12家民营房企只看不买,苏州首批集中土拍卖地234亿,楼市限购、限售接连放松

陈泽旋
2022-05-10 19:19:36
来源: 时代财经
苏州今年第一批集中土拍的结果是继续遇冷。

图虫创意-637061203314212974.jpeg图片来源:图虫网

短短一个月内,苏州限购、限售门槛一降再降,在第二次放松调控政策的同时,苏州也迎来今年的第一批集中土拍。

5月10日,苏州第一批集中土拍15宗宅地全部寻得买家,总成交金额达到233.77亿元。其中,11宗底价成交,4宗宅地产生溢价,溢价率介于1.64-14.98%。

根据克而瑞苏州房产测评,报名截止之时,至少有6宗宅地的意向房企超过2家,虽然本轮报名参拍的民企高达12家,但基本扎堆在热度最高的两宗地块,即位于苏州工业园区湖东核心板块的02地块和高新区狮山街道的9号地块,报名参拍的房企均高达21家,其中民企占比超过3成,包括万科、龙湖、绿城、金地、旭辉、合生创展、新希望、金新城、大华、美的、德信和吴中地产。

不过,从出让结果来看,竞得人仍然清一色为央企、国企或城投平台。其中,苏州工业园区湖东核心板块02地块经过50轮的竞价,由招商蛇口以36.16亿元的价格拿下,溢价率高达14.98%,楼面价为31046元/平方米;而高新区狮山街道9号地块则经过16轮竞价由大悦城夺得,成交总价为10.52亿元,对应的溢价率12.5%,楼面价达到28125元/平方米。

自去年第二批集中供地开始,在多重因素的综合作用下,全国土地市场和楼市双双降温,由于市场过冷,第三批集中供地条件和楼市政策轻微放松,部分城市土地市场小幅回暖。就苏州而言,去年第二批集中土拍流拍1宗宅地,成交14宗,其中3宗溢价成交,溢价率介于1.01-14.95%;而第三批集中土拍25宗宅地虽无一流拍,但仅2宗地块有溢价,最高溢价率为7.01%。

值得一提的是,去年第二批集中供地规则收紧之后,试点城市宅地溢价率被控制在15%。不过,苏州自2019年开始便对地价进行了限制,即所有地块溢价率都控制在15%以内,但在集中供地政策实施之前,苏州地块的平均溢价率高达11.1%,即便是去年第一次集中供地,平均溢价率也达到了7.4%。

在克而瑞苏常区域总经理、房产测评首席分析师戈文问看来,对比去年第二、三次集中土拍,今年第一批集中土拍的结果是继续遇冷。

实际上,今年第一批集中供地规则已有所优化,即地块保证金的比例由去年的30%下调为20%,并对土拍出让金的付款期限也做了适当的放宽。同时,楼市端优化政策频频发力,为促进交易,今年以来各大银行迅速下调苏州地区房贷利率,首套房贷利率由去年最高6.1%降至目前的4.6%,为近5年的最低水平,而二套也从最高点6.4%降至目前的5.2%。

今年4月11日,苏州市区二手房限售年限由5年改为3年,而自2019年7月24日起,苏州二手房实施的规则是二手房取得不动产之日起满5年才可转让;非苏州户口购房条件则由原来的3年内连续满24个月改为累计24个月。

从本次土拍结果看来,该政策并未明显提高房企的拿地兴趣,而4月份的住宅成交数据也显示,购房者观望情绪依然浓厚。

据克而瑞苏州房产测评统计,4月苏州市区新建商品住宅的成交面积为39.84万平方米,环比减少23.32%,同比减少57.37%;二手房成交不足3000套,同比去年减少61.56%。1-3月,新房成交面积为130.61万平方米,为近5年的最低水平;二手房成交9853套,而2018-2021年一季度成交量介于10418-18275套之间。

“楼市成交下行严重,在疫情影响下更是雪上加霜,而且4月份政策力度有限,市场成交因此未能兑现明显结果”,戈文问表示。

实际上,本次土拍为期两天(5月9-10日),而在土拍进行的第一天(5月9日),苏州对楼市政策进行了力度更大的调整,最受市场关注的新规包括:新房限售时间由3年调整为2年,二手房取消限售;非苏州户籍居民3年内连续6个月社保或个税即可购房;非限购区域(常熟和张家港)购房不计入家庭限购套数。

克而瑞苏州房产测评指出,相关政策对于吸引客户买房大有裨益,也可以促进暂时没有户口的新苏州人置业苏州,但对市场的促进作用有一定的局限性,“如果能在限贷方面着力放松,那么对于新房的成交促进作用将会更为明显,毕竟目前苏州二套房未还清的前提下首付8成在全国都处在高位。我们预计后续苏州还将有进一步的政策松绑,二套房首付比例的调整大概率也会到来”。

值得一提的是,在新政出台的第二天(5月10日),苏州当地房产中介告诉时代财经,咨询放盘的业主多了一点,“今天有几个来问我,但咨询买房的人就一般,变化不大,现在有卖的想法,建议抓紧挂出来出售,预计后期有一批房源涌入市场,可能就没那么好卖了”。


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