2021年上海商业地产强势收尾，多个物业市场需求创新高

2022-01-14 09:24:55

来源: 时代在线

2021年第四季度，上海房地产市场强势收尾，进一步稳固了全年的复苏回暖趋势。

1月13日，仲量联行2021年第四季度上海房地产市场发布会在上海召开，发布会上，仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示：“2021年上海商业地产租赁需求强劲反弹，尤其是办公楼和物流地产等市场吸纳量创出新高。”

得益于多元化的租户类型，近期上海办公楼市场整体空置率得到有效降低。大量供应的市场环境下支撑租金增长，在非中央商务区表现尤为明显。数据显示，受科技新媒体和生命科学企业强劲的租赁需求支撑，上海产业园区在2021年录得近五年来最高的净吸纳量。

上海零售物业市场净吸纳量由2020年的负值强势复苏至2021年的近150万平方米。与此同时，2021年物流地产市场新增供应创新高，但受强劲的需求支撑，空置率仅微幅上升。投资市场方面，投资机构持续寻求办公楼收购机会，并对“新经济”和另类投资的关注度大幅提升。

写字楼空置率有效降低

甲级办公楼方面，四季度，全市办公楼市场净吸纳量达37.1万平方米，2021年全年净吸纳量共计150.6万平方米。2021年中央商务区主要受内资金融服务业、专业服务业、科技新媒体和零售业扩张推动，净吸纳量达到 41.3万平方米。

四季度，非中央商务区净吸纳量达到26.2万平方米，全年共吸纳109.3万平方米的面积。仲量联行上海商业地产部项目代理服务总监江苏表示：“除内资科技新媒体行业带动非中央商务区需求外，制造贸易行业的租赁成交加快，同时医疗健康行业的租赁需求也有所增加。“

四季度中央商务区无新增供应。浦东中央商务区活跃的租赁市场推动空置率环比下降1.3个百分点，同比下降4.0个百分点至9.9%。浦西中央商务区内，核心商务区强劲的租赁表现带动空置率环比下降1.7个百分点，同比下降4.9个百分点至6.0%。

第四季度非中央商务区录得一个新增供应，总建筑面积共计5.1万平方米。2021年全年，非中央商务区新增供应高达95.5万平方米。然而，在市场强劲的租赁势头支撑下，非中央商务区空置率环比仍下降2.9个百分点，同比下降5.5个百分点至24.9%。

业主对市场信心增强，进而推动租金持续上升。2021年第四季度中央商务区租金环比小幅上涨1.0%，同比增长1.7%。全年活跃的租赁需求推动浦西中央商务区整体租金同比增长3.3%，而浦东中央商务区租金全年保持平稳，非中央商务区市场租金同比增长6.4% 。前滩等板块租金表现尤为抢眼。

短期内，金融服务业、专业服务业和科技新媒体行业仍将是市场需求的主要驱动力。先进制造业和新零售业等新经济行业将进一步拉动整体需求，同时总部企业将在非中央商务区寻求独栋办公楼整租或投资机会。租金在短期内有望持续增长，但预测大量未来供应将制约租金增速。

产业园区方面，四季度上海产业园区净吸纳量录得12.3万平方米，2021年全年共计录得72万平方米，创近五年来新高。科技新媒体企业继续引领租赁需求，同时，生命科学企业的需求持续增长。例如，传音控股在张江板块百佳通园区扩租了10,000平方米的面积。随着战略性新兴产业的发展动能持续增强，高端制造企业的租赁需求有增无减。例如，联合汽车电子在5G机器人创新园扩租了8,000平方米的面积。

新增供应方面，四季度仅一个项目竣工交付，总建筑面积录得约58,000平方米。有限的新增供应加上活跃的租赁需求，使得上海产业园区总体空置率降至10.8%，达到历史低点。四季度整体租金继续走高，环比增长1.0%至4.6元每平方米每天，全年租金增幅达3.2%。

核心商圈全年租金上涨5.6%

第四季度，上海零售物业净吸纳量达到65.4万平方米，2021年全年共计148万平方米，较2020年明显反弹。在新能源汽车展厅、奢侈品牌、运动服装和设备、体验业态、咖啡及饮品店的租赁需求推动下，四季度零售租赁保持稳定。

对此，仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪表示：“尽管影院、KTV等传统体验类租户的扩张态度仍保持谨慎，但新兴体验类租户如剧本杀及密室逃脱、文化艺术体验、动物互动店和儿童室内游乐场等，扩张需求较为积极。”

位于核心商圈的中信泰富广场完成升级改造后于四季度重新开业，商业面积为34,500平方米。由于新增供应有限且租赁需求稳定，核心商圈空置率环比下降 0.7 个百分点至9.0%。2021年全年，核心商圈共有2个新增项目，新增商业面积总计10.4万平方米。

非核心商圈新增8家购物中心，商业建筑面积总计69.7万平方米。在大量新增供应和现有项目租赁略有放缓的情况下，四季度非核心区商场的空置率环比上升了0.3个百分点至9.6%。2021年全年，非核心区共有13个新开业项目，新增商业面积总计130万平方米。

四季度核心商圈首层租金环比增长放缓至0.3%。得益于奢侈品品牌和高端时尚品牌全年强劲的销售表现及其在核心地段的积极扩张，核心商圈全年租金同比上涨 5.6%。四季度非核心区租金环比增长放缓至 0.4%，全年整体租金总计上涨 2.2%。

展望2022年，零售物业市场整体需求将保持稳定，但受疫情不确定性的影响，预计市场净吸纳量相比于2021年高基数将会出现小幅回落，市场分化将有所加剧。预计将有5个核心商圈项目和15个非核心商圈项目于2022年开业。核心商圈在需求稳定且供应有限的情况下，空置率预计将维持较低水平。对于非核心商圈而言，预计区域标杆型购物中心会保持出色表现，但较大的新增供应仍将使非核心商圈整体承压。

物流地产全年吸纳量达66万方

尽管第四季度仅录得净吸纳量8万平方米，2021年全年上海物流地产净吸纳量共录得66万平方米，达到历年来最高水平。

仲量联行中国区产业与物流服务部联席总监黄晖表示：“终端客户在当前特殊的经济环境下更需要不断检视供应链的安全性和效率，对提供服务的第三方物流服务商在智能化、规模化和灵活性上提出了更高的要求。需求方面，第三方物流继续引领上海物流地产的租赁需求，包括来自国内外第三方物流公司的新签和续租。”例如，四季度顺丰速递和德邦快递均在金山子市场租赁了部分面积。

2021年全年，上海市场交付了超过90万平方米的物流空间，新增供应量创历史新高。受四季度大量新增供应的影响，整体空置率从4.4%上升至9.7%。剔除本季度新增供应的影响，其余项目的整体空置率为3.6%，低于上季度的水平。此外，全年空置率较去年同期的8.1%相比仅出现小幅上升，这也从侧面反映出，在租赁需求的强劲支撑下，今年大量新增供应对空置率的影响较小。

尽管四季度迎来大量新增供应，但强劲的需求和租赁活动使租金保持了上涨势头。四季度，上海物流地产租金环比上涨1.1%，达到人民币1.53元每平方米每天。全年租金同比上涨3.7%，且所有细分市场的租金均有不同程度上涨。

未来，预计第三方物流公司和电商等传统需求来源将继续主导上海物流市场的租赁需求。与此同时，随着消费者对于高品质食品的需求不断提升以及地方政府对于高端制造业的加速布局，包括来自冷链以及先进制造业等新兴行业的扩张需求预计将不断提升。预计2022年的新增供应仍将保持高位且在短期内对空置率造成一定压力，但2022年市场对物流仓储的需求将保持强劲，使租金增幅保持稳定。

住宅市场信贷环境改善

随着年底信贷环境边际改善，四季度上海一手商品住宅整体成交量小幅回升至254万平方米，环比增长5.1% 。2021年全年一手商品住宅整体成交量达1,070万平方米，同比增长14.1%。高端住宅市场需求保持强劲，随着多个项目入市，四季度高端一手住宅共成交1,105套，环比增长45.4%。2021年全年高端一手住宅共计成交3,244套，创近五年新高。

为年底冲刺业绩指标，开发商普遍加大推盘力度，四季度迎来供应放量。本季度录得一手商品住宅整体供应量306万平方米，2021年全年共计815万平方米，较上年增长4.5%。第四季度共有10个高端住宅项目合计1,885套房源入市，为近十年来季度供应新高。四季度入市的高端项目平均售价在人民币10.2万元至16.5万元区间内，且大部分项目在开盘当日取得了亮眼的销售成绩。

在上海限价调控下，一手高端住宅价格维持平稳走势，较上季度微涨0.1%。与此同时，在二手房价格核验政策及大量一手项目入市分流需求的影响下，四季度二手高端住宅价格环比下跌1.2%。土地市场方面，在2021年初上海出台新规限制土拍溢价率上限为10%的调控下，2021全年成交的95幅涉宅地块平均溢价率仅6.15%，较2020年13.7%的平均溢价率有所回落。

预计上海2022年整体楼市政策仍将保持紧缩态势，但信贷环境有望继续边际放松。在刚需购房及改善型购房需求的支撑下，预计上海2022年整体楼市销售将保持稳定。在高端住宅市场，因市中心供应有限，预计2022年的高端一手住宅成交量将有所下降。在严格的限价措施下，预计一手高端价格将继续维稳。与此同时，2022年的信贷边际改善以及一手高端住宅供应有限，高端二手住宅价格有望逐步企稳。

投资市场活跃度提升

2021年中国商业地产交易总额达人民币2253亿元。 “新经济”和另类投资的资产类型——尤其是物流和生命科学项目——继续在机构投资者的愿望清单中占据重要地位。

仲量联行华东区投资与资本市场部总监孙翎表示： “2021 年上半年，面临现金流压力的开发商加速出售上海的资产，而自用买家也积极行动以抓住收购契机。”下半年，投资者更多地投身于另类投资。虽然办公楼资产继续主导上海市场的交易量，但非核心区大量的新增供应影响了投资者预期，使其较难在非核心区找到合适的投资机会。

上海的张江子市场成为最活跃的子市场之一。在过去一年中，凭借有利的市场条件和子市场强大的集群效应，张江子市场共录得六个资产交易。张江的买家主要来自本地和国际机构投资者，包括终端用户和保险公司。

总体而言，上海仍处于中国商业地产投资市场的前列，其总交易量约占全国的一半。凭借优良的营商环境、强劲的市场需求以及投资者对稳定收益率的偏好，上海将继续受到投资市场的青睐。展望2022年，投资机构将更加细分化，对于最大化资产价值的能力将成为未来收购的关键。

受益于井喷的本地休闲需求，2021年上海高端酒店的每间可出租客房收入较2020年增长42%。2021年高端酒店市场平均入住率为57%，约为疫情前（2019年）水平的70%。由于担心新变种病毒的传播以及出于今年2月举办冬季奥运会的防疫安全考虑，预计至少在今年第一季度将实施跨省出行限制，或将影响上海的休闲和商务需求。预计酒店市场（尤其是近郊度假酒店）将从强劲的亲子宅度假需求中得到提振。

新增酒店供给速度开始回暖，2021年共新增3,718间客房。值得关注的新开业酒店包括上海J酒店（165间客房）和前滩香格里拉（564间客房），以及近郊度假酒店，包括上海松江广富林希尔顿酒店（244间客房）和上海奉贤JW万豪酒店（265间客房）。在2010年上海世博会前后开业的部分酒店的管理合同已逐渐到期，催生了行业内显著的品牌重塑趋势，例如位于南京东路的地标酒店——上海世茂皇家艾美酒店，最近已重新换牌成希尔顿旗下的奢华品牌康莱德。由于2021年一些酒店项目开业延期，2022年的新增供给激增，或将有5,756间客房进入市场。

2021年上海酒店和服务式公寓成交额达人民币40亿元，占国内该类别成交总额的近30%。上海徐汇盛捷服务公寓、上海新天地辉盛坊国际公寓，以及绿地九龙宾馆均由国内投资者收购，多为出于多元化资产配置和境外资本管制的原因。2020年实施的“三条红线”政策继续对房地产开发商施加压力。随着市场上待售酒店资产的增加以及开发商出售资产的压力，预计定价期望差距将缩小，市场流动性可能在未来12至24个月内得到改善。