第三批集中供地倒计时:民营房企拿地意愿低迷,2022年土地市场能回暖?

忻奇琪
2022-01-09 17:49:01
来源: 时代周报
各城市土拍市场变得更理性

随着北京、郑州等三批次土拍收官,除将在2022年1月18日进行第三批次土拍的宁波,2021年各城市集中供地已结束。

2021年前五个月,土地交易市场沉浸在前所未有的集体亢奋中。然而这样热闹的景象在第二批次集中供地时急转而下。

回顾近期第三批次已经完成出让的21个城市情况,尽管流拍率有所降低,但溢价率仍处低位,各城市土拍市场均变得更理性。

目前,央企、国企仍是拿地主力,民营房企拿地意愿持续低迷。如该趋势在2022年继续,央企、国企拿地逐渐饱和,将逐渐减少拿地数量,土拍市场温度恐进一步下降。

城市土拍热度持续分化

近日,诸葛找房数据研究中心监测国土局数据显示,21城第三轮集中土拍整体平均溢价率为2.42%,较首批降低12.29%,较第二批降低1.68%;21城第三批集中土拍整体流拍率为18.85%,较首轮上升12.56%,较第二批下降22.56%。

图片1.png21城第一、二、三轮集中土拍整体溢价率、流拍率情况(除宁波)

各地国土局数据显示,在各城市中,武汉在第三轮成交规模居首位,成交规划建筑面积达633.92万平方米;上海紧随其后,本轮成交规划建筑面积为574.19万平方米;同处长三角经济圈的杭州本轮成交表现也不俗,以416.2万平方米的成交规划建筑面积位居榜三。

由于重启预勾地政策,杭州第三次集中供地实现零流拍,一举改变二批次土地频频流拍的颓势。短短48小时内,35宗涉宅地块全部成交,成交总额高达762.8亿元。全年合计土地出让金总额高达3014亿元,同比增长20.4%,创下新高。

相反,长春等城市在第三批次集中供地再度遇冷,三批次出让的12宗地块中仅成交3宗地块,成交总价19.09亿元,其余9宗地块都因无企业报名而流拍。

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此外,同为东北地区的沈阳,在本轮集中供地的表现也未见起色。12月24日,沈阳市第三轮集中供地收官,最终19宗地流拍,仅8宗地最终成交,成交金额43.81亿元。成交的8宗地块中有7宗底价成交,仅锅炉厂地块溢价4.37%。

如何提升土地市场景气度?在不少业内人士看来,各城市应加快落实“因城施策”。

1月2日,好地研究院研究员徐路加指出,接下来哪些城市的土地市场景气度能优先提升,重点需观察新房库存和去化周期变化。经历二批次开始的大面积流拍,部分城市的土地供应在缩减,随着前期库存明显下降,这些城市未来将重获房企关注。

“目前仅极少数城市可以通过降地价解决问题。比如深圳,第三批集中供地采取降地价,拿地利润率高达20%,吸引较多外来房企参拍;比如杭州,通过土地端让利,拿地预期销售利润率提升至8.5%,促进房企积极参与,参拍房企达到50余家。大部分城市,即使大幅降地价,仍在底价成交,房企的关注板块还在持续缩小。”徐路加表示。

民营房企资金压力有所缓解

与前两次集中供地相比,第三批次供地中,城投公司拿地占比更高,民企参与率较低,其中深圳、广州、无锡、苏州、南京城投涌现显著。

以广州为例,12月2日,广州开启第三批集中供地,13宗地块全部底价成交,其中知识城投资集团、白云城市建设、南沙开发建设等这类城投企业成为投资主力,地方城投累计斩获9宗地块。

此外,在长三角多个城市第三轮集中供地中,城投性质企业的积极性也较高。比如,无锡共成交20宗土地,其中15宗地块由城投公司拍下;苏州成交25宗土地,19宗地由地方城投获得;南京成交的31宗地中,22宗地被城投公司拍下。

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诸葛找房研究中心的一份报告分析指出,城投企业的参与度与城市自身热度存在一定正相关关系,长三角经济圈城市以及武汉、广州等发展较稳健城市,城投企业的活跃度也较高。

该份报告还指出,城投公司拿地比例提升,一定程度上缓解了开发商拿地谨慎导致的地块流拍问题,承接了房企的职能,地方政府还可通过土地出让金返还的形式,减轻城投公司资金压力。但城投公司大举拿地也蕴藏一定风险,城投公司的项目操盘能力有待考察,未来项目去化情况也具有不确定性,或将驱动后期城投公司与优质品牌房企合作,取长补短共同开发。

1月6日,58安居客房产研究院分院院长张波在接受时代周报记者采访时表示,虽然房企近期融资压力有所缓解,但从实际融资状况看,很多民企融资落地还需要有个过程。有些企业虽然当下有意拿地,但却没办法出手。

徐路加也表达了类似观点,在他看来,市场若持续下行,国资企业也未必能继续大规模拿地。近几轮土拍中,城投平台拿地本身也有出于避免流拍的考虑,这种情况较难持久,而央企国企则有自己的投资节奏与拿地限度。

“如果民企拿地情况在2022年第二季度还不能改善,央企国企拿地逐渐饱和,预计将失去2021年三四季度拿地的势头。”徐路加指出。

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