这家房企1元甩卖15亿资产!引发交易所问询,回应称实为抛91亿负债

刘婷
2022-01-06 18:52:39
来源: 时代周报
蓝光发展主题乐园梦碎

蓝光发展(600466.SH)的主题乐园梦,终于还是落空。

近日,蓝光发展宣布将天津小站等地块打包出售,售价仅为1元。2019年3月6日,天津当年首场土拍拉开序幕。津南小站镇的6宗土地摆上货架,以打造天津新一代特色小镇招商引资。当天仅蓝光发展参与竞拍,以底价19.6亿元底价拿下6宗地块。

拍地结束后,蓝光发展相关负责人表示,未来,小站将以国际演艺文化园、小站练兵园、稻米展览馆等多项目景点串联,打造“稻米侠”主题乐园。

三年过去,蓝光发展将天津小站等地块打包以超低价出售,自然被投资者质疑关联交易,引发交易所问询。

1月4日,蓝光发展回应交易所称,此次交易通过承债式收购,在出售资产的同时能降低公司负债约91.91亿元,不存在损害上市公司利益的情况。

VCG211342767046.jpg图源:视觉中国

甩卖资产后,蓝光发展得以暂时缓一口气。2022年,蓝光发展面临巨大违约压力。根据公告,截至2021年12月31日,蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计277.39亿元。

关于未来出让项目计划与偿债计划,1月6日,时代周报记者联系蓝光发展相关负责人,截至发稿未获回复。

文旅项目录得巨额亏损

天津小站项目曾是蓝光发展探寻文旅板块的关键一步,却在市场下行时成为心结。

蓝光发展表示,目前天津小站的进度为:西地块主体封顶,二次结构施工中;中地块主体封顶,二次结构完成;东地块已取得施工证,未打桩; 未开发土地60740平方米。根据目前施工进度,存在逾期竣工及逾期交房风险。由于蓝光发展陷入流动性危机,项目面临着停工、诉讼、查封、复工困难等问题,存在逾期竣工及逾期交房的风险。

该项目的另一个风险为成本增加带来的亏损。蓝光发展坦言,公司对该项目结合前期投入土地成本、预计未来实现的开发成本、未来可实现销售收入进行了测试,其中年内因市场下行导致价格下降减少整体货值约9.5亿元,加上材料价格上涨、项目开发周期延长等因素影响,导致基于交易基准日的项目模拟持续开发预计亏损金额较大。

权衡利弊之下,蓝光发展忍痛割肉,将包括天津小站在内的多个项目打包。2021年12月,蓝光发展将重庆未来城104亩项目、重庆芙蓉公管项目以及天津小站等项目资产重组,归属于重庆炀玖商贸有限责任公司(下称“重庆炀玖”)。重庆炀玖为蓝光发展全资控股公司。

重组后,重庆炀玖模拟交易后的账面净资产为14.84亿元。此后,蓝光发展以1元将重庆炀玖转让给金科股份子公司。

对此,上海证券交易所要求蓝光发展说明交易作价仅为1元的原因及合理性,以及该交易安排是否损害上市公司利益。

蓝光发展在回复函中称,本次交易是在保交付、降负债的背景下进行的,通过承债式收购在出售资产的同时能够降低公司负债约91.91亿元(包含经营性负债)。因此,在上述交易背景下,本次交易以评估值为基础,交易价格公平合理,不存在损害上市公司利益的情况。

承债式收购为困境房企提供降债思路,但过程中的变数诸多,标的物质量是决定交易能否顺利推进的关键。

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1月6日,合硕地产机构报道称郭毅对时代周记者表示,从房企收并购的方式上看,收购的资产包和项目都可能存在债务问题,因此绝大部分收并购都是承债式收购。此类交易中,交易双方对资产包的价值认定在于利润空间能否覆盖债务。交易能否成功取决于资产包的最终变现的能力。如果资产能够在溢价变现的同时覆盖债务,对于买家而言便一宗健康的收购。

同日,诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪告诉时代周报记者,随着陷入债务危机的企业增加,承债式收购在一定程度上具有启发意义。一方面,以资抵债是债务偿还的方式之一,通过交易来甩掉债务最直接的反馈就是企业债务压力有望缓解,在一定程度上增加企业生存机会。

关荣雪认为,蓝光发展因金融债务违约、拖欠工程款等原因,出现停工停建和非正常施工等情况并难以保障项目交付,因此通过承债式收购一定程度上促进项目保交付进程,对其他有类似困局的企业在危机化解方面起到一定示范及引导作用。但未来承债式收购是否会增加仍存在不确定性,此种方式的选择要结合企业自身经营情况及市场走势判断。

甩卖资产难解资金难题

2021年上半年,蓝光发展陷入流动性危机。此后,评级机构接连下调评级、股债双杀、销售额大减等连锁反应,将蓝光发展推向债务深渊。

自债务危机暴发以来,蓝光发展选择转让优质资产,物业、地块、股权等均在待售清单中。

2021年4月13日,碧桂园服务与蓝光嘉宝服务发布联合公告称,蓝光发展旗下物业公司蓝光嘉宝与碧桂园服务订立补充协议,碧桂园服务以48.46亿元现金收购蓝光嘉宝64.62%股份。这是物业行业并购金额最大的一宗交易,至今记录未被打破。

2021年5月,蓝光发展子公司出售无锡和骏房地产公司100%股权,涉及江阴蓝光雍锦园、江阴蓝光中央名邸、常州牡丹蓝光晶曜等项目。同时,出售南宁融金置业有限公司100%股权,涉及南宁蓝光芙蓉山悦项目,上述项目的接盘方皆为万科。

2021年9月10日,蓝光发展控股股东蓝光集团将其持有的蓝光发展无限售条件流通股64789800股司法拍卖,占蓝光发展总股本的2.13%。

自救动作难解债务难题,蓝光发展账面资金无法偿还短期债务,多笔债款到期未还。

截至2021年9月30日,蓝光发展负债规模1846亿元,其中短期借款69.20亿元,一年内到期291.09亿元,账面货币资金仅75.97亿元。

近日,蓝光发展发布公告称,截至2021年12月31日,蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计277.39亿元。

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