保交楼,政府出手了!郑州提4种盘活方式,知情人:与纾困基金结合,规模在200-300亿

赵佳琪
2022-07-30 15:50:27
来源: 时代周报
郑州走出了第一步

盘活问题楼盘,推进“保交楼”,政府层面开始行动了。

2022年7月28日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,审议《关于十九届中央第九轮巡视情况的综合报告》。

关于房地产,会议中提到,要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。要保持金融市场总体稳定,妥善化解一些地方村镇银行风险,严厉打击金融犯罪。要压实安全生产责任。

亿翰智库认为,此次会议仍然延续了长期以来“房住不炒”的总基调,同时把“稳定房地产市场”排在了首要位置,预计下半年会有更多支持政策出台。此外,本次会议仍然坚持了“因城施策”的原则,但在政策执行力度上由上次会议的“完善”变更为此次的“用足用好”,并强调“压实地方主体责任”。

更为关键的是,“此次政策明确了压实地方政府责任,保交楼、稳民生。事实上,保交楼是下半年一项重要的工作,而且也是地方政府需要努力抓的工作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向时代周报记者说道。

郑州已率先开始

事实上,在中共中央政治局召开会议前,郑州市已有所行动。

7月26日,一张标注着郑州市住房保障和房地产局7月20日发布的文件截图在网络流传,文件名为《关于我市头部房企自愿退出项目情况的汇报》。文件显示,郑州市房管局召开会议,汇报“头部房企自愿退出项目情况”,针对一些重点企业的项目,给予棚改统贷统还等退出方式。

同时,时代周报记者获取一份名为《郑州市房地产良性循环发展相关模式和建议》的文件(以下简称:《建议》),《建议》显示,为稳住经济大盘,激活有效需求,实现全市房地产良性健康发展,仍需调动国企、央企及各类金融机构资源,通过公寓房收购为人才房、统贷统还、兼并收购,破产重组等方式,区分问题项目和问题企业,落实“保交房”,维护房地产市场稳定及维护购房者权益。

时代周报记者向上述部分参会房企确认该消息的准确性,某房企相关人士告诉记者,事实上,6月下旬,郑州市政府就已经会同房企召开了一次会议,其目的主要摸底在郑房企目前项目停工、交付、资金等情况。而上述文件中提到的会议则是于近期召开,据他所知,并无房企参与,而是仅限于政府层面召开的一次内部会议。

在“保交楼”这一关键问题上,郑州迈出了重要一步。

在诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪看来,郑州存在的一个现象,即郑州主城区的安置房建设普遍是开发商为主体,而房企一旦出现资金流问题,项目开发建设、居民安置等问题受阻,因此为避免库存积压及民生问题进一步发展,郑州迅速发力以化解风险。

据悉,除上述提到的棚改统贷统还这一方式之外,还涉及到了其他三种方式,分别为收并购、破产重组、保障房租赁。 其中,“棚改统贷统还”模式由政府平台公司接收,后期政府主导;资产大于负债的,可选择“收并购”模式,由政府组织国央企、金融机构对接,解决企业现金流问题;资不抵债的,可采用“破产重组”模式,由政府组织破产重组,以保证项目交付;销售不畅、建设资金困难的,可选择“保障性租赁住房”模式,由政府组织专项建设贷款。

“现在还正在摸底各家房企所面临的困难,提出了几个解决措施,后续还要继续向上汇报和调整,目前还没有形成决策。”某知情人士向时代周报记者透露。

在上述消息流出后,房企从业人员也展现了不一样的态度。

“郑州人口基数较大,房价均价虽然长期处于横盘状态,但市场销售情况还可以,但从去年开始,暴雨、疫情等各种因素叠加,郑州的楼市基本面较差。”上述郑州某房企相关人士认为,如果目前各个房企的困境以市场化的手段去化解,基本上不太现实,“所以政府介入,不失为一个好办法。”

却也有房企从业人员认为,虽然从态度方面来看,政府很积极地提出解决措施,但目前方案尚处在初级阶段,具体解决措施何时落地、通过何种形式落地、落地之后对企业又会产生怎样的效果,可能还需要时间来验证。

与纾困基金相配合

“据我所知,本次内部会议是为了配合纾困基金在进行商讨。”上述某房企相关人士向时代周报记者透露。

据河南资产管理有限公司官网消息,7月19日,郑州地产集团有限公司和河南资产联合设立郑州市地产纾困基金,通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式,参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

“纾困基金的规模大概在200-300亿元。“某知情人士对时代周报记者表示,纾困基金对于当前郑州房企停工项目,或有着极其重要的意义。尤其是对于棚改统贷统还模式、保障性租赁住房模式的实操性相对更为可行。

《建议》显示,之前在郑州市城市化高速推进的时期,主城区普遍采用安开比建设模式,即由开发商作为安置房建设主体,同时给予合理面积的商业开发模式。

“政府会以极低的价格对安置房进行回购,但这个价格覆盖不了拆迁和安置成本,所以政府会给开发商指定几个商业地块,以底价的方式拍给开发商,开发商以这些商业地块的利润来覆盖成本赚取利润。”上述房企相关人士向时代周报记者解释道。

“这样就会出现一个问题:有些开发商的商品房卖完了,但是因资金不足,安置房会出现烂尾情况,而同时安置房会被政府回购,所以安置房会有一部分的残值存在,这种情况下,开发商为了保障交付,就去引入外面的投资基金,但投资基金的年化利率大概率在10%-15%之间,资金成本较高,同时安置房的收益却不会这么高。而纾困基金的年化利率可能只有3%-5%,这样可以既保证安置,也不会造成国有资产减值甚至流失。”该房企相关人士说道。

但该房企相关人士也提到,有一些项目本身存在重复抵押、交叉担保等情况,这些项目处理起来难度相对较高。

此外,该房企相关人士认为,保障性租赁住房也是当下解决房企难题的可行办法,“有一些烂尾项目的债务、资产情况较为明晰,只要注入少部分资金就可以启动。”

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向时代周报记者表示,郑州此举充分结合房企经营情况精准化解风险,对于棚改建设、销售不畅以及资产大于负债情况的,地方政策将积极发挥助力角色,承接项目开发、建设等方面的资金支持,保障项目顺利交付;对于资不抵债情况,可采用“破产重组”模式,由政府组织破产重组,此举中地方政府发挥着指导者的角色。

关荣雪认为,整体来看,该项计划帮助在郑头部优质房企解决当下遇到的困难,对于企业和业主来说,都是解决目前暂时困局保证交付的良好契机,而且率先化解头部企业,也助于带动整体市场情绪的恢复。

同时,亿翰智库也表示,地方政府将和房企、金融机构紧密合作,推动复产复工的有序进行。从另一个角度来看,这也在一定程度上明确了地方政府在“保交楼”上的主体地位。当然,考虑到“保交楼”所需资金规模巨大,亦不排除中央政府和金融部门会在后续介入,助力“保交楼”“保民生”目标的顺利实现。

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