深度出清,同时也带动销售规模与真实住房需求相匹配,接下来市场不具备继续大幅下降的基础。新增供应压力的减少有助于缓解市场库存去化压力,并与中枢下行的需求形成新的平衡。

销售总量平稳。2023年市场销售额与2022年大体持平,预计全国新房市场销售额同比基本持平,二手房市场销售额略有修复。保交楼取得实质性进展之后,消费者对购买新房的观望情绪在很大程度上得到缓解,近期积压的部分延迟购买需求有望在2023年逐步释放,带动全年新房成交量略高于新的需求中枢11亿平。二手房成交略有修复主要受益于两方面。一是二手房市场弹性大,下行期先于新房调整且调整幅度更大,修复时同样快于新房市场。二是换房政策利好加快兑现。换房退个税政策将于2023年底到期,叠加核心城市改善需求支持政策的落地,部分改善换房需求可能在2023年释放。

全年价格趋稳。重点城市市场价格预计二季度到年中企稳。至2022年11月,贝壳50城中除北京、上海等个别城市二手房价格略高于去年同期外,其他46个城市价格均同比下跌,部分城市房价已实现较为充分的价格出清。2023年一季度大部分城市新房市场仍处化解库存阶段,新房二手房价格有继续调整惯性,随着价格出清,成交量在二季度后重回修复通道,价格将逐步企稳。下半年核心城市房价在长时间回调后有望小幅回升,带动全年价格整体平稳。

新房二手房市场联动性更高。2022年下半年,新房交付风险使得消费者对新房风险规避情绪急剧上升,进而出现无交付风险的二手房市场韧性强于新房市场的局面。随着供给侧对保交楼和优质房企的支持深化,房企资金压力实质性缓解,购买新房的保障得到加强,加上改善换房需求的释放,一二手市场的联动同步性有望增强。

核心城市核心区市场稳中有升。全国整体市场成交量基本稳定,背后是区域结构的进一步分化,头部市场将占据更高的份额。过去三年,市场持续向长三角、大湾区、京津冀、成渝四大核心城市群和部分核心城市集中。这些城市过去人口净流入较大,需求提升快,但部分核心区新增住房供应跟不上,依然面临住房供需缺口。除了城市之间的分化,城市内部分化也将延续,核心区拥有更坚实的人口和产业支撑,其市场份额、价格走势都将表现出更强韧性。

  1. 全文新房均为新建商品住宅口径。 ↑
  2. 贝壳50城包括:北京、上海、深圳、广州、成都、大连、福州、贵阳、哈尔滨、杭州、合肥、呼和浩特、济南、昆明、兰州、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、温州、武汉、西安、银川、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、绵阳、惠州、嘉兴、廊坊、洛阳、南通、泉州、绍兴、无锡、芜湖、徐州、烟台、中山、珠海。 ↑


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