万科首设联席总裁,张海与朱保全为何成为总裁祝九胜钦点副手?

梁争誉
2022-12-02 19:42:21
来源: 时代周报
万科权力格局再生变动。

万科权力格局再生变动。

12月2日,万科内部发文称,经集团总裁祝九胜提议,万科开发经营本部首席合伙人兼CEO张海、万物云董事长朱保全出任公司联席总裁,协助祝九胜负责万科开发经营业务和经营服务业务的经营管理。

据了解,在去年9月的业务讨论上,负责集团业务工作的祝九胜提议,行业阵痛期需要全面加强统筹作战,发挥集团军优势。经内部讨论后,万科正式确认由张海、朱保全协助总裁统管两条业务线,张海负责开发经营业务,朱保全负责经营服务业务。

至此,万科管理团队形成崭新的“铁三角”阵营。

时代周报记者从接近万科的人士处获悉,在工作中,张海、朱保全向祝九胜汇报,祝九胜向万科董事会主席郁亮汇报,“实际操作中不会这么细致,他们一般都是一起开会”。

万科方面回应时代周报记者称,张海和朱保全将协助祝九胜组成万科的业务作战管理核心,推动万科在行业新发展阶段进一步发挥集团军优势,实现开发经营服务并重的战略落地。

时代周报记者注意到,这是万科首次设立联席总裁制。

“其它企业都是以一个集团在作战,如果万科只是分散的BG、BU,不能形成合力,我们要怎么在新的时期打仗?”在2021年初的一次内部讲话中,郁亮如是表示。

一名接近万科的人士指出,万科一向不是“因人设岗”,而是“因事设岗”,新的业务作战管理模式经过磨合逐渐成熟,需要进一步巩固和加强,双联席总裁的岗位设置可谓水到渠成。

该人士续称,在行业环境深刻变化的当下,此举有助于万科从组织上形成更强的统筹力,让决策更高效、管理更扁平,从而更好发挥集团军优势,打更多硬仗。

在房地产行业剧烈调整的今天,万科也面临挑战。一方面,传统的开发经营业务依然对公司净利润具有决定性作用,需要在当下确保基本盘稳住。另一方面,投资者对万科的经营服务业务耐心渐减,要求其交出更实在的成绩单。

此次被提拔的张海、朱保全,都是从一线成长起来的万科老将,在开发、经营领域积累了丰富经验。这或许是他们成为祝九胜钦点副手的重要原因。与此同时,在行业变数增加的当下,两位新任联席总裁亦面临全新的挑战。

“容易的填空题已经做完”

张海是万科开发经营业务的代表性人物。

自1995年加入万科至今,张海历任万科集团规划设计部总经理、成都万科总经理、广州万科总经理、上海区域区首、万科开发经营经营本部首席合伙人兼CEO等职务,拥有多年的一线开发经验。

2011年6月,张海开始任职万科上海区域区首。在其治下,万科上海区域销售业绩从2012年的329.7亿元增长至2020年的2377.33亿元,近年更是成为业绩第一的区域。张海也因此获得万科的高度评价,被认为是带领开发业务突围的最佳人选。

2021年12月,张海正式担任万科开发经营本部的首席合伙人兼CEO,投入开发业务的整体提升工作。

这一年,万科实现归属于上市公司股东的净利润225.2亿元,同比下降45.7%。这是万科继1995年、2008年后出现的上市31年以来第3次净利润下滑。

在今年3月底召开的万科2021年业绩发布会上,郁亮作出今年实现业绩止跌企稳的承诺。

对于郁亮的要求,张海表示,实现止跌企稳主要有两个做法,一是产品标准的贯彻与建设,所有动作围绕做对、做好产品,将单个项目的优点向批量转化;二是强绩效、促改变,加强能动性管理强调业绩目标的刚性,管住项目的控制点,稳住终端产品的品质。

半年后,张海交出一份尚属不错的成绩单,稳住了局面。

万科2022年中报显示,报告期内,实现营业收入2069.2亿元,同比增长23.8%;实现净利润181.0亿元,同比增长11.9%;实现归母净利润122.2亿元,同比增长10.6%。其中,来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1916.7亿元,占比92.6%;结算收入1788.8亿元,同比增长23.9%。 

2022年9月7日,张海出席万科2022年度业务交流会。

不过,从目前公开的数字来看,万科今年的业绩依然承压。张海履新当天晚间,万科公布了最新的销售业绩。

今年前11个月,万科累计实现合同销售面积2343.1万平方米,合同销售金额3772.2亿元,同比分别下降32.25%、33.14%。

来自克而瑞研究中心的《2022年1-11月中国房地产企业销售榜TOP 100》显示,万科以3767.7亿元的全口径销售金额排名第三,落后第二名保利发展233.4亿元,与第一名碧桂园的差距为645.2亿元。

在2020年的新年致辞中,张海曾明确表示,“一边倒”的行情不会再有了,“大一点的城市里都盖满了密密麻麻的楼,容易的填空题已经做完,容错度进一步降低。”

他同时认为,逆袭不是没有可能,关键是要有真本事,不能出大错,综合住区基本盘要努力考高分。新的机会要用新的理念发现,要有新的组织实现。

行业下行,规模见顶,螺蛳壳里如何做道场,将成为张海升职后的第一道挑战。

“带路人”征途漫长

“综合发展运营服务商”,是郁亮给万科贴的标签,他曾多次在公开场合表达对经营服务业务的倚重。

“开发业务仍然是万科最主要的业务,但是仅仅有这块,没有经营服务业务,那么支持万科未来更好质量发展这件事情是做不到的。我能看到,未来经营服务类的盈利贡献也不会小。”郁亮曾表示。

这或许是朱保全“上位”的原因。在他的带领下,万科的物业板块从传统的社区物业服务,发展成为覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司,实现赴港上市。

今年9月29日,股票代码为02602.HK的万物云,正式在香港联交所主板挂牌交易,发行市值约575.98亿港元,为今年港股最大规模的新发IPO,跻身港股物管板块市值TOP3。

朱保全在万科转型路上摸爬滚打的作战经验,对于泊寓、万纬物流、印力集团等成长中的业务,无疑是最好的实战派带路人。更为重要的是,万物云上市路径可以成为其它业务的“抄作业”样本,助力经营业务实现资本化。

联席总裁朱保全,企业供图

2012年,万科从单一的住宅发展商向城市配套服务商转型。10年过去,经营服务业务处于“叫好不叫座”的状态。对于经营服务业务的效果,祝九胜在2021年中期业绩会上直言,“跟(华润置地、龙湖这些)优秀的同行相比,就是‘人比人气死人’。”

根据万科2022年中报,截至今年6月末,物业服务、租赁住宅、物流仓储、商业地产等经营服务业务实现全口径收入241.1亿元,占总营收的比例仅11.65%。

盈利痛点难解,亦致使万科经营服务业务为投资者指摘。

朱保全执掌的万物云,利润率就长期处于偏低水平。招股书显示,2019-2021年,万物云毛利分别为24.68亿元、33.65亿元、40.2亿元;毛利率分别为 17.7%、18.5%、17%。可供对比的是,主流物企毛利率可达30%。

祝九胜曾表示,新业务方面万科有很多值得检讨的地方。“对完成转型需要的时间、转型的难度和需要建立的能力是严重低估的,现在复盘检讨当年起步的时候是乐观了。” 他同时强调,即使所有的经营服务业务做得很好,它对传统的销售规模和利润的贡献恐怕还是有限,能贡献的是企业的中长期价值。

如祝九胜所言,朱保全主持的经营服务业务,或许是万科决战下半场的关键。目前来看,这位带路人依然有很长的路要走。

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