首轮土拍揽金全国第一！上海卖地835亿元创历史新高，这家央企成最大赢家

忻奇琪

2022-06-09 21:09:30

来源: 时代周报

房企盈利空间较大

6月8日，上海2022年首批集中供地完成了最后一天的出让，4宗位于青浦的地块分别由金地、招商、中铁、大名城摘得。

至此，上海首批供地36宗地块全部成交，总出让金达834.7亿元，平均成交楼板价19631元/平，平均溢价率3.5%。

“上海本批次出让金达834.7亿，是去年第3批次的1.96倍，比去年首批次（731.1亿元）高了14%，是去年全年总出让金额（2275亿）的37%。同时，这也是上海集中供地以来，单批次出让金最高的一次。” 6月9日，好地研究院研究员方晓泉向时代周报记者指出。

不仅如此，834.7亿元的土地总出让金，也让上海成为今年首批次集中供地城市里出让金最高的城市。而在去年三批集中供地总出让金的排行榜上，上海土地总出让金位列第5位。

招商蛇口拿地超百亿元

在上海首轮集中供地中，招商蛇口的表现颇为突出，独自或以联合体形式包揽4幅地块，分别为普陀区中山北社区C060202单元B3-16地块、徐汇区斜土街道xh128D-06地块、闵行区吴泾镇紫竹科学园区MHPO-1004单元09A-11A地块和青浦区西虹桥会卓路南侧52-04地块。

其中，招商联合体拿下的徐汇区斜土街道xh128D-06地块，成为了所有成交地块中，溢价率最高的一幅地块，达9.6%。该地块成交总价47.3亿元，楼面价8.6万元/平方米。

2021年，招商在上海3个批次供地中，拿地总金额达到169.7亿元。本轮拍地，招商蛇口一举在上海拿下4宗地块，总金额达到117.7亿元。按此计算，今年招商蛇口在上海投资额已经达到去年总额的69%，深耕上海的决心可见一斑。

除了招商蛇口之外，中铁建、厦门建发也在此轮上海集中供地中收获满满。

据统计，此次中国铁建收获3宗地块，斥资69.26亿元；华发和厦门建发以联合体的形式摘得2宗地块，而厦门建发独自拿下1宗地块，3宗地块合计成交价78.4亿元。

值得注意的是，此轮土拍之前，上海首次取消了“招挂复合”的竞价方式，36幅地块均采用挂牌出让的方式。不仅如此，上海还调低了保证金比例，在减轻企业资金压力的同时，也为上海未来的新房市场引入不少“新鲜血液”。

土拍首日，山东黄金&中垠以9.68亿元、19200元/平方米的底价获得宝山新城杨行YH-B-1单元12-02地块；奥林匹克花园宸嘉发展则以底价63.7亿元拿到普陀区长风社区pt0268-09地块，成交楼板价为28382元/平方米。

6月9日，上海中原地产市场分析师卢文曦在接受时代周报记者采访时指出，一直以来上海拿地的技术门槛比较高，导致过去很多房企可能没有拿地机会。本次上海出现了“新面孔”，这些房企此次能在上海拿到地、敢拿地，证明了企业自身的实力和对上海后市的信心。

房企盈利空间较大

整体溢价率不高，是上海首轮集中供地的另一大特征。

6月8日，同策研究院研究总监宋红卫在接受时代周报记者采访时表示，从利润空间来讲，今年利润空间优于去年，地价房价比平均在50%以下，而去年地价房价比平均值超过50%。本轮土拍的房价地价差介于1.7万~4.5万元/平方米之间。这意味着每个地块都有利润空间，也说明上海土地市场和楼市都比较健康稳定。

“当然，地块之间的利润差异也比较明显。市区地块地价房价比整体偏高，基本在60%左右，外环区域五个新城基本在50%左右，外围非核心区域基本在40%左右。房价地价差也从核心区域位置的的4.5万元/平方米逐渐下降1.7万元/平方米左右。” 宋红卫进一步分析称。

克而瑞CRIC的报告显示，本次上海多家参企业拍的20宗地平均溢价仅6.2%。36宗地块最终19宗地块均为以底价成交。底价成交地块占5成以上，进一步拉低整体溢价率，使得进入一次性报价阶段的地块占到1/3的比例。

在低比例配建的情况下，上海首轮土拍成交地块的利润空间十分可观。

根据克而瑞CRIC测算，36宗商品住宅用地在剔除不可售的商办及自持住宅面积后，平均地房比约为0.51，接近7成的地块房地价差空间超过2万元/平方米。13幅触及中止价进入一次性报价阶段的地块平均地房比达0.58，平均房地价差也达2.3万元/平方米以上，盈利空间充裕。